התעלומה של שוק הנדל"ן: כמה דירות באמת נמכרו בחודש ינואר?

כמה דירות חדשות נמכרו בחודשים האחרונים? לשאלה הזו יש לפחות שלוש תשובות: על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) בין נובמבר 2020 לינואר 2021 נמכרו 11,910 דירות חדשות; על פי רשות המסים, נמכרו 12,400 דירות חדשות באותם שלושה חודשים, ואילו על פי הכלכלנית הראשית באוצר נמכרו 12,800 דירות. ההפרשים אמנם לא גדולים, אבל מדוע בכלל יש הבדלים בין הנתונים?

בדומה למדידות אחרות בתחום הכלכלי, כמו שיעורי התעסוקה והאבטלה, ניתן לראות גם בתחום הדיור תוצאות שונות לאותן שאלות, שמתקבלות על ידי גופים שונים שבודקים את אותם תחומים, אבל במתודות שונות.

נתחיל במתודה הפשוטה ביותר, זו של רשות המסים. זו מבוססת על דיווחי עסקאות המקרקעין שמחויבים להגיע לרשות על פי חוק, על מנת שישולם עבורן המס המתאים. וזו בדיוק הבעיה - ברשות המסים לא רואים את רכישת הדירות כעסקאות, אלא כאירועי מס, ובצורה כזו הם בוחנים אותן.

לכן, סופרים גם אירועים שאינם עסקאות אמיתיות, כמו חלוקת דירה בין ילדים בעת ירושה (שמסומנת כמספר עסקאות), רכישת דירה על ידי אישה ובעל (שנרשמת כשתי עסקאות), חכירות במקרקעין והעברת דירה במתנה בין קרובי משפחה.

בנוסף, ברשות המסים לא מתייחסים לביטולי עסקאות, ומחשיבה מתן דירות חדשות לדיירים ותיקים בפרויקטים של פינוי-בינוי כעסקאות. לכן, הקבצים הגולמיים של הרשות אינם מספיק טובים לכימות העסקאות שבוצעו בתקופה מסוימת, ויש לערוך בהם סלקציה נרחבת.

הכלכלנית הראשית באוצר והלמ"ס מתבססים על הנתונים הללו, ועורכים עליהם סלקציות, אך בצורה שונה. בסקר טלפוני של הלמ"ס נאספים נתונים מדי חודש מהקבלנים וממשרדי המכירות של דירות בכל היישובים שבהם נבנות דירות למטרת מכירה לציבור הרחב. הסקר מנפה דירות שמיועדות להשכרה, "בנה ביתך", קבוצות רכישה ועוד.

בנוסף, בלמ"ס לא מתחשבים בעסקאות, שבמהלכן נרכשו דירות חדשות בפרויקט, לפני שהוא קיבל היתר בנייה. בשנים האחרונות יזמים רבים פועלים בדרך זו, שמכונה "PRE-SALE".

ולבסוף - שאלה: האם כל דירת קבלן היא בהכרח דירה חדשה? מה קורה, למשל, אם יזם לא מצליח למכור דירות במשך 3 או 4 שנים? האם ניתן להחשיב אותן כחדשות, רק בגלל שנותרו בבעלות הקבלן? בלמ"ס החליטו ששנה וחצי אחרי סיום הבנייה, גם אם הדירה עדיין מוחזקת על ידי חברה - אין להגדירה עוד כדירה חדשה.

הראייה אצל הכלכלנית הראשית שונה במקרים רבים מזו של הלמ"ס, ובדרך כלל היא "מסננת" פחות עסקאות מאשר בלמ"ס. התוצאה - המספרים הסופיים כמעט תמיד שונים במידת מה בין הכלכלנית הראשית ללמ"ס.