רכישת דירה בנאמנות: למי זה מתאים ומה המגבלות?

השימוש במנגנון הנאמנות לצורך רכישת דירות מגורים להשקעה עבור הדורות הבאים נעשה נפוץ בשנים האחרונות בקרב משפחות שמעוניינות להעביר נכסים לדור הבא, ולהגן עליהם.

הנאמנות מהווה למעשה מערכת של יחסים משפטיים שלפיהם מייסד הנאמנות מעביר לידי נאמן בעלות בנכסיו או מממן רכישת נכסים חדשים באמצעות הנאמן ומעניק לו זכויות לפעול לגבי נכסי הנאמנות על פי כתב נאמנות ובהתאם לחוק. הנאמן מחזיק בנכסי הנאמנות עבור הנהנה/ים בנאמנות.

בישראל הנאמנות אינה מוכרת כאישיות משפטית היכולה להחזיק, לרכוש ולמכור נכסים, ועל מנת לפתור בעיה זו נוהגים הנאמנים להקים חברה שמניותיה מוחזקות בידי הנאמן עבור הנאמנות והיא מנוהלת על ידי הנאמן ומשמשת כחברה להחזקת נכסי הנאמנות. חברה כזו תיחשב כ"שקופה" לצורכי מיסוי לפי חוקי המס בישראל, משמע, הכנסותיה ייחשבו כהכנסות הנאמן.

למה משמשת נאמנות: העברה והגנה על נכסים

מנגנון הנאמנות יכול לשמש למגוון מטרות כגון העברה בין-דורית (העברת רכוש לנאמנות מאפשרת לקבוע באופן מסודר ובטוח את היקף הכספים שיקבלו הדורות הבאים); שמירה על נכסים (נאמנות יכולה לסייע בהגנה על רכוש מפני תביעות צד ג’ ובני/בנות זוג); ניהול ההון המשפחתי ומתן תרומות וצדקה (נאמנות יכולה לשמש למטרות צדקה באמצעות קביעת מנגנון תרומות קבוע ולאורך שנים רבות).

בעקבות השיח שהתעורר לאחרונה בדבר הצורך בהחזרת מס הירושה בישראל, המודעות לכלי זה עלתה. עם זאת, עד (ואם) שיחוקק חוק זה, אין זה ברור כלל האם נאמנויות אכן יהוו פתרון מעקף למיסי עיזבון עתידיים.

היבטי המיסוי: העברה לנאמנות היא אירוע מס

ומה היבטי המיסוי של השימוש בנאמנות? עמדת רשויות המס, כפי שבאה לידי ביטוי בהוראת ביצוע משנת 2016, היא כי הקניית "זכות במקרקעין" לנאמנות מהווה אירוע מס, כאילו העביר המקנה את הזכות ישירות לנהנה.

לפי גישה זו של הרשויות, ההקניה לנאמנות תחויב במיסי מקרקעין או תופטר מהם בהתאם כאילו דובר בהעברה במתנה של הנכס. כך, אם היוצר והנהנה עונים על הגדרת "קרוב" יינתן פטור ממס שבח ויחול חיוב מופחת במס רכישה.

תנאי נוסף הוא כי כבר במועד ההקניה תהיה זהות ידועה וברורה של הנהנה, אחרת עלול לחול חיוב כפול במס. באופן דומה, אם הוחלפו הנהנים בנאמנות יראו את הנהנה החדש כאילו רכש את הנכס מהנהנה הקודם ויחולו הוראות חוק מיסוי מקרקעין בהתאם.
בהתאם לאמור לעיל, חבות המס ברכישת/מכירת נכסים על ידי הנאמנות תיגזר ממעמדו המיסויי של הנהנה. כך, למשל, אם נאמנות שהוקמה לטובת הילד רוכשת, באמצעות כספי ההורים, דירת מגורים, הרי שאם מדובר בדירה הראשונה הנרכשת עבור אותו ילד, תהיה הנאמנות זכאית לשלם מס רכישה מופחת החל ברכישת "דירה יחידה". במקרה כזה, הילד ייחשב כבעלים של דירת מגורים, וזאת גם אם נרכשה באמצעות הנאמנות. אם הנאמנות תמכור את הדירה האמורה, הרי שהיא תהיה זכאית לפטור ממס שבח בהתקיים התנאים הקבועים בחוק למכירה של "דירה יחידה".

המחלוקת המשפטית: מחכה להכרעת העליון

לפני כשנתיים ניתן פסק דין תקדימי וחשוב על ידי ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב בענין סמואל גליס, אשר דחה את עמדת רשויות המס המובאת לעיל, וקבע כי העברת נכסי נדל"ן לנאמנות, ללא קשר לזהות הנהנים, אינה מהווה כלל אירוע מס, וזאת כל עוד הנכס מוחזק על ידי הנאמן (גם אם הנאמן מחלק את הפירות מהנכס לנהנים אחרים).

פסיקה זו מאפשרת גמישות רבה מאוד בניהול נכסי הנאמנות ומאפשרת אף החלפת נהנים בנאמנות, וכל זאת בלי ליצור כל אירוע מס עד מועד מכירת הנכס או העברתו לנהנים. כיום תלוי ועומד ערעור לבית המשפט העליון על פסק דין זה.

הכותב שותף במשרד בנימיני ושות’ ומתמחה במיסוי מקרקעין