משרד השיכון: "המשך הירידה בהיקפי התחלות הבנייה עשוי לתרום לעליית מחירי הדירות"

מספר העסקאות הגדול שבוצע בשנה שעברה בדירות, ובמיוחד בדירות חדשות, שלווה גם בירידה משמעותית בהתחלות הבנייה, הביא לצמצום של 22% במלאי הדירות החדשות למכירה. כך עולה מסקירה שהוציא משרד הבינוי והשיכון על ענף הדיור. על פי הסקירה, שיעור המשקיעים שרכשו דירות בשנה שעברה הגיע ליותר מחמישית מכלל רוכשי הדירות, השיעור הגבוה ביותר מאז 2015.

הניתוח של האגף הכלכלי של משרד הבינוי והשיכון שונה מעט מזה של הכלכלנית הראשית באוצר, ואולם הוא מצביע על מגמות זהות. בשנה שעברה בוצעו כ-113 אלף עסקאות בדירות למגורים, מספר דומה לזה שבוצע ב-2019 (על פי הכלכלנית הראשית המספרים נמוכים יותר). 41 אלף מהדירות שנרכשו היו דירות חדשות, ומכאן נעוצה הבעיה עליה מצביעה הסקירה בהמשך - הירידה בהיצע הדירות החדשות.

רכישת הדירות המתוגברת, שלוותה בירידה בהיקפי התחלות הבנייה, הביאה לכך, שמלאי הדירות החדשות העומד למכירה הלך והצטמצם במהלך השנה האחרונה בשיעור של 22%, מרמה של כ-49,200 דירות בינואר, לכ-38,400 בדצמבר. בהתאמה, מספר החודשים שבהם דירה חדשה עומדת על המדף, פחת מ-17.5 חודשי היצע בממוצע בשנת 2019 ל-10.1 בדצמבר 2020. "אינדיקציה זו מבטאת את מגמת הירידה בהיקפי הבנייה עליה אנו מתריעים במהלך השנה האחרונה. המשך הירידה בהיקפי התחלות הבנייה יוביל לצמצום מתמשך במלאי הדירות החדשות למכירה ועשוי לתרום תרומה משמעותית לעליית המחירים", נכתב בסקירה.

המשקיעים שבו לפקוד את שוק הדירות בכמויות גדולות בהרבה מאשר בשנים שעברו. בשנה שעברה כ-21 אלף מכלל העסקאות בוצעו על ידי משקיעים, הכמות הגדולה ביותר מאז 2015. "בעקבות הורדת מס הרכישה על דירה שנייה החל מאוגוסט חל גידול ברכישות של דירות להשקעה, ומשקלן עלה ל-21% בחודשים אוגוסט-דצמבר. סך העסקאות להשקעה בחודשים הללו עמד על כ-2,410 בממוצע לחודש, לעומת כ-1,320 בינואר-יולי, רכישות הדירות להשקעה תרמו רבות לגידול בהיקף העסקאות במחצית השנייה של השנה", נכתב בסקירה, ואת החלק הזה מסכמים במשרד בכותבם כי "מחד הורדת מס הרכישה דחקה את רוכשי דירה ראשונה מהשוק, ומאידך הגידול ברכישות של דירות להשקעה מגדיל את היצע הדירות להשכרה, מה שעשוי להשפיע על מחירי שכר הדירה בעתיד".

משפרי הדיור נחלקים לשתי קבוצות

פרק אחד בסקירה דן במצבם של משפרי הדיור, שמבצעים כ-38 אלף עסקאות בשנה. בשנה שעברה לא חל שינוי בהיקף העסקאות שלהם, מה שמעיד על כך, שבניגוד לזוגות הצעירים ולמשקיעים, הם לא ממהרים להכנס לשוק הגואה. ניתוח של משרד השיכון מעלה, כי הדבר נובע משינוי מהותי בעיתוי המכירה של הדירה הקיימת שלהם. משפרי הדיור נחלקים לשניים: לאלה שמקדימים את מכירת הדירה הקיימת לרכישת הדירה החדשה ולאלה שרוכשים קודם דירה חדשה ולאחר מכן מוכרים את דירתם הקיימת. אלה שמשתייכים לקבוצה השנייה לקחו סיכון, שכן אם נותרו במשך שנה וחצי עם שתי דירות בבעלות, רשות המסים החשיבה אותם למשקיעים ומיסתה את העסקאות שלהם בהתאם.

"עד שנת 2017 הייתה התפלגות די קבועה כאשר משקלם של אלו שמכרו את דירתם הראשונה לפני רכישת הדירה המשופרת עמד על כ-85% ומשקלה של הקבוצה השנייה עמד על כ-15%. החל משנת 2018 חלה עלייה במשקלה של הקבוצה השנייה, מן הסתם בעקבות הגידול ברכישת דירות חדשות על ידי רוכשי דירה ראשונה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן וירידה יחסית בביקוש לדירות יד שנייה", נכתב בסקירה. "החל מיוני 2020 חלה עלייה חדה במשקלם, כנראה בעקבות הוראת שעה לתקופת הקורונה המאריכה את אופק מכירת הדירה מעבר ל-18 חודשים על מנת שלא יחשבו כמחזיקים בשתי דירות לצורך מס רכישה. מהנתונים עולה כי שיעור גבוה של מחזיקים מממש את הוראת השעה, דבר התומך בהשערה כי משפרי הדיור מעדיפים להמתין למועד כדאי יותר מבחינתם, בהתאם לנתוני שוק הנדל"ן המצביעים על לחצי ביקושים וצפי לעליות מחירים".