מחקר בטכניון: פינוי בינוי לא בהכרח מחסל את הקהילה הקיימת

מדיניות פינוי בינוי מעוררת תדיר ביקורת, שכן היא נתפסת כמה שמביא איתו ג'נטריפיקציה, כלומר, דחיקת הדיירים הוותיקים ובני המעמד הנמוך לטובת תושבים מבוססים, בני מעמד בינוני ובינוני-גבוה. מחקר חדש, שנערך במעבדה למדיניות התכנון בטכניון, מגלה שזה לא מדויק, או לפחות לא בכל מקרה. במתחם גרין פארק בשכונת נווה שרת בתל אביב, העדיפו מרבית התושבים להחזיק בנכסים גם אחרי תום הפרויקט.

שכונת נווה שרת ממוקמת בצפון מזרח תל אביב, במיקום מנצח. מדרום מערב היא גובלת באזור התעסוקה 'קריית עתידים' וברמת החייל, מצפון מערב היא נושקת לשכונה צהלה. מצפון וממזרח היא תחומה בשטחים החקלאיים של רמת השרון ובפרדסים השייכים לתל-אביב-יפו.

 המתחם לפני פינוי בינוי / צילום: כנען שנהב אדריכלים

השכונה, שהוקמה אחרי קום המדינה על בסיס מעברת "יד המעביר", נחשבה במשך שנים רבות לנטע זר בין שכונות עבר הירקון הצפוני. האוכלוסייה שלה, שהיתה מורכבת מתמהיל מגוון של עולים ותיקים מארצות המזרח וחדשים ממדינות חבר העמים וגם מחסידי גור, הייתה במשך שנים חלשה יותר מבחינה כלכלית וחברתית. גם הבנייה הייתה שונה. ברמת החייל וצהלה היו בעיקר צמודי קרקע, וכאן בתי שיכון גנריים ודי מוזנחים.
פרויקט גרין פארק כלל פינוי והריסה של שיכוני רכבת שבהם 154 יח"ד, ובנייה של 447 יחידות דיור בבניינים בני 10 עד 27 קומות. החברה היזמית היא גרין פארק הנמצאת בבעלות מטרופוליס, SGS ואלקטרה השקעות והתכנון האדריכלי נעשה על ידי משרד האדריכלים כנען שנהב. לרוכשים הובטח "עיצוב מושלם", הכולל לובי מפואר ודירות מרווחות, מרפסות גדולות ו"נוף עוצר נשימה - מהים ועד ההרים". התוכנית אושרה ב-2006, פינוי הדיירים הוותיקים התחיל ב-2013 והבניינים החדשים אוכלסו ב-2018.

"הבעלויות התקבעו לפני ההכרזה"

איריס ברודקין, בת 35, בוגרת לימודי פסיכולוגיה ומדע המדינה מאוניברסיטת חיפה, ערכה את המחקר במסגרת לימודיה לתואר שני בתכנון ערים בטכניון. את המחקר ערכה בהנחיית ד"ר ניר מועלם מהמעבדה למדיניות התכנון.

 איריס ברודקין / צילום: תמונה פרטית

לדבריה, עניין אותה להבין מה קורה לאוכלוסיה המקורית באתרי פינוי בינוי, ולשם כך בדקה את הבעלות על הדירות באמצעות נסחי הטאבו של 154 בעלי הדירות המקוריים. כביקורת בחנה ברודקין מבני מגורים ברחוב רמה, שלא נכללו בפרויקט.

ברודקין: "הניתוח של נסחי הטאבו הוא כלי חזק שמתאר את התהליך שהתרחש בשכונה. ראינו למשל שבשנות ה-90 נכנסה למתחם אוכלוסייה יותר חזקה, אבל החל משנות ה-2000, עוד לפני הכרזתו כמתחם להתחדשות עירונית, הבעלויות מתקבעות".

מתחם הביקורת של המחקר, שנמצא בהמשך הרחוב, מגלה תנועה הרבה יותר ערה: "שם לא הייתה תוכנית והדיירים לא ידעו אם יהיה פרויקט התחדשות. אי הוודאות מביאה להתנהגות רגילה שזה אומר מוכרים, נכנסים, עוברים, באים. הדור הראשון שהחזיק בנכסים עומד על 30%, לעומת מתחם גרין פארק, שעומד על 50%".

במחקרה כותבת ברודקין כי "אחד מהגורמים האפשריים המסבירים זאת הוא תכנונו ומימושו של פרויקט פינוי בינוי במתחם המדובר. לא מן הנמנע כי הוצאתו לפועל במתחם הניסוי גרמה לאבטוח הרווח הפוטנציאלי הצפוי מן המיזם. כתוצאה מכך, ובציפייה לעלייה ערך והשבחת הנכס, שמרו יותר בעלי זכויות מקוריים על בעלותם ולא מכרו את הנכס. במקרה של ירושה, הנכס נותר במשפחה ולא נמכר הלאה לבעלים 'חיצוניים'".

"במתחם הביקורת, אשר לא עבר תהליך פינוי בינוי, אותרה התנהגות אחרת: הדיירים המקוריים לא נאחזו באותה צורה בזכויותיהם ומצאנו העברות רבות יותר של זכויות".
נשמע הגיוני שדיירים בשכונה בצפון תל אביב, שעומדת לעבור השבחה משמעותית, יעדיפו שלא למכור אותה אלא ליהנות מעליית הערך. אבל ממצאי המחקר מגלים שגם בשנת 2019, לאחר מסירת הדירות החדשות, 52% נותרו בבעלות מקורית, לעומת 34% במתחם הביקורת.

מה זה אומר?
"התיאוריות שמדברות על דחיקה של בעלים לא תקפות כאן. הנתונים מראים שאולי 17% מהאוכלוסייה המקורית עזבו, שזה מעט מאוד".

"הדיירים היו שותפים ליצירה"

אדריכל גיל שנהב, שותף בכיר בכנען שנהב אדריכלים ושותף מייסד בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, שקידם ותכנן את גרין פארק, אינו מופתע מממצאי המחקר של ברודקין: "גרין פארק היה הפרויקט הראשון בישראל שקודם במה שנקרא 'המודל החברתי'. הדיירים במתחם פנו לעו"ד יריב בר דיין ואליי כדי שנייצג אותם. לא היזם או חברה עירונית ייצגו אותם, אלא דווקא אדריכל ועו"ד. זה לא היה שיתוף ציבור, אלא ציבור ששותף לתכנון. כל קומה, כל דירה, כל כניסה לחניה, מפרט הדלתות וגובה הקרמיקה בחדרי האמבטיה היו תוצאה של דיון בוועדת התכנון שהקמנו ובה השתתפו נציגי הדיירים. התוצאה היא שהדיירים לא ראו את הפרויקט רק כעסקה כלכלית, אלא שותפים ביצירה".

 אדריכל גיל שנהב / צילום: גיא גלעד