צנועים אך ממונפים: איך הצעירים שקנו דירות חדשות אחראים לזינוק במשכנתאות

שנת 2020 קבעה שיא לאומי שנתי במשכנתאות, עם 78 מיליארד שקל שהציבור לקח לצורך רכישת דירה. זה לא לגמרי מפתיע, משום שלמרות שנת הקורונה, מספר העסקאות במשק כמעט שלא ירד, ואילו מחירי הדירות עלו ב-4%, כך לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו עם מדד המחירים לצרכן.

  

השאלה היא איך התחלקו אותם 78 מיליארד שקל בין הרוכשים, ומי לקחו על עצמם את הסיכונים הגדולים ביותר.

1. משכנתה גדולה: למעמד הביניים

ניתוח של בנק ישראל מלמד שרוכשי הדירות שלקחו את המשכנתאות הגבוהות ביותר היו רוכשי הדירות בטווח המחירים שבין 1.2 עד 2 מיליון שקל. הם לקחו משכנתאות בהיקף כולל של כ-32.2 מיליארד שקל, שהם 41% מכלל המשכנתאות.

הנתון הזה מתיישב עם המחיר הממוצע של העסקאות בישראל, שנע בשנה שעברה בין 1.5 ל-1.6 מיליון שקל (נתון סופי טרם פורסם). הוא מתיישב גם עם הדברים שאומרים בחודשים האחרונים היזמים: רוב השוק שלהם לדירות חדשות הוא במחירים של עד 2 מיליון שקל. מעבר לזה, מספר הקונים הפוטנציאליים צונח דרמטית.

מהנתונים עולה עוד כי רוכשי הדירות הזולות יותר, בטווח המחירים שבין 800 אלף שקל ל-1.2 מיליון שקל, הם נוטלי ההלוואות הגבוהות ביותר יחסית למחירן.

  

שני הנתונים האלה מאששים את ההערכות שהזוגות הצעירים שמהווים כיום כמחצית מהשוק, מצליחים לשמור על מעמדם כמובילים את שוק הדירות באמצעות לקיחת משכנתאות גבוהות.

סקטור רוכשי הדירות במחירים שבין 2 ל-3 מיליון שקל לקח משכנתאות בהיקף של 18.7 מיליארד שקל, שהם 24% מכלל המשכנתאות שנלקחו.

2. שוק היוקרה: נמוך לאורך כל השנים

אין זה מפתיע שהדירות בשני הקצוות - הזולות ביותר והיקרות ביותר - נמכרות פחות ולכן צריכים בשבילן פחות מימון. רוכשי הדירות במחירים של עד 1.2 מיליון שקל לקחו במצטבר משכנתאות בהיקף של 13.5 מיליארד שקל, שהיוו 17% מכלל המשכנתאות שנלקחו, ואילו אותם אלה שרכשו דירות במחירים של 3 מיליון ומעלה היוו 18% מנתח המשכנתאות.

האם הדפוס של 2020 היה שונה מזה של השנים שקדמו לה? בעבר, ב-2015 שיעורם של נוטלי המשכנתאות על דירות במחירים של עד 1.2 מיליון שקל הגיע ל-28% מכלל המשכנתאות. בשנים האחרונות הוא ירד מאוד, כי מספר העסקאות שבוצעו בטווח המחירים הזה ירד, ונכסים שפעם השתייכו לו, "קפצו" למדרגת המחיר שמעליו.
יתר מדרגות המחירים רשמו קפיצה, ובמיוחד אלה במדרגה של 3-2 מיליון שקל שב-2015 היוו 19% מהמשכנתאות, ובשנה שעברה 24%.

לעומת זאת נוטלי המשכנתאות על דירות במחירים של יותר מ-5 מיליון שקל, נותרו ברמה אחידה של כ-5% מכלל המשכנתאות השנתיות שנלקחו - ללא שינוי מהשנים הקודמות; זאת משום שרובד השוק היוקרתי היה נמוך לאורך כל השנים.

3. שיעור ההלוואות המסוכנות: בעלייה

נתון משלים לכמות המשכנתאות, הוא מדד ה-LTV, ראשי התיבות של loan to value, כלומר היחס שבין המשכנתה שנלקחה לבין שווי הנכס. כשהיחס הזה מגיע לשיעורים של 60% ומעלה - הוא נחשב לגבוה. בשנה האחרונה משכנתאות בגובה של 31.2 מיליארד שקל, כ-40% מכלל המשכנתאות, נלקחו ביחס של 60% ויותר, וזאת עלייה ביחס לשנים קודמות. שיעור ה-LTV יכול ללמד אותנו משהו על הקושי האובייקטיבי העומד כיום בפני הזוגות הצעירים שרוצים לרכוש דירה.

ב-2012, השנה שאחרי המחאה החברתית, שיעור המשכנתאות הגבוה ביותר היה בטווח מחירי הדירות שבין 400 ל-800 אלף שקל. 62% מהמשכנתאות שנלקחו במדרגת מחיר זו הייתה ב-LTV של 60% ומעלה. המסקנה הייתה שציבור רוכשי הדירות הזולות - של עד 1.2 מיליון שקל, נזקק למשכנתאות גבוהות יחסית כדי להשלים את העסקאות. ככל שמדרגות המחיר עלו - שיעור המשכנתאות בעלות יחס LTV גבוה - ירד בתלילות.
ב-2020, לעומת זאת, מדרגת המחיר של עסקאות של עד 400 אלף שקל נתקלה רק ב-9% משכנתאות ב-LTV גבוה. מן הסתם גם בוצעו פחות עסקאות ברמות מחיר כאלה. כבר כמעט אין למצוא בארץ דירות במחירים כאלה.

ואולם עם עליית המחירים בשמונה השנים שבין 2012 ל-2020 ניתן לראות שגם רוכשי הדירות במדרגת המחיר הבאה של 1.2-2 מיליון שקל, נאלצו לקחת יותר משכנתאות עם LTV גבוה. לעומת זאת בכל מדרגות המחיר שמעל 2 מיליון שקל, שיעור המשכנתאות בעלות LTV גבוה רשם ירידות לעומת 2012.

ניתן להעריך כי זה קרה משום שמחירי הדירות שרוב הזוגות הצעירים רכשו בשנה שעברה נכלל במדרגות המחיר הנמוכות, בעוד שבמדרגות המחיר של מעל 2 מיליון שקל הציבור שבלט היה של משפרי הדיור, שהגיעו לעסקאות עם הון עצמי יחסי גבוה יותר.

4. בשורה התחתונה: דינמיקה מסוכנת

עליית השכר בשנים האחרונות, לא תורמת להגדלת ההון העצמי של רוכשי הדירות, אלא מסייעת לרוכשים לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתאות. התוצאה: קל לקחת היום משכנתאות בעלות שיעור LTV גבוה. הדבר בא לידי ביטוי במיוחד אצל רוכשי הדירות המסובסדות במסגרת מחיר למשתכן.

כל עוד הדינמיקה של עליית מחיר דירות ועליית שכר נמשכת, ניתן לצפות שהתהליך הזה יימשך. ואולם מרגע שהיא תתהפך, אלפי לווים יצטרכו לערוך חישוב כואב של מסלול מחדש.