הריצה לתמ"א: הדיירים רוצים פרויקטים ומהר, האם העיריות יעמדו בביקושים?

"אנחנו חווים תנופה אדירה של פרויקטי תמ"א 38 חדשים וגם כאלה שהיו תקועים ולא זזו. אנשים מבינים ששעון החול התהפך והם עלולים למצוא את עצמם ללא פרויקט", מצהיר בשיחה עם גלובס עו"ד עמית ניסים, שותף במשרד עו"ד מינצר כרמון ניסים שמתמחה בייצוג של דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית. עו"ד אבישי שולב, שמשרדו עוסק רבות בתחום מעיד על מגמה דומה. "פרויקטים שהיו תקועים, מניעים מחדש את המהלך, יוצאים שוב למכרזי יזמים, ומנסים לחשוב יצירתי ולהוציא בכל זאת את הפרויקט לפועל".

גם האדריכלית טלי אלדר, שותפה במשרד האדריכלים V5, מתארת מגמה דומה. אנחנו מקבלים פניות רבות של דיירים, שתופסים את הראש ומנסים לתפוס את הרכבת בדקה ה-90. יש תאוצה כי פתאום הדיירים לא רוצים לחכות. רק בחודשיים האחרונים קיבלנו שישה פרויקטים. זה הרבה".

בוועדות המקומיות עובדים לאט

במאי 2019 הודיע מינהל התכנון, שבראשו דלית זילבר, כי תוקפה של תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים (תמ"א 38), עומד לפוג בחודש אוקטובר 2022, כ-17 שנה לאחר שנכנסה לתוקף. בענף הנדל"ן שידוע כתחום שמגיב לאט יחסית לשינויים, החלו רק בחודשים האחרונים להפנים את המציאות החדשה, ואת תקתוק השעון. לאור תהיות שעלו בענף לגבי המשמעות של פקיעת התוקף לגבי פרויקטים שכבר נמצאים בתהליך חידד לאחרונה מינהל התכנון את הדברים במכתב שפרסם לפיו הוראות התמ"א הקיימות יחולו על בקשות להיתר שיוגשו עד ל-1.10.2022.

כדי לבדוק עד כמה עסוקות מחלקות ההנדסה של הרשויות המקומיות בתמ"א פנינו לכמה מהן, אלא שמהנתונים עולה תמונה מורכבת. בעוד שבחלק מהמקומות אכן ניתן כבר כעת לראות את הגאות בבקשות להיתרים, במקומות אחרים המצב שונה. בשנת 2020 הוגשו בפתח תקווה 47 בקשות להיתרים, לעומת 33 ב-2019. בראשון לציון הוגשו 43 בקשות להיתרים ב-2020 לעומת 35 בשנה שלפניה. לעומת זאת בתל אביב, רמת גן וחולון המגמה הייתה הפוכה. לפי נתוני הרשות להתחדשות עירונית שבמשרד השיכון נתוני הבקשות להיתרים כמעט זהים בין 2019 ל-2020, ועומדים על כ-12.7 אלף יח"ד (כאן הספירה היא לפי יח"ד בניגוד לרשויות המקומיות. ג"נ).

לדברי סמנכ"לית הרשות, עינת גנון, המצב בשטח טרם מתורגם לעלייה במספרים בשל מספר סיבות. "היה ניתן לצפות שיהיה גידול יותר משמעותי בשנה החולפת, אבל ברור שהשפעות המגפה הגיעו גם לתחום הזה. זה קשור גם להחלטה אם להגיש או לא להגיש בקשה להיתר בנייה. אנחנו יודעים שחלק מהחברות שמתעסקות בתמ"א, הן קטנות ואין להן גב כלכלי רחב, ולכן קיים היסוס אם להתקדם בתהליך. ויש גם את הרשויות עצמן. מינהל התכנון התאושש מהר מהקורונה וניכנס לעבודה מסודרת, אבל הוועדות המקומיות פחות. לקח להן הרבה זמן להפנים את צורת העבודה החדשה".

צפי לשיטפון בבקשות לתמ"א

נכון לעכשיו עוד לא ברור מה תהיה השיטה לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה לאחר פקיעת התוכנית, אלא שכמה דברים כן ידועים. ראשית ברור שהכוח יעבור לידי ראשי הרשויות שיהיו יותר סוברניים מבעבר להחליט לגבי בקשות. שנית, ניתן יהיה לקיים חיזוק בדגש על מתחמים של מספר מבנים. כך או אחרת ללא מנגנון חקיקתי דומה לזה של תמ"א 38 - הרווח שממנו נגזרת גם המוטיבציה לביצוע פרויקטים כאלה - עשוי להיות נמוך מהמצב כיום, כפי שמסביר עו"ד שולב. "העניין הוא היטל ההשבחה. תמ"א 38 מקנה פטור מובנה מהיטל השבחה עבור בעלי הדירות, וזה יכול לעשות את ההבדל בין פרויקט שכדאי כלכלית ופרויקט מפסיד. אחרי פקיעת התמ"א הפטור הזה לא יתקיים".

עו"ד משה רז כהן, שגם משרדו מתמחה בייצוג דיירים, מוסיף כי אחת המגמות שנובעות מהמצב הקיים היא הפעלת לחץ מסיבית יותר על סרבנים. "הטבות המס תאבדנה ולכן אנחנו רואים שמופעל המון לחץ על הסרבנים, כי הם אלה שנתפסים כמי שעשויים להכשיל את הפרויקט".

לטענת כל המומחים שעמם שוחחנו 2021 תהיה שונה מאוד מהשנה שהסתיימה בכך שנראה עלייה משמעותית בבקשות להיתרים, וכי הנעלם הגדול הוא האם ברשויות המקומיות יצליחו לעמוד בקצב.