כשהממשלה דואגת בעיקר למשקיעים – זה מה שקורה למחירי הדיור

מחירי הדיור אמנם עולים כבר תקופה ארוכה, אבל בחודשים האחרונים קצב העלייה הופך לגבוה יותר. מדד המחירים לצרכן שהתפרסם השבוע, הצביע על תמונה מדאיגה לפיה קצב עליית מחירי הדירות בשלושת החודשים עומד על כאחוז לחודש. עד כמה זה צריך להדאיג את הציבור? מאוד. כמה זה מדאיג את הממשלה והפוליטיקאים? את התשובה לכך ניתן למצוא בשני מקומות - יוקר הדיור כמעט ואינו קיים בקמפיינים של המפלגות לקראת הבחירות שיתקיימו בשבוע הבא. עדות ברורה יותר לכך שהנושא לא מעניין את נבחרי הציבור קיבלנו רק ביולי האחרון כששר האוצר, ישראל כ"ץ, הצהיר כי, "הבעיה של התייקרות מחירי הדירות פחות רלוונטית היום".

אמר ועשה. על רקע השיתוק הממשלתי שורה של רפורמות בתחום הדיור צוברות אבק מזה למעלה משנה וחצי. מחוק המטרו, דרך הקלה ברגולציה ובתהליכים בתחום ההתחדשות העירונית, הרפורמה ברישוי וגם ביטול תחום הקלות הבנייה. המשותף לכל אלה הוא הרצון להסרת חסמים משמעותיים בדרך להגדלת ההיצע. וכשזה המצב הנוכחי, הצפי הוא שעוד לא ראינו את הסוף לרצף העליות הנוכחי. גלובס עושה סדר:

תוכנית דיור מקרטעת, רפורמה למשקיעים

אי קיומה של ממשלה מתפקדת החל מסוף 2018, מהווה לחץ ישיר לעליית מחירי דירות. זאת כיוון שהציבור מבין שממשלות מעבר וממשלה שלא הצליחה אפילו לגבש תקציב, לא יוכלו להתמודד עם מחירי הדירות. שר הבינוי והשיכון, יעקב ליצמן, אמנם טען שהוא ידאג לכולם, אלא שמרגע כניסתו לתפקיד הוא לא הסתיר את דאגתו בעיקר למגזר שלו. במקביל תוכנית הדיור שלו "דירה במחיר מופחת", לא נכנסה לנעליה של מחיר למשתכן. כנראה שאם נעשה משאל רחוב על מי מכיר אותה התוצאה תהיה מעליבה. זה אינו מפתיע. הקידום של התוכנית שלו מקרטע, מספר הדירות שהיא כוללת נמוך, ומחיריהן יהיו גבוהים משמעותית מאשר במחיר למשתכן.

ומה לגבי כ"ץ? מכל הרפורמות שיכול היה לקדם בתחום, הוא בחר רק אחת בתוספת הצהרה שנויה במחלוקת. ביולי האחרון הוא הוריד את מס הרכישה הגבוה שהוטל על משקיעים בתקופת קודמו, משה כחלון. הצהרת הכוונות הייתה קצרה אך קטלנית: "אנחנו רוצים לעודד בנייה בכל מקום, וכמה שיותר. הבעיה של התייקרות מחירי הדירות פחות רלוונטית היום", אמר כ"ץ במסיבת עיתונאים בתחילת יולי האחרון. הציבור הקשיב ורץ לקנות דירות (וגם המשקיעים). בפועל הצעד הזה תרם רבות לעליות המחירים הנוכחיות.

  

הצעירים מסרבים לנטוש את השוק

עליות המחירים הן חלק ממחיר החזרה לשוק שגרתי. כחלק ממחיר למשתכן המדינה שלחה זוגות צעירים לרכוש דירות חדשות במקומות שונים ומשונים. עדות לעיוות שהתוכנית יצרה במקומות שונים בפריפריה היו מאות דירות שבמשך תקופה ארוכה (ובחלק מהמקומות גם כעת) נמכרו דירות מוזלות לציבור הרחב, אחרי שהזכאים ויתרו עליהן.

התוכנית הביאה להגדלת חלקם של הזוגות הצעירים ליותר ממחצית מהיקף השוק, צמצום חלקם של משפרי הדיור והמשקיעים, הגדלת חלקן של הדירות החדשות מכלל הדירות שנמכרות בשוק, ועידוד לבניית שכונות במקומות לא מבוקשים.

כעת כשהתוכנית מתה השוק חוזר בהדרגה לתצורתו האמיתית, זו שהממשלה כל כך ניסתה לשנות החל מ-2015, אם כי בחריג משמעותי אחד: הצעירים מסרבים לנטוש את השוק. עקרונית ניתן היה להניח, שכשהתוכנית לדיור מוזל לצעירים תיפסק, תירשם ירידה בכמות הדירות שהם רוכשים, אך זה לא קרה. בינואר האחרון (כשהתוכנית כבר דועכת) זוגות צעירים רכשו 4,600 דירות. מדובר בירידה של אחוזים ספורים לעומת הרכישות שלהם בינואר 2019, ועלייה לעומת הדירות שהם בחודשי ינואר של 2017, ו-2018. בשיאה, מחיר למשתכן היוותה כ-30% מכלל רכישת הדירות על ידי זוגות צעירים. כיום האחוז שלה נמוך בהרבה, מה שמעיד שהצעירים ממשיכים לקנות דירות, גם אם יקרות יותר, והתוצאה היא לחץ לעליית מחירים.

כשהשוק רותח, אין סיבה לירידת מחירים

נתחיל בשורה התחתונה: עליית המחירים תמשך, והסימנים מורים, כי שלושת החודשים שבהם מדד מחירי הדירות עלה בכמעט 3% הם רק הסיפתח לעלייה משמעותית נוספת בתקופה הקרובה. משמעות התהליכים עליהם הצבענו היא המשך ביקושים גבוהים. אם בחודש ממוצע מתבצעות בשוק 9,200 עסקאות, מאז הסגר הראשון של הקורונה, הממוצע החודשי עומד על יותר מעשרת אלפים. האם מישהו יכול לדמיין לעצמו בערה כזו בשוק, שתלווה בירידת מחירים?

על כך יש להוסיף דלק מסוג אחר - סביבת ריבית משכנתאות נמוכה, שנראה כי לא עומדת להשתנות בתקופה הקרובה (בבנק ישראל אף דוחפים להוזלות. א"מ) הגורם היחיד שיכול לשנות את הכיוון הנוכחי של המחירים הוא מעורבות ממשלתית ברורה, אלא שקשה לראות איך באקלים הנוכחי הממשלה תתפנה לטפל ביוקר הדירות.