שוק הנדל"ן למגורים הולך ומתחמם. נתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מעלים כי ב-12 החודשים שבין ינואר 2020 לינואר 2021 עלו מחירי הדירות בישראל בשיעור ממוצע של 4.3%, וזאת למרות המשבר הכלכלי העמוק שיצרה מגפת הקורונה.
דוחות כספיים שפרסמה היום (ג') אחת מיזמיות הבנייה למגורים הגדולות בישראל, חברת אזורים, מעידים כי ההכנסות ורווחי החברה בתחום המגורים כמעט שלא נפגעו בשנת הקורונה, וזאת למרות ימי הסגרים, שהטילו מגבלות על פתיחת משרדי המכירות.
היקף ההכנסות הכולל של אזורים עלה ב-1.4% לעומת 2019, והסתכם ב-1.25 מיליארד שקל. עוד דיווחה החברה כי עלייה בהוצאות הובילה לירידה של 14% ברווח הגולמי ב-2020 ל-231 מיליון שקל ונוסף על כך רשמה החברה הוצאה של 23.4 מיליון שקל בגין הנפקת קרן הריט שלה, אזורים ליווינג. בשורה התחתונה נרשמה ירידה של 6% ברווח הנקי ב-2020 ל-110 מיליון שקל.
במהלך 2020 מכרה אזורים 976 דירות בהיקף כספי של 1.8 מיליארד שקל, לעומת 995 דירות שמכרה החברה ב-2019 תמורת כ-1.7 מיליארד שקל. המחיר הממוצע (לא כולל מע"מ) של דירה שמכרה החברה ב-2020 עמד על כ-1.86 מיליון שקל, לעומת כ-1.7 מיליון שקל ב-2019 - עלייה של כ-10%.
אזורים מציינת כי בחודשיים הראשונים של 2021 נחתמו 183 חוזי מכר דירות נוספים, בהיקף כספי של כ-342 מיליון שקל, וזאת לעומת 152 דירות שנמכרו בשלושת החודשים הראשונים של 2020. בתחילת השבוע פרסמה החברה, כי במסגרת מבצע בשיתוף עם חבר משרתי קבע והגמלאים, נחתמו בקשות רכישה ל-479 יחידות דיור בפרויקט מומנט בבת ים, בתמורה כוללת בסך של כ- 1.05 מיליארד שקל (כולל מע"מ). אזורים, בשליטת היו"ר הרשי פרידמן, נסחרת בשווי של 2.2 מיליארד שקל, לאחר זינוק של יותר מ-200% במניה מרמת השפל לפני כשנה.
"עלייה גם במחירי הקרקעות"
בראיון לגלובס אומר מנכ"ל אזורים, רון אבידן, כי העלייה שנרשמה בשנה האחרונה במחירי הדירות תימשך גם בשנה הקרובה. ההתייקרויות אלו, לצד שיעור גבוה מאוד של בלתי מועסקים במשק, ידחפו להערכתו אנשים רבים לענף המתפתח של שכירות ארוכת-טווח מקבלנים ומקרנות השקעה.
הלמ"ס דיווחה על המשך העלייה במחירי הדיור בישראל. הקמת הפרויקטים בתחום הנדל"ן למגורים אומנם נמשכת, אולם תוכנית מחיר למשתכן כבר לא קיימת ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לא משחררת כמעט קרקעות חדשות לבנייה. מה זה אומר על מה שקורה היום בשוק הדירות?
"הכיוון בשוק הדירות ברור. מצד אחד היצע מוגבל שלא נעשה מספיק כדי להגדיל אותו בשנים האחרונות, ומצד שני ביקושים מאוד חזקים. תוכנית מחיר למשתכן הסתיימה למעשה, וזוגות צעירים, שהבינו שאין להם יותר למה לחכות מבחינת תוכנית ממשלתית כזאת או אחרת, חוזרים לשוק. משקיעים חוזרים לשוק וכך גם משפרי דיור, בעקבות הקורונה וגם ללא קשר לקורונה.
"בשנת 2020 אזורים מכרה כמות זהה של דירות לכמות שהיא מכרה ב-2019, שהייתה שנת שיא. עכשיו, אם זה קרה על אף המשבר ועל אף החשש והפחד להגיע למשרדי מכירות ולאתרי בנייה, אז זה מלמד יותר מכל דבר אחד על המגמה של השוק. מחירי הדירות עולים, מכיוון שאין היצעים שמצליחים להדביק את הביקושים".
גם מחירי הקרקעות חזרו לעלות?
"אם מסתכלים על מה שקורה בחצי השנה האחרונה, גם במכרזי רמ"י וגם בהתמחרויות על קרקעות בבית משפט וכדומה, רואים עלייה חדה במחירי הקרקעות. למעשה הקבלנים שזוכים היום במכרזים, רואים בבירור תמחור של עליית מחירים צפויה או בהתהוות. רואים את זה בתוצאות, עליית המחירים כבר נמצאת שם. מי שמנתח לעומק את המכרזים האלה, כבר לא חושש מעליית המחירים, אלא כבר רואה אותה בעיניים".
מדובר בעליית מחירים גורפת בכל הארץ, כפי שראינו במחצית הראשונה של העשור שעבר, או שמדובר בעלייה סלקטיבית המרוכזת באזורים מסוימים?
"היא בהחלט יותר סלקטיבית, ומרוכזת יותר באזור המרכז. יש ערים שייקח להן זמן לספוג את כמות הדירות שנבנו בהן כתוצאה מתוכנית מחיר למשתכן, שלא בהכרח פגשו ביקושים תואמים. שם לא רואים עלייה במחירי הקרקעות ולא רואים הצלחה בשיווק של קרקעות חדשות.
"אני מעריך שלשוק ייקח שנה-שנתיים לעכל את ההתערבות המלאכותית שנעשתה על-ידי תוכנית מחיר למשתכן, והוא יחזור להתנהגות שוק טבעית יותר של ביקושים והיצעים טבעיים יותר".
פרויקט מומנט של אזורים, ששווק במכירה דיגיטלית בשבוע שעבר / הדמיה: 3Division
"הענף חייב היום שר אוצר ושר שיכון"
לאן הענף הזה הולך להערכתך בשלוש עד חמש השנים הקרובות, עד כמה שניתן להעריך על רקע חוסר הוודאות הפוליטי בישראל?
"חוסר הוודאות הפוליטי בישראל מקרין באופן משמעותי על הענף שלנו, כי הענף חייב היום שר אוצר ושר שיכון, שיעבדו מבוקר עד לילה כדי לפגוש את הביקושים שעוד עתידים להגיע לשוק הזה בשנים הקרובות, גם מצד ישראלים, גם מצד עולים חדשים וגם מצד משקיעים. אנחנו חייבים ממשלה עם יכולת משילות ויכולת קבלת החלטות, כי ההחלטות שצריכות להתקבל הן החלטות ארוכות-טווח.
"מדובר בהחלטות של השקעה בתשתיות באופן מסיבי, בהחלטות של קידום תכנון. אני בכלל חושב שצריך להכניס ללוחות זמנים מחייבים גם נושא של אישורי תב"עות (תוכניות בניין עיר), גם נושא של הוצאת היתרי בנייה, קבלת טופסי 4 וכו'. כל הדברים האלה עד היום לא נעשו, והם חייבים להיעשות, אחרת ההיצע ימשיך לגרור רגליים ולהשתרך מאחור, ואז מחירי הדירות ימשיכו לטפס ולטפס.
"אזורים", כך אבידן, " מביאה בחשבון גם את התרחיש הזה של עליית מחירים הולכת וגדלה, ולא בכדי הנפקנו בשנת 2020 את קרן הריט שלנו, אזורים ליווינג, כי אני חושב שיותר ויותר אנשים יתחילו גם לשקול את המעבר לדיור בהשכרה ארוכת-טווח.
"זה מוצר חדש יחסית, שלשוק לוקח זמן להכיר ולהפנים, אבל ככל שיבינו את היתרונות שטמונים בהשכרה ארוכת-טווח, שמאפשרת לשוכר ודאות לשנים רבות, הן מבחינת תקופת השכירות והן מבחינת דמי השכירות שנקבעים מראש בהסכם ורמת הניהול והאחזקה של הדירות, אני חושב שככל שהמוצר הזה ילך וייכנס יותר חזק לתודעה של הציבור. גם הביקושים אליו יגדלו, בין השאר גם בגלל אותה עליית מחירים שדיברנו עליה".
אז מה זה אומר? שבעוד 20-30 שנה נראה בשוק הרוכשים של הדירות החדשות יותר קרנות כאלו וגופים פנסיוניים מאשר אנשים פרטיים?
"אני לא חושב שנגיע למצב שבו רוב הרוכשים יהיו הקרנות והגופים הפנסיוניים, אבל אני כן חושב שיותר ויותר דירות להשכרה יהיו מוחזקות על-ידי השוק המוסדי; שאותן קרנות ואותם גופים מוסדיים יחזיקו, מכיוון ששוק ההון כבר התרגל למציאות של ריבית אפסית.
"ואם בעבר לא היו מוכנים להסתכל על שוק הדיור להשכרה בגלל התשואות הלא מספיק אטרקטיביות שלו, אז היום יותר מתמיד גם מסתפקים בתשואות נמוכות יותר, שמפוצות בסיכון נמוך יותר, ואין ספק שהסיכון בהשכרת דירות הוא היום נמוך משמעותית מאשר הסיכון בהשכרת משרדים או בהשכרת שטחי מסחר קמעוני.
"ובנוסף לכך, לא מעט גופים לא מהססים להשקיע כיום בקרנות שעוסקות בדיור להשכרה, כי הם גם מבינים שנכס הבסיס, אותו נכס שמייצר את התשואה - הפוטנציאל של עליית השווי שלו הוא גם גבוה. ולכן נראה כניסה של יותר ויותר גופים משוק ההון לתחום הזה".
על אילו תשואות מדובר?
"אני מעריך את התשואות בארץ בסדרי גודל של בין 2% ל-4%, תלוי במיקום".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
