הגבלת כוח היזמים והורדת שיעור ההסכמה בקרב הדיירים: תזכיר חוק חדש מחזיר לשולחן את הרפורמה בהתחדשות עירונית

הורדת אחוז הסרבנות והגבלת יכולתם של יזמים להשתהות בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית - אלה עיקרי תזכיר החוק שמתפרסם היום על ידי משרד המשפטים להערות הציבור. מטרת החוק המוצע היא להסיר חסמים שמעכבים ומונעים פרויקטים רבים של פינוי-בינוי מלקרום עור וגידים.

בתכנית האסטרטגית לדיור לשנים 2017-2040, שהוכנה בידי המועצה הלאומית לכלכלה ואומצה על ידי ממשלת ישראל, התריעו, כי אם המדינה לא תגביר את קצב הקמת הדירות במסגרת התחדשות עירונית - המדינה תתקשה לענות על הביקושים לדיור באזור מרכז הארץ. על רקע זה, המליצו מחברי הדוח של המועצה על עלייה של מספר הדירות שמוקמות במסגרת זו מ-12% כיום ל-46% בשנים 2036-2040, באופן מדורג.

בשנה שעברה פעל בנושא צוות בין-משרדי, בראשות ראש אשכול נדל"ן, ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, כרמית יוליס, שבו השתתפו גם נציגי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד האוצר. הצוות עסק בבחינת החסמים בתהליכי התחדשות עירונית בהיבטים תכנוניים, קניינים וכלכליים, עסק בבדיקת החסמים המונעים ממספר הדירות המוקמות במסגרת התחדשות עירונית לעלות, התווה מספר שינויי חקיקה, שלדעתו יסירו חלק ניכר מהחסמים הללו. השינויים כוללים 3 עקרונות עיקריים:

הראשון, הוא הפחתת רוב הדיירים הדרוש לשם הגשת תביעה כנגד דייר שסירובו לעסקת פינוי ובינוי אינו סביר, מ-80% כיום לשני שלישים. השינוי נובע מהניסיון שהורה כי במקרים רבים יש קבוצה קטנה של בעלי דירות סרבנים, שכל אחד מהם מונע מסיבות ונסיבות משלו, אך בפועל כולם ביחד תורמים תרומה מכרעת להכשלת פרויקטים של התחדשות עירונית.

השני, הוא אי הכללת בעלי דירות עברייני בנייה בספירה הכוללת של ההסכמה. בעלי דירות אלה הרחיבו בעבר את דירותיהם ואין להם שום אינטרס להסכים לפרויקט של פינוי-בינוי

השלישי - נועד להגן על דיירים, ולאפשר להם לצאת ממצבים, שבהם החסם למימוש הפרויקט הינו היזם, או במקרים שבהם יזמים רומסים את זכויות הדיירים. כך למשל אירעו מקרים שבהם בעלי דירות הוחתמו על מסמכים שאינם מבינים, חלקם לא הבינו את השפה; על אחרים הופעל לחץ כבד. שני המקרים הללו מכונים בהצעת החוק "החתמה פוגענית".

כמו כן, על פי הצעת החוק לא יתאפשר ליזמים להשתהות יתר על המידה בקידום הפרויקטים, וכעבור 4 שנים מיום החתימה על העסקה ביניהם שבמהלכם טרם הוגשה למוסדות התכנון תוכנית מפורטת לפרויקט תעמוד לבעלי הדירות זכות לבטל את העסקה, למעט במקרים שבהם העיכובים חלו בגלל מוסד תכנוני או רשות מקומית. כך, יתאפשר לבעלי הדירות להשתחרר מההסכמים שחתמו עליהם מול היזמים.

לעניין זה קובע התיקון המוצע לחוק, כי על היזם לנקוב במועדים המרביים לאישור תוכנית מפורטת, לקבלת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה לבעל הדירה בהתאם לחוזה, ולתת את פרטי הקבלן המבצע את הפרויקט.

אם ההסכם בין הצדדים לא יכלול את הפרטים הללו, הממונה על פניות הדיירים ברשות להתחדשות עירונית במשרד השיכון יוכל להודיע על ביטולו.

לפחות חלק מהחוק המוצע נכלל בטיוטת חוק ההסדרים, אותה ניסה שר האוצר ישראל כ"ץ לקדם ביוני שנה שעברה, ואולם היא נשארה במגרה והתקציב לא עבר. ההחלטה להעביר את החוק בדרך רגילה מראה ככל הנראה, כי במשרד המשפטים לא רואים בתנאים הפוליטיים והאחרים הקיימים כיום, אפשרות להעבירו בצורה מהירה בדרך של חוק הסדרים.

החיכוכים המתמשכים בין הליכוד לבין כחול לבן מנעו במהלך כהונת הממשלה היוצאת קידום של חוקים רבים ובימים האחרונים הוויכוח ירד לרמה של אישור מינוי שר משפטים קבוע. בהקשר לזה, העברת תזכיר החוק תהיה אחת הפעולות האחרונות שגנץ עושה במהלך כהונתו כשר משפטים זמני, שכן הוא אמור לסיים אותה בעוד יומיים.

הערות לתזכיר החוק ניתן לשלוח למשרד המשפטים בשלושת השבועות הקרובים, ואולם המשך הטיפול בו עלול ליפול קורבן לחוסר התפקוד הכולל של הממשלה, ולהתעכב עד להקמת ממשלה יציבה.