לא הכול זהב: כל הסכנות בעסקאות כינוס נכסים

אם יש הילה בשוק הנדל"ן סביב סוג מסוים של עסקאות שעשויות לטמון בחובן הזדמנות, הרי שמדובר בנכסים שמוצעים למכירה בהליך של כינוס נכסים. מאחורי צמד המילים החידתי משהו מסתתרת לא אחת קריסה כלכלית כואבת, או סכסוך עכור, שמביאים בין היתר למכירת נכסים. הרקע הזה בתוספת לא מעט פולקלור משנים עברו, הם שהולידו את אותה הילה, שעורך הדין הוותיק דוד בסון, שעומד בראש משרד עורכי הדין הרטבי-בורנשטיין-בסון ושות’, מבקש לעמעם, שלא לומר לכבות.

"אצל כונסי נכסים קשה מאוד למצוא מציאה. אם הייתה פה מציאה זו יכולה להיות מציאה בגלל נתון שהשתנה ושלא היה ידוע באותו רגע (של העסקה. ג"ל). מהניסיון שלי אין מציאות, ואני לא ממליץ על הדברים האלה", הוא אומר ומוסיף, "אם כינוס הנכסים נעשה לפי הכללים, ולא במחשכים, מי שקונה עושה את זה במחיר השוק פלוס. ואני ראיתי אפילו כינוסי נכסים שקנו את זה במחיר השוק פלוס פלוס פלוס". פגשנו אותו במסגרת פרק של "כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, שעסק בנושא מכירת נכסים במסגרת הליכי כינוס.

אם אין מציאות, אז למה הרבה מאוד אנשים מאמינים שניתן "למצוא זהב" בכינוסים?
בשעה שיש ידע, מידע ושקיפות אין מציאות. בשעה שאין ידע שקיפות ומידע, יש המון מציאות. בעבר לא היה מספיק מידע, אז אנשים חשבו שעשו עסקה טובה, אבל בכלל לא בטוח שזה היה נכון".

הקשר בין עיזים לבין דירה מכינוס

"לאן הולך כל משקיע נדל"ן שמחפש נכסים? או ללוחות בעיתונים, או לאינטרנט ליד שנייה או למודעות האלה", אומר בסון. הוא מדגיש כי בראש ובראשונה מדובר במודעת פרסומית לנכסים, עם פרטים מינימליים.

"מה שיש במודעה זה תמצית של הנכס שעומד למכירה, אבל לא כתוב שם כלום לכן אתה חייב להתקשר לאותו עו"ד או רו"ח או פקיד של בית המשפט שמונה ככונס. הוא צריך לתת לך פרטים. נדל"ן מורכב מכל הדברים הפיזיים והרישומיים. אז קודם כול אתה צריך ללכת לבקר בנכס. אחר כך צריך לבקש את הפרטים. הוא (כונס הנכסים, ג"ל) ייתן לך בדרך כלל נסח רישום לא מעודכן. אתה צריך להוציא אחד מעודכן. תבדוק שלא השתנה שום דבר. בדרך כלל נותנים לך שומה בלי העמוד האחרון, בלי המחיר". לדבריו, אחד ההבדלים בין כונס טוב לכונס לא טוב הוא איכות המידע שהם מספקים. "ברוב המודעות כתוב שהנכס יימכר במצבו as is, ואתה צריך לוודא שאתה לא קונה עז is. בנדל"ן, אם אתם רוצים מחיר טוב אתם חייבים ודאות משפטית. אבל רוב כונסי הכנסים נותנים לך נעלמים. אם יש בעיה של מרפסת לא חוקית, תכתוב את זה!"

אז אם אני רואה מודעה כזאת, אני חייב לעשות בדיקה מעמיקה.
"בוודאי. אתה או בעל מקצוע מטעמך כמו עורך דין שלך".

במודעה אקראית שאנחנו מציגים לעו"ד בסון קיים סעיף די שגרתי לפיו לצד ההצעה יש לצרף ערבות בנקאית בלתי מותנית בגובה 10% מסכום ההצעה, והוא מבקש להסביר מה עומד מאחורי העניין. "חשוב להדגיש שלא מדובר במכרז, אלא כתוב ‘הזמנה למתן הצעות’, ואלה מגובות בערבות בנקאית. הוא מגבה אותן כדי שזו תהיה הצעה רצינית. אחרי מתן ההצעות, הכונס עושה התמחרות, זאת אומרת שההצעות שמתקבלות הן שמרניות. במכרז הכי חזק מנצח, ופה יש מועד ב’ משום שיש התמחרות".

כלומר, מי שמנהל את התהליך יכול גם לבטל את המכירה.
"ברור. אתן דוגמה לכמה ההחלטה היא בידיים של הכונס. ניהלתי פעם מו"מ עם מינהל עיזבון לקניית חנות. הייתי אז שנתיים עורך דין. ניהלתי איתו משא ומתן במשך שנה, ו-70 אלף דולר היה המחיר שנסגר. חתמנו על החוזה שהיה תלוי באישור בית משפט - הליך שלקח אז כשלושה שבועות. לפני האישור מנהל העיזבון התקשר ואמר ‘בסון אני מתנצל אבל יש הצעה ב-75 אלף דולר. אמרתי ‘אתה מכרת לי’, והוא אמר ‘אני יכול’".

זה טיפ לקוראים ולמאזינים: גם אם ראיתם שמועד הגשת ההצעות במודעה עבר, והנכס מעניין אתכם יכול להיות שלא פספסתם את ההזדמנות.
"חד וחלק. כל עוד שאין סיום של ההתמחרות בבית המשפט, העסק הזה פתוח".

את הכסף סופרים במדרגות.
"לא רק במדרגות של בית המשפט הראשון, אלא לפעמים במדרגות של בית המשפט השני, דהיינו בערעור".

כשהשופטים רוצים לראות את ה"דרמה"

איך נערכת בפועל ההתמחרות? לדברי בסון, יש כמה שיטות. שיטה אחת היא שכל מציע הצעה יישב בחדר נפרד, ושיטה מקובלת יותר היא מעין מכירה פומבית. "כל מציעי ההצעות מתכנסים בחדר אחד, ואחרי דברי הסבר, שכוללים בין היתר את ה’קפיצות’ במחיר בתוך ההתמחרות וכן כללי המותר והאסור, מתחיל ה"קרב" על המחיר. נניח יש עשרה אנשים בחדר ואני כונס הנכסים מתחיל את ההצגה ואומר רבותי אני מתחיל בהתמחרות. נניח אני אומר יש פה את ההצעה הגבוהה ביותר שהיא מחיר הפתיחה. לרוב די בהתחלה חצי יפרשו, ודי מהר יישארו שניים שזה בדרך כלל או טיפש והשני חכם מאוד או שני טיפשים או שני חכמים מאוד שיכול להתפתח קרב ביניהם. לפעמים השופטים רוצים לראות את הדרמה והם קובעים את ההתמחרות אצלם במשפט, ואז השופט מנהל את ההתמחרות".

זוית אחרת | אריק מירובסקי

לבדוק יותר מאשר בעסקה רגילה

אני מסכים עם עו"ד בסון חלקית. כמו בכל הזדמנות עסקית, כינוס נכסים נותן לנו אפשרות לבוא ולבדוק נכס, ואולי למצוא פה ושם אפשרויות להשקעה שיתאימו לנו. לא אוטומטית כן, ולא אוטומטית לא. צריך לבדוק כל מקרה לגופו. הבדיקות שצריך לעשות הן מעבר לבדיקות שוק רגילות. צריך לבדוק אם יש חובות, ליקויי בנייה, בנייה בלתי חוקית. צריך לבדוק הרבה דברים ומלכודות באמצעות אנשי מקצוע. אם רואים שהנכס כשר, אפשר להמשיך.

לפני כמה שנים דירה קטנה של 3 חדרים הועמדה למכירה בגבעתיים, ובאתי כעיתונאי לראות את הדינמיקה של ההתמחרות. ההתרשמות שלי הייתה רעה מאוד. האנשים היו להוטים לנצח בתהליך הזה, שמזכיר מכירה פומבית, ולא נראה שהם הציבו לעצמם גבולות הגיוניים שמעליהם צריך לומר תודה, אבל אני פורש. בסופו של דבר המחיר שהתקבל היה לטעמי מאוד לא כלכלי. הכונסים מאוד שמחו, כי זה היה מעבר למה שהם ציפו.