מי יעצור את רכבת מחירי הנדל"ן והאם הם באמת בדרך למעלה?

עליות המחירים בתקופה הקרובה הן עובדה מוגמרת, כך מעריכים רוב אנשי המקצוע. השאלה היא רק בכמה.

מדדי מחירי הדירות של התקופה האחרונה, מכרזי הקרקעות של רמ"י, הירידה בהיקפי הבנייה והתנפלות הרוכשים בחודשים האחרונים על דירות, מחזקים את ההערכה שעליות המחירים ילוו את הענף לשנים הקרובות.

שלושה גופים ממשלתיים שנושא מחירי הדירות מעסיק אותם מאוד הם משרד השיכון, משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל. באחרונה עשה כל אחד מהם עבודת ניתוח על מכרזי קרקעות ששווקו במסגרת "דיור במחיר מופחת", והמסקנה הייתה כמעט זהה: היזמים בונים על עליות מחירים שנתיות של 3%-4% במחירי הדירות, למשך שלוש שנים לפחות.

זו הערכה שמרנית, שכן קיימות הערכות שעליות המחירים תהיינה גבוהות אף יותר. ואולם גם אם ההערכות הממשלתיות יתגשמו, הן יתווספו לעלייה של 4.1% במחירים שנרשמה ב-2019, אחרי שבשנים 2017-2018 המחירים קפאו. ברוח ימי הקורונה מכנה בכיר ממשלתי את התופעה "התפרצות של עליות".

ההערכה היא שהסיבה העיקרית לעליות נעוצה בהיעדר ממשלה מתפקדת זה למעלה משנתיים. בתקופה של חוסר יציבות פוליטית ובדרך לבחירות, הציבור מגדיל את רכישת הדירות שלו עקב אי האמון בממשלה. כך היה גם ב-2019; ב-2020 פגה סופית תוכנית מחיר למשתכן, ומי שאמורה להחליף אותה, "דיור במחיר מופחת" היא תוכנית שאינה מוכרת לרוב הציבור, ובהיקף הדירות שלה תהיה מצומצמת בהרבה מקודמתה. לכן רבים מזכאי מחיר למשתכן מעדיפים בימים אלה לרכוש דירות בשוק החופשי.

מעבר לזה, היעדר תקציב לא מאפשר לממשלה לנקוט מדיניות כלשהי, והתוצאה היא עיכובים גדולים בקידום תוכניות, בעיקר במרכז הארץ, ותקיעת מכרזי רמ"י שנדרשים לתקציבים ייעודיים. השיתוק הפוליטי גם אינו מאפשר הסכמה ממשלתית לעניין הדיור, שנראה כמרוחק מאוד מהממשלה הנוכחית. השאלה שנותרה פתוחה היא האם הממשלה החדשה, שתקום רק בעוד חודשים, תצליח להציג תוכנית להגדלת ההיצע במידה משמעותית.

1. מכרזי רמ"י: היזמים מוכנים לשלם, והרבה 

כל אחד יכול לדבר על ירידות או על עליות מחירים, אבל כשיזמים מוכנים לשלם סכומים גבוהים תמורת קרקעות, הכסף מדבר. מחיר הקרקע מלמד לא רק על הכיוון של המחירים, אלא גם בכמה הם ישתנו.

הנה כמה דוגמאות ממכרזי רמ"י שנסגרו בתקופה האחרונה: בצפון שכונת אם המושבות בפתח תקוה, בין הרחובות רבקה גובר לשרגא רפאלי, רכשו באחרונה גיא ודורון לוי מגרש ל-44 יחידות דיור ב-41.4 מיליון שקל. ממוצע מחיר הקרקע, כולל פיתוח, הגיע לכ-960 אלף שקל ליחידת דיור (לפני מע"מ). לשם השוואה, לפני חמש שנים וחצי רכש רמי שבירו מגרש סמוך לפי 719 אלף שקל ליח"ד. המשמעות היא שמחיר הקרקע עלה בשליש, בעוד מדד מחירי הדירות עלה בתקופה הזו בכ-18% בלבד.

שורת המכרזים האחרונה שנעשתה במתחם שמצפון לנווה גן רמת השרון, הדהימה את השוק, ובעיקר ככל הנראה את השמאי של רמ"י. הוא קבע מחיר קרקע של 1.2-1.3 מיליון שקל ליחידת דיור (כולל פיתוח), והיזמים הציעו כמעט 2 מיליון שקל לקרקע לדירה. מחירי דירות חדשות בשכונה מגיעים ל-33-35 אלף שקל למ"ר, ולפי תוצאות המכרזים החדשים, היזמים מאמינים שיוכלו להגיע ליותר מ-40 אלף שקל למ"ר. אלה מספרים פנטסטיים.

ביישוב אזור רכשה חברת ש. שרבט מגרש ל-116 יחידות דיור ב-90.2 מיליון שקל. בתוספת עלויות הפיתוח יוצא מחיר קרקע של 835 אלף שקל ליחידת דיור, לא כולל מע"מ; מדובר במחיר שגבוה יותר מפי שלושה ממכרז קודם שנעשה ביישוב לפני שבע שנים וחצי. המחירים ביישוב לא עלו ברמות שמסבירות את הזינוק במחיר הקרקע, וההסבר היחיד שעולה על הפרק הוא שבחברה מצפים לכך שעד שהפרויקט ישווק - המחירים ירשמו עלייה ניכרת.

גם במסגרת פרויקט "דיור במחיר מופחת" מחירי הדירות רושמים עלייה; ברמת גן נסגרו בשבוע שעבר מכרזים שבמסגרתם יימכרו דירות במתחם דרום תל השומר לפי 16.4 אלף שקל למ"ר, מה שמגלם לטענת משרד השיכון הנחה של כ־21% ממחירי דירה דומה בשוק. ואולם השוואה עם רוב הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" בין 2017 ל-2019, מעלה שמדובר במחירים שגבוהים בכ-15%.

בשכונת נוריות במתחם צריפין בראשון לציון העליות גדולות אף יותר: המחיר למ"ר דירה בראשון יגיע ל-13.4 אלף מ"ר, ללא מע"מ. באותה שכונה הוגרלו ב-2019 דירות לפי מחירים של 10-11 אלף שקל למ"ר, כולל מע"מ. משתי הדוגמאות הללו ניתן להבין שאפילו שוק הדירות המסובסדות פועל באווירה של עליית מחירים.

2. מדדי המחירים, העסקאות והמשכנתאות

מדד מחירי הדירות של החודשים אוקטובר-נובמבר עלה ב-1%. זה שיעור גבוה מאוד, שיכול להיות שיתאזן בחודשים הקרובים (המדד שפורסם לפניו דווקא תוקן כלפי מעלה), אבל אפשר גם שלא. פרמטרים משלימים נוטעים את ההערכה שהמדד הזה לא יהיה המדד הגבוה האחרון, וכי הוא משקף נאמנה תהליך של עליית מחירים.

בסקירת הלמ"ס שליוותה את פרסום המדד ציינו שעליית המחירים השנתית הגיעה ל-3.2%. זה נכון מתמטית, אבל גם ענף הנדל"ן צריך להיבחן בנפרד - לפני הקורונה ואחרי הקורונה.

המגפה קטעה את רצף עליות המחירים מ-2019 ותחילת 2020, אבל בעוד שהצפי בתחילת המגפה היה שרוכשי דירות ובמיוחד הצעירים, ינקטו משנה זהירות בטרם ירכשו דירה לנוכח מצב התחלואה, הכלכלה והתעסוקה הלא מעודדים - הקורונה והתגובה הממשלתית למגפה, דווקא דרבנו אותם לרכוש דירות.

ואכן, לאחר ההלם הראשוני של החודשים מרץ-מאי, שבהם נרשמה ירידה כוללת של 0.8%, בחצי השנה שבין מאי לנובמבר עלו המחירים ב-2.7%. וזה כבר מתחיל להיות קצב עליות מהיר, של 5%-6% בשנה, ואין סיבה שייעצר.

על פי נתוני המשכנתאות שפרסם בנק ישראל בשבועות האחרונים, השוק להט בדצמבר אפילו יותר מאשר בחודשים שקדמו לו. אם מתבססים על נתונים מהאוצר, בששת החודשים שבין מאי לנובמבר 2020 רשם שוק הנדל"ן את מספר העסקאות הגדול מבין כל התקופות המקבילות בעשר השנים האחרונות לפחות.

אם נשווה לשנים האחרונות - ממוצע כמות העסקאות שנרשם באותה חצי שנה הגיע ל-10,000 בחודש, לעומת 9,000 שהיה ממוצע העסקאות בחודשים המקבילים ב-2019 ול-7,600 ב-2018.

חברות קבלניות מדווחות חודש אחר חודש על שיאי מכירות, ואכן זמן המדף של דירה חדשה (כלומר הזמן שבו היא מוצעת למכירה עד למכירתה) ירד מ-19 חודשים לפני שנתיים ל-15 כיום.

מי שהעלו במידה ניכרת את הרכישות שלהם הם המשקיעים, שמנצלים את הורדת מס הרכישה שנעשתה בסוף יולי; משפרי הדיור עדיין מדשדשים, ואילו הזוגות הצעירים לא נטשו את השוק, על אף שמספר העסקאות במחיר למשתכן מצטמצם. רבים מהם רוכשים דירות בשוק החופשי.

נתון זה יכול להסביר את שיא המשכנתאות שנקבע בשנה שעברה (היקף כולל של 78 מיליארד שקל) ואת עליית גובה המשכנתה הנלקחת, לרמה של 816 אלף שקל בממוצע בחודש דצמבר. ככל הנראה הצעירים שהחליטו לרכוש דירות בשוק החופשי, לוקחים משכנתאות ברמות גבוהות.

 נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון / צילום: יונתן בלום

3. התרעות מבנק ישראל וממשרד השיכון

"את השפעת המשבר והמגבלות הממשלתיות ניתן לראות בבירור בשוק הנדל"ן למגורים בישראל, ובמיוחד במספר התחלות הבנייה והעסקאות. התפתחויות אלו פגעו במידה מסוימת בצד הביקוש לדירה בתקופת הסגרים, וכן פגעו בצד ההיצע, מה שישפיע בטווח הבינוני על המחירים", כך נכתב בדוח בנק ישראל על היציבות הפיננסית למחצית השנייה של 2020 על רקע משבר הקורונה.

בסקירה הבליטו כלכלני הבנק את הירידה בהתחלות הבנייה: "כשבוחנים את קצב הבנייה ארוך הטווח נראה כי היצע הדירות אינו מצליח לעמוד בקצב עליית הביקוש בטווח הארוך, המביא בחשבון את גידול האוכלוסייה. כאשר מחשבים את היחס בין הבנייה הפעילה למגורים במונחי שטח לבין האוכלוסייה מוצאים כי מאז תחילת 2017 הוא החל לרדת, כי ירידתו התעצמה במהלך משבר הקורונה, והוא הגיע לרמות נמוכות מאוד. התפתחויות אלו מעידות כי לחצי הביקוש - מעבר לטווח הקצר המושפע מההתפתחויות במשבר הבריאותי - ימשיכו להיות הגורם הדומיננטי בשוק הדיור ואף עלולים להתגבר".

לפני שבוע וחצי פנה מנכ"ל משרד השיכון, יאיר פינס, במכתב למנכ"ל משרד ראש הממשלה, צחי ברוורמן, ולמנכ"ל משרד ראש הממשלה החליפי, הוד בצר, וביקש מהם להעלות בדחיפות את ההצעה של השר יעקב ליצמן, לאשר קבלת מענקים לרוכשי הדירות במסגרת "דיור במחיר מופחת" בפריפריה לסדר היום של הממשלה.

 שר השיכון יעקב ליצמן / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

"הצורך הקריטי באישור ההצעה בעניין מענקים וסבסוד פיתוח נשען על הנתונים שאליהם אנו נחשפים כבר תקופה ארוכה המעידים על ירידה בנתוני השיווק ובהתחלות הבנייה המובילים לפער שנתי הולך וגדל בין היצע יחידות הדיור אל מול הצמיחה הדמוגרפית. מגמות אלו מתרחשות בעקבות שלוש מערכות בחירות אשר לא אפשרו קבלת החלטות משמעותית ועל רקע מגפת הקורונה... בהיעדר החלטה תקפה, הרי שלא נוכל לסגור מכרזים האמורים להיסגר עד-1 בפברואר, הכוללים 1,800 יחידות דיור, אנו נידרש לדחות פרסום חוברות מכרזים עבור למעלה מ-11 אלף יחידות דיור, וייגרם עיכוב ניכר בפרסום עשרות אלפי יחידות דיור במהלך השנתיים הקרובות".

והנה מה שכותב פינס לקראת סוף מכתבו: "את ההשלכות שנגרמו לשוק הדיור אנו רואים כבר עתה בעליית מחירי הדיור שדווחה לאחרונה בפרסומי הלמ"ס ובתוצאות מכרזי המקרקעין האחרונים המעידים אף הם על עלייה עתידית במחירים. ככל ולא יינקטו פעולות מיידיות התומכות בענף הבנייה, ובכלל זה הגברת הצלחת השיווקים בפריפריה, הרי שמגמה זו תחריף ואנו עלולים להימצא בפני מציאות של מחסור בדירות ועלייה במחירי הדיור אשר תביא להכבדה נוספת על משקי הבית בישראל".

מכתב נוסף ברוח דומה יצא עוד קודם לכן משר השיכון ליצמן לראש הממשלה בנימין נתניהו ושר האוצר ישראל כ"ץ, שאף בו הזהיר ממגמת עליית המחירים.