הזינוק במכירת דירות חדשות דווקא בתקופת הקורונה לא מפתיע

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מציגים שיא של יותר מעשור במכירת דירות חדשות בשנת 2020, במהלכה פרצה מגפת הקורונה. על-פי הלמ"ס, במהלך שנת 2020 נמכרו 38,320 דירות חדשות, נתון המשקף עלייה של 14.6% ביחס לכמות הדירות החדשות שנמכרו במהלך שנת 2019 (33,430 דירות) ולא פחות מ-69% עלייה ביחס לכמות הדירות החדשות שנמכרו במהלך שנת 2018 (22,697 דירות).

ממצאים אלו לכאורה מפתיעים שכן היה אינטואיטיבי יותר לצפות למיתון במכירת הדירות כחלק מההאטה בפעילות הכלכלית הכוללת. ואכן, עם פרוץ משבר הקורונה בחודשים מרץ-אפריל חלה דעיכה משמעותית במכירת הדירות וצצו סימנים מדאיגים של קיפאון נדל"ני. ואולם, עם הפנמת המצב החדש וכניסה ל"שגרת הקורונה" בקרב הציבור הישראלי, שב ביתר שאת התיאבון לשוק הנדל"ן וחלה עלייה משמעותית - שכאמור נתמכת בנתוני הלמ"ס - בהיקף רכישת הדירות החדשות מקבלנים.

מהן הסיבות לכך שדווקא בעת הזו חל זינוק דרמטי בהיקף רכישת הדירות החדשות והאם אמנם מדובר בממצאים מפתיעים כפי שנדמה ממבט ראשון?

הקורונה שינתה את סדרי העדיפויות

לטעמי, הזינוק בהיקף רכישת הדירות החדשות כלל אינו מפתיע. תקופת הקורונה אופיינה אמנם בהאטה כלכלית ובירידה חדה בנפח הפעילות העסקית, לרבות הגדלת שיעורי האבטלה, צמצום המסחר, והקטנת שטחי משרדים. ועם זאת, תקופה זו אופיינה גם במספר אלמנטים חריגים ומיוחדים שדווקא הניעו את הציבור הישראלי אל שוק הנדל"ן, בעצימות גבוהה יותר מבעבר. פועל יוצא מכך הוא הגדלת הביקושים שהובילה הן להגדלת היקף העסקאות והן לעלייה במחירי הדירות, בעיקר באזורי ביקוש. מדוע זה קרה?

ראשית כל, חלק גדול מרוכשי הדירות החדשות הנם משפרי דיור. הריחוק החברתי, השהייה הממושכת בבתים, הגבלות התנועה ומתכונת ההעסקה החדשה שנכפתה על כולנו, גרמו למשפחות ישראליות רבות לרצון לשפר את תנאי המחיה, ובכלל זאת להרחיב את שטח הדירה, להגדיל את מספר החדרים (תוך התחשבות בצרכים משרדיים ולימודיים חדשים שנולדו בתקופה זו) ולשאוף לחידוש ורענון פני הבית. כך גדלו הביקושים לרכישת דירות חדשות, באופן שהתאים את צרכי הרוכשים למציאות החיים החדשה.

בתוך כך, ייתכן כי נגיף הקורונה חולל שינוי תפיסתי עמוק יותר בחברה הישראלית (וכנראה גם בכלל בעולם) בכל הנוגע לסדרי העדיפויות המשפחתיות. המגזר העסקי והמסחרי התרגל שנים להיות שרוי במרוץ מתמשך של שעות עבודה מרובות, צמצום בקשרי משפחה, ושהייה מינימלית בבתים, עם תופעות "יוממות" והתייחסות לבית המגורים לכל היותר כמכשיר לצבירת כוחות לקראת יום העבודה הבא. תהליך זה הלך וגבר עם השנים, אך נפסק בבת אחת למעשה, עם הגעת הנגיף אל חיינו. במצב הדברים החדש, קיבלה דירת המגורים את מעמד הבכורה, נתון שעודד משפחות לרכוש לעצמם דירה חדשה "מהניילונים", פעולה שאולי היו מוותרים עליה לולא הוסטו מהמרוץ.

לצד זאת, חלו בתקופה זו תמורות גם בנקודת מבטם של משקיעי הנדל"ן למגורים. אם אלו פעלו עד ערב פרוץ המשבר בשוק מנומנם יחסית, עם צמצום רב-שנתי בהיקף רכישות הדירות, הרי שעם הגעתו חלה עלייה יחסית באטרקטיביות ההשקעה בשוק הדיור אל מול אפיקים אלטרנטיביים. מהלך זה מבוסס הן על חששות המשקיעים הסולידיים מפני התנודתיות הרבה שמאפיינת את שוק ההון ואפיקי ההשקעה הנדל"ניים שאינם בשוק המגורים (שוק המשרדים, שוק השכירות לטווח קצר וכו') והן על הפחתת שיעור מס הרכישה מ-8% ל-5% ביולי האחרון.

ובמקביל לשיקולים אלו, תקופת הקורונה אופיינה בביקושים מיוחדים לדירות חדשות, בפרט באזורי ביקוש, גם הודות להליכים התכנוניים והתחבורתיים הרחבים שמאפיינים את מרכז הארץ והוגברו בתקופת הקורונה. מבין מהלכים מרכזיים אלו ניתן למנות את מהפכת התחבורה במטרופולין של גוש דן (הרכבת הקלה והמטרו) והקמתם של מרכזי עסקים למכביר, לצד צמיחה ופריחה של תעשיית ההייטק הישראלית. כדוגמה לכך ניתן למנות את הביקושים הרבים לרכישת דירות חדשות בתל אביב, שמרביתם בפרויקטים חדשים במזרח העיר, הסמוכים לתחנות הרכבת הקלה (שצפויות להיפתח בתוך שנים) ולמרכזי העסקים החדשים מזרחית לאיילון.

אם כן, אף שממבט ראשון למשבר הקורונה היה פוטנציאל ליצור קיפאון משמעותי בשוק הנדל"ן שהיה מוביל בהמשך לירידות מחירים, כיום נראה כי המשבר דווקא המריץ את השוק והחזיר את ביטחון הרוכשים והמשקיעים.

הכותב הוא מנכ"ל ומייסד Propdo AI, המספקת תחזיות מבוססות בינה מלאכותית להתפתחות מחירי דירות