מה מחפשים האחים זלקינד בעסקת דסק"ש?

הצעתה של קבוצת אלקו לרכוש בין 27% ל-29.8% ממניות חברת דיסקונט השקעות (דסק"ש) תמורת כ-400 מיליון שקל, מעידה כנראה על הפוטנציאל שמוצאים האחים זלקינד במימוש והשבחה של נכסי החברה. דסק"ש היא חברת החזקות מוטת חובות, מצב המגדיל את סיכון ההשקעה בה' אבל גם את הסיכוי להשגת תשואה מהותית מהשקעה זו.

● כך הקפיצו האחים זלקינד את שווי הירושה שקיבלו לכ-3 מיליארד שקל

נכון לסוף נובמבר 2020 הציגה דסק"ש התחייבויות פיננסיות של 3.64 מיליארד שקל ויתרות נכסים נזילות של 1.91 מיליארד שקל, המשקפות חוב פיננסי נטו של 1.73 מיליארד שקל.

  

כנגד חובות אלו עומדים נכסי החברה, שמשקפים את פוטנציאל ההשבחה שלה. אלו כוללים בין היתר 74% ממניות חברת הנדל"ן נכסים ובניין, 46% ממניות קבוצת התקשורת סלקום, 61% ממניות זרוע הטכנולוגיה אלרון, 44.5% ממניות חברת הפרדסים והקרקעות מהדרין ועוד.

בסה"כ מדובר בנכסים בשווי שוק כולל של 2.77 מיליארד שקל, כשלכך יש לצרף פרמיית שליטה שאמורה להתקבל ממימוש חלק מההחזקות וכן את פוטנציאל ההשבחה הקיים בהחזקות שלא ימומשו. צחי נחמיאס, בעל השליטה ויו"ר חברת הנדל"ן מגה אור, שמוביל את רכישת השליטה בדסק"ש, כבר ציין בעבר כי בכוונת הרוכשים לפעול למימוש הנכסים שאינם בעלי זיקה לתחום הנדל"ן, ולפעול לצמצום החוב.

  

משמעות הדבר היא כוונה להעמיד למכירה את מניות השליטה בסלקום ובאלרון במחיר המשקף פרמיה מהותית על שווי השוק, ושאמור לספק תוספת ערך של מאות מיליוני שקלים לשווי הנוכחי של המניות. מעבר לכך רואה נחמיאס (וכנראה גם האחים זלקינד המבקשים להצטרף לעסקה) פוטנציאל רב בהשבחת נכסים ובניין, שגם היא למעשה חברת השקעות ממונפת עם התמקדות בתחום הנדל"ן.

נכסים ובניין מחזיקה ב-29.9% ממניות חברת המשרדים גב-ים בשווי של 1.57 מיליארד שקל, ומחזיקה בנוסף גם פעילות פרטית בתחום הבנייה למגורים, כולל קרקעות הרשומות בספרים על פי עלותן ההיסטורית. כמו כן מחזיקה נכסים ובניין בבעלות מלאה על מגדל HSBC בניו יורק בשווי נוכחי של 855 מיליון דולר (כ-470 מיליון דולר נטו, בניכוי ההלוואה למימון הנכס), שאותו היא יכולה כעת לממש בעקבות סיום הבוררות מול משפחת שימל שתיווכה ברכישתו.

עוד שני נכסים מרכזיים של נכסים ובניין נמצאים כעת בתהליכי מימוש שונים. הראשון הוא חברת המרכזים המסחריים ישפרו, שהעסקה למכירתה ב-800 מיליון שקל לירון אדיב וכידן דהרי אמורה להתבצע עד סוף החודש הנוכחי (מרץ). הנכס השני הוא פרויקט המסחר והמשרדים טיבולי בלאס וגאס, שמימושו יבוצע בהתאם למצבו של שוק הנדל"ן בעיר.

ההחזקה בגב ים ופעילות הנדל"ן למגורים מהווים כיום את פוטנציאל הצמיחה של נכסים ובניין, בשעה שמימוש ההחזקות בישפרו, בלאס וגאס ובניו יורק יתרום להפחתה משמעותית בחוב התאגידי, ויתמוך בחיזוק מקורות הצמיחה המקומיים ובהרחבתם.