האם עסקת התחדשות עירונית נכנסת לתוקף עם חתימת הדייר הראשון?

הסכם בעסקה להתחדשות עירונית שבעלי הדירות חתמו עליו וטרם נחתם ע"י היזם עשוי להתפרש כנכנס לתוקף לעמדת רשות המסים.

בחוזר מיסוי 1-2021 שהתפרסם ביום 9.2.2021 הבהירה רשות המסים כי קשיש עפ"י החוק, לעניין הפטורים בעסקאות לפינוי ובינוי, הוא מי שבמועד שבו נחתם הסכם המכירה הראשון על ידי אחד מבעלי הדירות, מלאו לו 70 שנה.

לעמדת הרשות, מועד ההסכם הראשון הוא המועד המחייב שבו נכרת ההסכם בין היזם לבין הדייר הראשון, שכן במשלוח ההסכם ע"י היזם יש לראות כהצעה ובחתימה של הדייר יש לראות קיבול. ואף הודגש כי במקרים שבהם הדייר חתם והיזם משהה חתימתו, יש לראות במועד החתימה של הדייר כמועד שבו נכרת ההסכם בין היזם לבין הדייר, אף אם כאמור היזם טרם חתם על ההסכם.

רקע: התנאים המתלים בהסכמים של התחדשות עירונית קובעים כי ההסכם מותנה בכך שכל הבעלים, או לפחות 80%, יחתמו עליו, כלומר, הצדדים ביקשו בהסכם זה לראותו כנכנס לתוקף רק כאשר כל הבעלים או 80% מהם יחתמו עליו, ונראה כי עמדת רשות המסים מתעלמת מהסכמה זו וקובעת כי כבר בחתימת כל אחד ואחד מהבעלים, אף אם היזם לא חתם, יש לראות את ההסכם מול החותם ככזה שנכנס לתוקף ובגינו חובה לתת הודעה לרשות המסים.

בעסקאות אלה ישנם בעלים רבים וההתנהלות עמם במו"מ מורכבת ואורכת זמן רב. בדרך כלל היזם נכנס למו"מ עם הבעלים, עם הנציגות מטעמם או עם בא כוחם בדבר התנאים להסכם. נוסח הסכם מועבר לבא כוח הבעלים לטובת החתמת הבעלים, אשר חותמים בקצב שלהם במקרה הטוב ובמקרים רבים אף מסרבים לחתום.

כאמור, הסכמים אלו בדרך כלל מותנים בתנאים מתלים באופן שההסכם ייכנס לתוקף עם חתימת כל הבעלים או לפחות 80% מהם, יתקבל היתר בנייה או אף אישור ליווי בנקאי.

ישנם יזמים שרק לאחר חתימת הבעלים או לפחות 80% מהם מוסיפים את חתימתם על ההסכם, הם אינם רואים צורך להוסיף את חתימתם קודם לכן, שכן מבחינתם ההסכם לא נכנס לתוקף קודם שחתמו בעלים במניין הנדרש.

ההשלכות: לעמדה דווקנית זו של רשות המסים עשויות להיות השלכות מרחיקות לכת, שכן אמנם היא קיבלה ביטוי בחוזר המתייחס לפטור הקשיש בעסקת פינוי ובינוי, אך היא אמורה להיות רלוונטית גם בעסקאות של תמ"א 38, כאשר ע"פ סעיף 49לב1 לחוק מיסוי מקרקעין, אחד התנאים לדחיית יום המכירה בעסקאות תמ"א 38 הוא כי נמסרה למנהל הודעה בדבר העסקה תוך 30 יום מיום ההסכם על גבי טופס שקבע המנהל.

במקרים כאלו עשוי המנהל לקבוע שומות מס שבח ורכישה - פטור ממס שבח לדייר והקלה במס רכישה ליזם - לפי מועד החתימה הראשון. היזם יצטרך לדווח לרשות המסים על העסקה תוך 30 יום ממועד החתימה הראשון. במקרה שבו היזם ישהה את חתימתו על ההסכם עד לחתימת 80% מהבעלים, ויגיש את ההודעות בגין העסקה לרשויות המס, הוא עלול להפסיד את ההטבות שהוא זכאי להן במס שבח ומס רכישה.

הכותב שותף במשרד עוה"ד מאיר מזרחי ושות'