כיצד תשפיע עליית מחירי הדירות על המעבר למודל של שכירות ארוכת-טווח?

אם היו מציעים לכם עסקת נדל"ן בה אתם גם משקיעים את ההון העצמי, גם משלמים את המימון/משכנתה על-ידי זה שאתם תהיו השוכרים של הדירה, ובמילים אחרות למעשה אתם תשלמו לעצמכם את התשואה או את הרווחים על ההשקעה שלכם, ואחרי כל זה אתם לעולם לא תהיו בעלי הנכס - הייתם מסכימים?

סביר להניח שלא.

בתחילת 2017 העליתי השערה שמשפחות רבות לא יצליחו להגיע לבעלות על דירה, דבר שיביא אותן בעתיד למציאות של שכירויות ארוכות-טווח מקרנות הריט. כבר היום אנו רואים סנוניות ראשונות של קרנות ריט המזהות את הפוטנציאל ורוכשות יחידות דיור רבות או אף פרויקטים שלמים למטרות השכרה. חברות אלv זוכות להטבות מס בחסות החוק לעידוד השקעות הון. קרנות הריט יכולות להיות בבעלות גופי הפנסיה, או שהן קרנות עצמאיות אשר גופי הפנסיה משקיעים בהן את כספי החוסכים במטרה להשיג תשואה לכספי החוסכים.

ב-4.8.2019 קיבלנו חיזוק להשערה זו ממש מעל דפי עיתון זה מפיו של אמיר כהנוביץ', הכלכלן הראשי בפניקס-אקסלנס, שאמר: "מחירי הנדל"ן יכולים גם להיות גבוהים פי שניים מאשר היום. ואם בגלל זה למגזר הפרטי לא יהיה כסף לקנות דירה, אז שיעור הבעלות על דירות ירד, ומי שיקנו את הדירות הן קרנות הפנסיה". זוהי עה שחשוב לתת עליה את הדעת, היות שהיא נאמרה מפיו של מי שמכהן במשרה בכירה בקרן פנסיה.

במילים אחרות, כהנוביץ' אומר כי במקרה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, הרי שהמשפחות לא יהיו מסוגלות לרכוש דירות ויהיו מחוץ ל'מרוץ לדירה' הלאומי, וחלום הבעלות על דירה יתרחק. במצב זה גם אם מחירי הדירות יעלו פי שניים, גופי הפנסיה ירכשו את הדירות הללו. מכיוון שגופי הפנסיה מנהלים את כספי החוסכים, לרוב הם יבחרו באפיקי השקעה סולידיים. אפיק שכזה הוא השקעה בדירות מגורים למטרת שכירות.

אך מה זה אומר מבחינת המשפחות אשר בכספי הפנסיה שלהן נרכשות דירות דרך קרנות הריט, וכיצד זה ישפיע עליהן?

לצורך הפשטותנחשוב על השקעה רגילה בדירה: המשקיע משתמש בכספו, רוכש דירה ומשכיר אותה למישהו אחר. מבחינת המשקיע, דמי השכירות מגלמים את החזר ההשקעה שלו ואת הרווחים. במצב זה הכסף הוא של המשקיע, הרווחים הם של המשקיע, והדירה גם היא של המשקיע.

אם נביט על המצב כאשר קרנות הפנסיה הן במקומו של המשקיע לעיל, התוצאה היא מצב אבסורדי: הדירות, אשר נקנו על-ידי גופי הפנסיה מכספי החוסכים, מושכרות על-ידי החוסכים עצמם, וכך נוצר מעגל מוזר, שבו החוסכים משלמים לעצמם את התשואה (על הפנסיה), והדירות לעולם לא יהיו בבעלותם. בפשטות, במצב זה הכסף כולו הוא של החוסכים, אך הדירות הן של קרנות הריט או הפנסיה.

נקודה נוספת שיש לתת עליה את הדעת היא החיים בין הפטיש לסדן: מאחר שקרנות הריט גם מחויבות להציג ביצועי תשואה למשקיעים הגדולים והמוסדיים שלהן, הרי שבכדי להציג עליה בתשואה, בשלב מסוים דמי השכירות יעלו. זה לא יקרה מיד אלא תוך כמה שנים, מאחר שסביר שיש מגבלות על הקרנות בהיבט זה. התוצאה תהיה שהקרנות יציגו תשואות גבוהות לחוסכים, והאבסורד הוא שהם עצמם משלמים אותן.

ככל שקרנות הריט יחזיקו ביותר יחידות דיור בשוק, כך השפעתן על השוק תהיה רחבה יותר, וכשהשכירויות יעלו כאמור למטרת הגדלת התשואות, הרי שתהיה עלייה רוחבית בשוק כולו, ולא תהיה אלטרנטיבה זולה יותר, מאחר שהמשקיעים הפרטים יבחרו שלא להישאר מאחור, ינהגו כמותן ויגיבו גם בהעלאת השכירויות.

לגישתי, הפתרון המיידי למשפחות שאינן רוצות למצוא את עצמן במלכוד שכזה, יהיה לוותר על פנטזיית דירת החלומות במקומות בהם אין להן אפשרות לרכוש בהווה, ולחפש בעלות על דירות במקומות בהם כספם עדיין יכול לשמש לרכישת דירה, אף אם זה אומר להחזיק דירה בפריפריה - כמאמר הפתגם: "רוכשים היכן שיכולים, שוכרים היכן שחיים". פעולות מסוג זה יאפשרו לאותן משפחות ליהנות מעליית ערך הנכס העתידית וליהנות מפריחה עתידית בפריפריה, ככל שתהיה כזו בעתיד.

משפחות שלא יבינו את המציאות הזו, ימצאו את עצמן הרחק מאחור בסביבת שנת 2035 ואילך. 

הכותב הוא יזם, משקיע ובעל הבלוג "גורו נדל"ן"