כדאיות כלכלית ליזם - גם כשערכי הקרקע נמוכים

■ רקע: תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. כדי להגשים מטרה זו, מעניקה התוכנית תמריצים שונים, הכוללים בין היתר תוספות בנייה של שתיים וחצי קומות על המבנה הקיים. נוסף לכך העניק המחוקק הישראלי כמה הקלות מס לטובת עידוד פרויקטים במתווה תמ"א 38. למשל, חוק התכנון והבנייה קובע כי ניצול זכויות בנייה מכוח תמ"א 38, פטור מהיטל השבחה וכי זכויות נוספות שנוצלו מכוח תוכניות מתאר קיימות - מעבר לאלו שניתנות במסגרת התמ"א - יחויבו בתשלום היטל השבחה מופחת (25% מההשבחה, במקום 50%).

בסעיף 23 להוראות תמ"א 38 נקבע הסדר מיוחד המסדיר את סמכותה של ועדה מקומית לחרוג מהוראות התמ"א באמצעות אישורה של תוכנית מפורטת, וזאת בשל תנאים ייחודים של האזור שבו חלה התוכנית. לדוגמה, במסגרת "תוכנית לפי סעיף 23" רשאית ועדה מקומית להרחיב את היקף השטחים לבנייה מכוח התמ"א או לחלופין לצמצמם בשל מאפיינים מיוחדים באזור.

■ המחלוקת: בסיס המחלוקת בבית משותף בקריות, שדייריו התקשרו עם יזם לביצוע פרויקט במתווה תמ"א 38/1 ("חיזוק"). בשל ערכי הקרקע הנמוכים באזור, קידם היזם תב"ע חדשה שבמסגרתה בוטלה הפקעה היסטורית שלא מומשה, וכן אושרה הגדלה של שטחי הבנייה, שאפשרה בנייה של שלוש קומות נוספות (במקום שתיים וחצי המותרות על פי תמ"א 38). לאחר שאושרה התב"ע, הפיקה הוועדה המקומית ליזם דרישת תשלום היטל השבחה (50% מההשבחה), בגין כל שלוש הקומות שיועדו לבניית יחידות היזם.

בעקבות הדרישה הגיש היזם ערר לוועדת הערר המחוזית. לטענתו, אף שלא צוין בתב"ע כי היא מהווה "תוכנית לפי סעיף 23", יש לראותה ככזו. לשיטתו, התב"ע נועדה להבטיח כדאיות כלכלית לחיזוק הבניין והזכויות שאושרו במסגרתה באות להוסיף לזכויות מכוח תמ"א 38, ולא במקומן. על כן, לא ניתן לקבל את עמדת הוועדה לפיה כל תוספות הבנייה נובעות מהתב"ע. בנוסף, טען היזם כי בהתאם להוראות החוק, תוספת זכויות מעבר לאלו שניתנות מתמ"א 38, תחויב בהיטל בשיעור של 25% בלבד, בניגוד לדרישת הוועדה (50%).

מנגד, טענה הוועדה המקומית כי התב"ע נועדה לאפשר הקמה של חניות נוספות באמצעות ביטול ההפקעה ולהרחיב את קומת דירות הפנטהאוז. לשיטתה, אלמלא אושרה התב"ע ובוטלה ההפקעה, לא הייתה כל היתכנות לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין. לטענתה, לא מדובר בתוכנית המסייעת למימוש זכויות תמ"א 38, אלא בתוכנית משביחה החייבת בהיטל. עוד נטען, כי הוראות התב"ע אינן מציינות את סעיף 23 לתמ"א 38, ולכן אין לקרוא בתב"ע את מה שלא נאמר בה.

■ ההחלטה: בהחלטתה ציינה ועדת הערר כי אף שהתב"ע לא מזכירה את הוראות סעיף 23 לתמ"א 38, התב"ע מהווה חיקוק - וככזה יש להחיל עליה את דיני הפרשנות. בהתאם לכך קבעה ועדת הערר כי בחינה של תכלית התב"ע מובילה למסקנה כי על פי מהותה מדובר בתוכנית לפי סעיף 23. בנימוקיה ציינה הוועדה, כי השינויים שנכללו בתב"ע ביחס לזכויות שמעניקה תמ"א 38, אינם משמעותיים (ביטול הפקעה ותוספת של מחצית קומה) ומהווים עדות לכך שמדובר בתוכנית המסייעת למימוש תמ"א 38.

לאור זאת, ועדת הערר קיבלה את הערר והורתה לוועדה המקומית לתקן את שומת היטל ההשבחה, כך שיחול פטור מלא מהיטל השבחה בגין מימוש זכויות תמ"א 38. עוד נפסק כי על ההשבחה שנבעה מהתב"ע (תוספת של מחצית קומה) - יחול היטל בשיעור של 25% בלבד.

ערר (חי') 82022-08-20 יעקב גלבוע בנייה ויזמות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון
ולבנייה קריות

הכותב ראש תחום תמ"א 38 במשרד גינדי כספי ושות'