אותו פרויקט, שתי דירות שונות: מי צריך לשלם דמי תיווך

רקע: לאחרונה ניתן בבית משפט השלום בנתניה פסק דין שבו חויב לקוח לשלם למתווך חלק מדמי התיווך כפיצוי מכוח הפרת חובת תום-הלב ולא מכוח חוק המתווכים.

מדובר באדם שרכש דירת גן בפרויקט פנינת אצ"ל בנתניה, הכולל שלושה בניינים: A, B, C. בהסכם התיווך צוינה דירה בקומה ב' בבניין C. כעבור כתשעה חודשים קנה הרוכש נכס אחר - דירת גן בבניין B.

הרוכש (הנתבע) פנה למתווך (התובע) עוד טרם סגירת העסקה והציע מתוך רצון טוב לשלם לו 5,000 שקל. היזם הציע אף הוא לשלם למתווך 10,000 שקל בטענה כי מדובר בקהילה קטנה והיזמים רוצים להמשיך ולעבוד עם אותו מתווך. המתווך, מצדו, טען כי מגיעים לו דמי תיווך מלאים.

ההחלטה: בית המשפט השתכנע כי המתווך לא שימש כגורם היעיל בעסקה. זאת, משום שבהזמנת שירותי התיווך לא נרשמו "תיאור הנכס הספציפי" ו"מחיר העסקה בקירוב". הוכח שהמתווך הוסיף בכתב-ידו לאחר שהנתבע פנה אליו מיוזמתו והציע לו תשלום את המילה "פרויקט" וכן הוסיף שתי כתובות לנכסים שכביכול הוצגו לנתבע.

אולם, מכיוון שהרוכש הציע לשלם למתווך 5,000 שקל, פסק בית המשפט כי בנסיבות מקרה זה זכאי המתווך לפיצוי מכוח עיקרון תום-הלב המעוגן בחוק החוזים.

בית המשפט התרשם כי שני הצדדים נהגו בחוסר תום-לב, ונימק זאת כך: הרוכש התעניין בדירה בפרויקט ומבחינתו לא היה משנה אם זה בניין B או בניין C. בית המשפט הסתמך על נכונות הרוכש לשלם 5,000 שקל. מדברי הרוכש כי "יותר מ-5,000 שקל לא יוכל לשלם", הסיק בית המשפט, כי הוא צריך לשלם דמי תיווך כיוון שהוא ציפה לשלם, אולם טען שאינו יכול כלכלית לשלם יותר. הרוכש אף התעניין בהצעות נוספות מצד המתווך, אם כי לא ברור אם עשה כן מחוסר נוחות או כדי להסתיר שכבר גיבש את העסקה והוא לקראת חתימה פורמלית.

בית המשפט סבר שלרוכש היה אפוא "אשם תורם" שהוביל לסיטואציה הזו כשנתן למתווך להאמין שזנח את רצונו ברכישת דירה באזור.

לכן בסופו של דבר בית משפט השלום פסק שהרוכש ישלם למתווך 25% מדמי התיווך המלאים ובסך-הכול 14,500 שקל כפיצוי מכוח חוק החוזים ולא כדמי תיווך, וכן הוצאות משפט ושכר-טרחה בסך 2,900 שקל ובסך-הכול 17,400 שקל.

ניתוח: הזמנת שירותי התיווך לא כללה את הפרטים שחובה היה על המתווך לציין על-פי החוק והפסיקה. עובדה זו יצרה חוסר ודאות ואי בהירות והייתה צריכה להיזקף לחובת המתווך.

התוספות שהוסיף המתווך בכתב-ידו בהזמנה לאחר שנחתמה בידי הרוכש צריכות היו להיזקף אף הן לחובת המתווך במקרה זה.

זאת ועוד, בית המשפט קבע מעבר לכל ספק שהמתווך לא שימש כ"גורם היעיל", ולפיכך ומכוח סעיף 14 לחוק המתווכים הוא אינו זכאי לדמי תיווך. כשמתווך אינו זכאי לדמי תיווך מכוח חוק המתווכים צריכים להיות מקרים נדירים ביותר בהם ניתן לזכותו בתשלום. המקרה שלפנינו בוודאי אינו נמנה עם אותם מקרים יוצאי דופן.

מתווך אינו יכול בכל מקרה להחתים לקוח על פרויקט שלם כמכלול (אלא אם כן יש לו בלעדיות על הפרויקט מטעם הקבלן) לכן נדרשת הבחנה. אם הלקוח מתעניין בדירות מסוימות לדוגמה דירות גן, ולחלופין דירות 5 חדרים, מומלץ לציין בהזמנת שירותי תיווך את שני הדגמים שהלקוח מעוניין בהם - דירת גן ודירת חמישה חדרים. אח"כ יש לציין את שתי הדירות משני הדגמים שהציג המתווך ללקוח בפועל. לדוגמה דירת גן בניין א' קומה 2 ודירת 5 חדרים בנין ב' קומה 4. חשוב שהמתווך יראה ללקוח את הדירות לעיל בפועל וכן ירשום ויציג בפניו את מחיריהן בקירוב.

תא"מ (נת') 13084-02-20 ניצן שער נ' מאיר אפריאט

הכותב הוא מחבר הספר "דיני תיווך במקרקעין"