המשקיעים הזרים חוזרים: איפה הם קונים דירות ומה זה יעשה למחירי הנדל״ן?

האם מגמת הירידה של רכישת דירות על ידי תושבי חוץ עומדת להשתנות? אנשי נדל"ן מדווחים על סגירת עסקאות בזום, בשיחות טרנסאטלנטיות, במייל ובהתגנבויות יחידים ארצה בעת סגירת השמיים בתקופת הקורונה - יהודים אמריקאים רכשו בשנה האחרונה עשרות נכסי יוקרה בישראל, בעיקר בתל אביב ובירושלים.

בעיתון "וול סטריט ג'ורנל" דיווחו לפני מספר ימים על עלייה חדה בביקושים מצד תושבי ארה"ב לדירות בתל אביב, ואולם לא נקבו במספרים מדויקים של היקפיה. שיחות עם אנשי נדל"ן ישראלים מעלות שיש עשרות עסקאות שמבוצעות על ידי יהודים אמריקאים. בנוסף, מה שמיוחד בימים הללו היא רמת העניין שאמריקאים נוספים מגלים בנכסים יוקרתיים בישראל.

  

בעיתון ציטטו את מת'יו בורטניק, מנהל במשרד המקומי של Beauchamp Estates שאמר כי "השוק בעבר נשלט על ידי קונים מבריטניה ומצרפת, אבל כיום אמריקאים שווים במספרם". הוא ציין כי "לפני שנתיים, הייתי מקבל פניה או שתיים בחודש. עכשיו יש בערך 20". לדבריו, "העסקאות הגדולות ביותר והרף העליון של שוק דיור העילית גם הוא נשלט על ידי אמריקאים".

המתווך אורן כץ, שעוסק בנכסי יוקרה, מאשר את הרושם הזה שמשרטטת הכתבה: "עד עכשיו השוק היה בעיקר בריטי וצרפתי. השוק האמריקאי היה יחסית רדום. הייתה תנועה, ופה ושם קנו, אבל פתאום זה נראה כמו באזז של אנשים שלפתע קיבלו החלטה", לדברי כץ, שבין היתר פעל עם האוליגרך רומן אברמוביץ' לקידום עסקאות הנדל"ן שלו בארץ, "יש התעניינות ויש הרבה מיילים וטלפונים וברוקרים אמריקאים יוצרים איתנו קשר ליצירת שיתופי פעולה. זה דבר שלא הכרנו קודם".

הוא מספר כי "אחרי הסגר הראשון החלו התקשרויות לארץ. בחודשים האחרונים אנחנו עושים סיורים בין נכסים עם אמריקאים. לחלקם אולי יש אזרחויות כפולות, אחרים אני לא יודע איך הצליחו להיכנס ארצה. ברוב המקרים אנחנו בהתקשרויות מקוונות וטלפוניות".

בוול סטריט ג'ורנל ציטטו גם את אינה פלשלר, מנהלת שיווק בחברת סותביס ישראל לנכסים, שלדבריה ההתעניינות הזו דחפה את המחיר של דירות על חוף הים בתל אביב למחיר של 4.8 מיליון דולר. "יש ביקוש קבוע. תל אביב היא שוק חם", אמרה לעיתון. "ההיצע נמוך, בגלל שאין הרבה מקום לבנות בתים חדשים".

לפי הוול סטריט ג'ורנל, "אפשרויות התעסוקה בעיר והאוכלוסייה הצעירה שלה מושכים תושבים זרים ממדינות רבות, בעוד שמזג האוויר הטוב כל השנה ומיקום העיר על החוף מושך משפחות ופנסיונרים".

שנים של ירידה תלולה ברכישות

הכלכלנית הראשית באוצר מצד שני, דיווחה הן על מיעוט עסקאות שבוצעו בתקופה האחרונה בתל אביב והן על מיעוט של רכישות מצד תושבי חוץ בישראל. רק 420 דירות במחצית הראשונה של השנה שעברה. הכלכלנית ציינה בסקירת שוק שכתבה, כי אמנם סביר להניח כי שפל זה ברכישות תושבי החוץ נרשם במידה רבה על רקע קשיים טכניים בכניסת זרים לישראל, ואולם במקרים רבים תושבי חוץ נעזרים באנשי קשר ישראלים, ועל כן אין מדובר בהסבר יחיד לירידה.

השוק הייחודי של תושבי החוץ נמצא בירידה עקבית בת כ-15 שנים. השיא היה ב-2005 ו-2006, כשבכל אחת מהשנים הללו נרכשו יותר מ-5,000 דירות, והם היוו כ-6% מכלל שוק הדירות. ואולם מאז, נרשמה ירידה תלולה במספרים, ובמיוחד במשבר העולמי, שפרץ בספטמבר 2008.

מבחינה גיאוגרפית, המקום ששולט באופן עקבי אצל תושבי החוץ הוא ירושלים, וכשליש מכלל הרכישות שהם מבצעים בארץ מבוצעות בירושלים, מסיבות דתיות. המקומות הבאים בתור בביקושי הנדל"ן של תושבי החוץ הם אזור השרון, ובמיוחד נתניה, הרצליה פיתוח ותל אביב. שני אזורים אלה מתחלקים פחות או יותר שווה בשווה מבחינת היקפי ביקושים.

שינוי באזורי העניין ובאופי הדירות

אורן כהן, המתמחה בנכסי יוקרה בירושלים, מדבר על עשרות ואולי אף מאות יהודים אמריקאים שגילו עניין בנכסים בבירה בשנה האחרונה, שחלקם הקטן כבר חתם על עסקאות. "ביצעתי עסקאות יקרות מאוד בזום, ואני בקשר עם אחרים שחוששים לעשות עסקאות כל כך יקרות באופן מקוון, והם ממתינים שיפתחו לגמרי את השמיים כדי להגיע ארצה ולבצע את העסקאות", הוא מספר.

כהן וגם אריאל מרסקי, זכיין רי/מקס חזון ירושלים מציינים, כי אם עד לפני מספר חודשים, היינו עדים לרכישה של דירות נופש (2-3 חדרים, במרכז העיר או בקרבת הכותל, ממילא וכד'), הרי שהיום אני עדים לתופעה של רכישת דירות גדולות יותר (4-5 ו 6 חדרים). קודם הרכישה הייתה למטרת דירת נופש לתקופת החגים, הרי שהיום הדירות נרכשות למשפחה - ככל הנראה מתוך ראיה שבבוא העת, הם יעשו עליה ויעברו לגור בעיר.

עוד הפתעה, גם במקומות פחות פופולריים מירושלים ותל אביב מדווחים על רמת התעניינות גדולה. ירון רוזנהק, זכיין רי/מקס For all באשקלון, מדווח שעד לחודשים האחרונים לא היו לא כלל פניות מיהודים בארה"ב - אך בחודשים האחרונים היו אליהם 12 פניות של יהודים הבוחנים רכישת דירה באשקלון. "כמה הפניות היו להשקעה - אך חלקן העיקרי נועדו לדירות מגורים בעיר: 4-5 חדרים", הוא אומר. "זו תופעה חדשה באשקלון של יהודי ארה"ב שמבקשים לעלות לארץ ומחפשים להשתקע באשקלון".

מה קורה כאן? מה המנוע שמביא יהודים רבים מארה"ב להביע עניין ברכישת נכסים בישראל (שכאמור, לפחות בינתיים רק מיעוט מהם מממש את העסקאות)? נראה כי כאן התשובות משתנות, אך הן שונות מאווירת ההיי טק של תל אביב.

"אנחנו מנסים ללמוד את זה", אומר כץ. "יתכן שהסיבה לזה היא בדיוק מה שגרם להם לעלות בעבר מאירופה. יכול להיות שגם בארה"ב של 2021 יהודים מרגישים פחות בטוחים מבעבר".

כהן מדבר על הציבור שאותו הוא פוגש בירושלים: אורתודוכסי ודתי (לעומת רוב יהודי ארה"ב שהם חילונים או רפורמים), שחש אווירת אי יציבות כלכלית ופוליטית. "ההפגנות שהיו שם, הפלישה לבניין הקפיטול ואופן הטיפול בקורונה בארץ לעומת ניהול המגיפה שם, שכנעו אותם".

האם מדובר בתופעה חדשה? בשינויי מגמה? המתווכים סבורים, כי פתיחת השמיים בישראל וחג הפסח הקרב - יתנו אינדיקציה ברורה יותר. רוב האנשים לא אוהבים לחתום על עסקאות נדל"ן בזום, רובם רוצים לראות את הנכס, או אם הוא חדש - להבין היכן הוא ממוקם, ולתקשר פיזית עם אנשי המכירות, סוכני הנדל"ן ועורכי הדין. עד כה לא ניתן היה להגיע ארצה, ואולם בהדרגה המצב משתנה. לגבי חג הפסח - הציבור הדתי שהגיע לירושלים לחגים, תמיד נהג לנצל את הזמן גם לקידום עסקאות נדל"ן, כך שלא מן הנמנע, שאם באמת יש גידול ברצון שלהם לרכוש דירות בארץ - הוא יבוא לידי ביטוי בשבועות הקרובים.

פרויקטים לתושבי חוץ: מחירי עתק לדירות שנותרות ריקות

בחלק ניכר מהמקרים רכישת נכסים בישראל לא באה במתאם חיובי עם היקפי עלייה ארצה, והדירות נותרות במשך רוב ימות השנה ריקות, למעט תקופות החגים. הפרויקט הבולט ביותר כיום לתושבי חוץ בתל אביב הוא "מנדרין אוריינטל", ברחוב הירקון 2 שכולל 230 יחידות דיור במגדל של 25 קומות ומגדל נוסף שייועד למלון. בפרויקט נרשמו מאז אוגוסט חמש עסקאות על ידי תושבי חוץ ב-85 אלף שקל למ"ר ומעלה. העסקה הגבוהה ביותר מגיעה ל-31 מיליון שקל - דירת 250 מ"ר בקומה ה-11, במחיר של 124 אלף שקל למ"ר.

העסקה היקרה בעיר בשנה שעברה בוצעה על ידי בני זוגי אמריקאים שרכשו קומה בפרויקט בארלוזורוב 17, בתמורה ל-84 מיליון שקל; עסקאות גבוהות על ידי תושבי חוץ נרשמו בין היתר ברחוב הירקון 51, שם נמכרה דירת 97 מ"ר ב-11.1 מיליון שקל, ואילו בפרויקט החדש של משפחת כוזהינוף ברחוב פעמוני בבבלי נמכרו 2 דירות צמודות בכ-27 מיליון שקל.

בירושלים ביצעו תושבי חוץ מספר עסקאות, במחירים נמוכים בהרבה ובפרויקטים הרבה יותר אינטימיים. המתווך אורן כהן מספר על הפרויקט "החצר באבן שפרוט" שנמצא בלב שכונת רחביה, בו נמכרו לאמריקאים שלוש דירות במחירים של 48-50 אלף שקל למ"ר, לדירות בגמר מעטפת (כלומר ללא ריצוף, מטבחים, מיזוג ואביזרי סניטציה); דירת 181 מ"ר נמכרה ב-10.1 מיליון שקל; בפרויקט ברחוב אבן גבירול 7-9 נמכרה דירת 182 מ"ר במחיר דומה. בפרויקט גני הנשיא בשכונת רחביה נמכרו שלוש דירות לפי 55 אלף שקל למ"ר. בית ישן להריסה ברחביה נמכר ב-29 מיליון שקל.