קומפאס של אורי אלון הפתיעה את עצמה: עסקי התיווך המקוון פורחים בתקופת הקורונה

חברת תיווך הנדל"ן המקוון קומפאס שהקים היזם הישראלי אורי אלון, עם שותפו רוברט רפקין, הגישה לרשות ניירות ערך בארה"ב (SEC) טיוטת תשקיף לקראת הנפקה ראשונית של מניות מסוג A למסחר בבורסת ניו-יורק. אם תושלם ההנפקה בהצלחה, תיסחר קומפאס תחת הסימול COMP.

קומפאס (מצפן בעברית) שנוסדה בשנת 2012, מפעילה פלטפורמת תוכנה משולבת המשרתת סוכני נדל"ן בשוק המגורים בארה"ב. החברה מעסיקה כ-2,700 עובדים ומשרתת יותר מ-19 אלף סוכנים בארה"ב.

טיוטת התשקיף אינה כוללת לפי שעה את היקף הגיוס ואת שווי החברה. לצורכי חישוב עמלת הרישום שתשלם לרגולטור האמריקאי, רשמה קומפאס בתשקיף כי תגייס עד 500 מיליון דולר, אולם סכום זה אינו מחייב ויוכל להשתנות כלפי מעלה או מטה לפי החלטת החברה.

בסבב הגיוס האחרון שלה ב-2019, גייסה קומפאס 370 מיליון דולר לפי שווי של 6.4 מיליארד דולר. את אותו גיוס הובילה אז קרן ההשקעות ויז'ן של חברת סופטבנק היפנית, שמחזיקה ב-35% ממניות A של קומפאס.

קרן ויז'ן השקיעה בעבר גם בחברת השכרת המשרדים WeWork, באתר ההפצה הביתי OpenDoor ובחברת טכנולוגיות הבנייה קאטרה. אופן-דור הפכה לציבורית בשנה שעברה באמצעות מיזוג הפוך וכיום היא שווה מעל 17 מיליארד דולר, בעוד שוויוורק עדיין מנסה להתאושש מהמשבר שכמעט הוביל לנפילתה ב-2019.

בעלי מניות נוספים בקומפאס הם קרן די.ג'י אורבן (DG-Urban) שמחזיקה ב-9.2% ממניות החברה, המייסדים אלון (5.2%) ורפקין (2.4%), וכן מנהל הטכנולוגיה הראשי ג'וזף סירוש (1.2%).

טכנולוגיה מתקדמת לסוכני נדל"ן 

קומפאס, שבסיסה בניו יורק, ביקשה להביא לסוכני נדל"ן טכנולוגיה מתקדמת, ולתת להם נתונים, כלי שיווק ותוכנות קשרי לקוחות טובים יותר מכפי שהיו יכולים להשיג בתיווך הנדל"ן המסורתי. מגפת הקורונה שפרצה אשתקד העניקה דחיפה משמעותית לעסקים מקוונים כגון קומפאס, מכיוון שיותר אנשים העדיפו לקנות ולמכור בתים באופן מקוון.

מהתשקיף של קומפאס עולה כי ב-2020 הסתכמו הכנסותיחה ב-3.72 מיליארד דולר ושיקפו צמיחה של 56% ביחס להכנסותיה ב-2019. עם זאת, החברה גם הוציאה 82% מהכנסותיה (3.06 מיליארד דולר) על עמלות סוכנים והוצאות אחרות הקשורות לעסקאות, כך שבידיה נשארו רק 18% מההכנסות.

בנוסף, לחברה גם הוצאות תפעוליות רגילות שכוללות שיווק ומכירות, תפעול ותמיכה, מחקר ופיתוח, הנהלה וכלליות, וכן פחת והפחתות. הוצאות תפעוליות אלו הסתכמו ב-937 מיליון דולר, כך שבסך הכול רשמה קומפאס ב-2020 הפסד תפעולי של 273 מיליון דולר.

ההפסד התפעולי של החברה התכווץ ב-32% ביחס ל-2019, וכך גם ההפסד הנקי שקטן ב-30% ל-270 מיליון דולר. החברה גם הציגה ב-2020 תזרים מזומנים שלילי של 58 מיליון דולר מפעילות שוטפת, אולם מדובר בשיפור לעומת תזרים שלילי של 377 מיליון דולר שנה קודם לכן.

נכון לסוף 2020 החזיקה קומפאס במזומנים בשווי 440 מיליון דולר וזאת בהשוואה לסכום של 547 מיליון דולר שהיה ברשותה בסוף 2019. בסך הכול גייסה קומפאס מאז הקמתה 1.5 מיליארד דולר.

ניבאה ירידה של 50% בהכנסות ופיטרה עובדים

אלון, המוכר גם מהתקופה בה היה בעלי קבוצת הכדורסל של הפועל ירושלים בעשור הקודם, שימש בעבר כמנהל ההנדסה בטוויטר ואילו רפקין עבד קודם לכן בגולדמן זאקס. הם הקימו כאמור את קומפאס בשנת 2012 וכיום מכסה החברה 46 אזורים מטרופוליטניים בארה"ב.

החברה מייצרת את הכנסותיה מעמלות עבור עסקאות נדל"ן שעשו שימוש בפלטפורמה שלה. כך, שעליית מחירי הנדל"ן בארה"ב בשנה האחרונה תרמה גם היא לעלייה בהכנסותיה.

הצמיחה החדה שנרשמה ב-2020 הגיעה בניגוד גמור לתחזית העגומה שפרסמה החברה בתחילת התפשטותו של נגיף הקורונה בארה"ב, אז ניבאה ירידה של 50% בהכנסות ואף פיטרה 15% מעובדיה.

אלא שהקורונה גם אילצה אנשים לעבוד מהבית והפכה את שוק הנדל"ן למגורים למשגשג, כאשר המעמד הבינוני-גבוה שנפגע פחות מהמשבר ניצל את שינוי הרגלי העבודה לצורך מעבר לבתים גדולים יותר, ואף לשינויים במקומות המגורים.

עם ההבנה שעבודה מרחוק כאן כדי להישאר, בעלי בתים חיפשו לעבור למקומות נחשקים יותר, אך ההיצע החדש הוגבל וגרם לזינוק במחירים. בעקבות זאת התאוששו העסקים של קומפאס באופן דרמטי במחצית השנייה של 2020.

ב-2020 כולה רשמה קומפאס צמיחה של 66% בעסקאות בהן תיווכה לכ-145 אלף. בעסקאות אלו נמכרו דירות ובתים בהיקף כולל של 151.7 מיליארד דולר. לשם השוואה, ב-2019 תיווכה החברה בכ-87 אלף עסקאות שהיקפן הכולל עמד על 97.5 מיליארד דולר.

על-פי מדד מחירי הדיור של S&P CoreLogic Case-Shiller עלו מחירי הדירות בארה"ב ב-10.4% בין דצמבר 2019 לדצמבר 2020. מדובר בקצב הצמיחה השנתי החזק ביותר זה שש שנים, ואחד הגבוהים ביותר בהיסטוריה בת 30 השנים של המדד.