על חוף הים בג'סר א זרקא תיבנה השכונה הכי משתלמת של מחיר למשתכן: כמה תעלה דירה ומי (כנראה) יישאר בחוץ?

בשבוע שעבר פתח משרד הבינוי והשיכון אפשרות להירשם להגרלה נוספת של תוכנית מחיר למשתכן בפרויקט "טורקיז - צפון מערב קיסריה". הזכאים יכולים להירשם להגרלה לרכוש דירה בשטח 140 מ"ר, במרחק של כמה מאות מטרים מחוף הים ומבתי שכונת היוקרה של קיסריה, במחיר של כמיליון שקל בלבד.

מדובר בעצם בהרחבה של הכפר הערבי ג’סר א זרקא, אחד הכפרים הערבים הכי עניים ומוכי הפשע בישראל. השכונה החדשה נועדה לסייע בפתרון מצוקת הדיור החמורה ביישוב, אולם הסיכוי שהתושבים יוכלו להרשות לעצמם לקנות דירה בשכונה החדשה, במסגרת מחיר למשתכן או בשוק החופשי, זעום.

היחס בין הדירות של תוכנית מחיר למשתכן לשוק החופשי הוא בערך 30%-70%, ולמכרזי מחיר למשתכן רשאים להגיש מועמדות כל זכאי משרד השיכון. האמצעי שנוקט משרד הבינוי והשיכון כדי להבטיח את אפשרות הקנייה של תושבי ג’סר א זרקא הוא הקצאה של חלק מהדירות לבני המקום.

"מי שיש לו כסף לא נשאר כאן"

שיח מוראד עמאש, ראש מועצת ג’סר א זרקא, מסתייג מאופן שיווק הדירות בפרויקט החדש. הוא העדיף שכל דירות מחיר למשתכן תהיינה שמורות לבני המקום, אך זה לא קרה. "ג’סר א זרקא נמצאת במצור. כבר שנים רבות שהיישוב לא גדל. השטח שלו נשאר 1,500 דונמים שמתוכם כ-300 הם שטחי מדינה. התושבים רוצים קורת גג. אין לנו אזור תעסוקה, מלאכה, מסחר. היישוב סגור ונעול, כאילו יישוב מת. אנחנו נמצאים במצוקת דיור קשה מאוד, שמשפיעה על התושבים. מי שיש לו כסף לא נשאר ביישוב. ג’סר הוא לא פצצה מתקתקת, אלא כזו שהתפוצצה.

 ראש המועצה ג'סר א-זרקא עמאש מוראד / צילום: איל יצהר

"באה המדינה ואמרה שהיא רוצה לתכנן במערב ג’סר, לצד הים. התוכנית הזאת רצה כבר 20 שנה וכל פעם היא נגנזת. הסכמנו לתוכנית כי רצינו לראות איך המדינה תנצל את עתודת הקרקע האחרונה לטובת היישוב. קיווינו שאם היא תשלב תיירות היא תוכל לעזור לתושבים לחיות בכבוד. אבל, אחרי פרסום המכרזים ראינו שתושבי ג’סר לא יכולים לרכוש דירה שם".

אין אנשים מג’סר שיכלו להרשות לעצמם לקנות שם דירות?
"לפי מה שרשום אצלי יש לנו 500 אנשים ללא קורת גג. כמה כבר קנו שם? מה התועלת של היישוב מתוכנית גרנדיוזית כזו שתביא זרים מבחוץ? זה שאנשים נרשמו להגרלה לא אומר שיהיה להם כסף לרכוש דירה".

"קשה לראות אנשים שיגורו שם דרך קבע"

לירן צ’צ’יק, אדריכל חברת גשם החזקות שתכננה ומקימה את הפרויקט, אומר: "זו תב"ע שהתחילו להריץ אותה לפני קרוב ל-10 שנים, התוכנית הייתה אמורה לתת מענה לג’סר א זרקא, שאין לה עתודות להתפתחות והיא כלואה בין הים, כביש החוף, קיבוץ מעגן מיכאל וקיסריה, בדרום. לתב"ע הזו יש ארבעה שלבים. ב-2019 הייתה הגרלה של שלב א’, כעת מתקיים שלב ב’. ובהמשך ימומשו שלבים ג’ וד’ שיציעו גם תיירות ומסחר זעיר".
התוכנית על כל שלביה מציעה בנייה של 520 דירות. גשם החזקות זכו במכרז לשלבים א’ וב’, סך של 168 יח"ד".

מה עם המחירים?
"אנחנו מוכרים את הדירות של מחיר למשתכן במחיר של 7,000 שקל למ"ר. אתה יכול לקנות דירת שישה חדרים עם גינה, במחיר של כ-1.15 מיליון שקל. זה הזוי. 200 מטר בקו אווירי, בקיסריה, עולה פי חמישה".

צ’צ’יק אינו יכול לומר בכמה כסף נמכרות דירות בשוק החופשי, אך מעריך שדירת פנטהאוז בשטח 200 מ"ר תעלה 3.5 מיליון שקל.

 האדריכל לירן צ'ציק, חברת גשם / צילום: ADD גיא איזיק

לא מעט יהודים רוכשים דירות בפרויקט. איך תיראה השכונה?
"אף אחד לא יודע. אם אתה מסתכל בראיית מקרו, 15 או 20 שנים קדימה. בסופו של דבר לא יכול להיות שהפער למחיר למ"ר, בין קיסריה לג’סר, יישאר בצורה קיצונית כל כך. יבוא היום שהפער הזה לא יחזיק מים. התוכנית מייעדת את היישוב לתיירות ליד החוף הבתולי, אחד היפים בארץ, ואני מעריך שזו תהיה עיירת נופש ליד קיסריה".

והאם יש ביקוש מצד תושבי ג'סר א זרקא?
"עברו כבר חודשיים אבל לא הגיעו מתעניינים. אני גם לא יודע כמה מתוך אלה שהגרילו דירות במחיר למשתכן יוכלו לממש את הזכייה. גם להוציא יותר ממיליון שקל, זו לא הוצאה מבוטלת. אני לא יודע כמה אנשים בג’סר יוכלו להרשות לעצמם. בסופו של דבר, אחרי כמה סבבים של הגרלות אתה יכול לפתוח את השיווק לכל מי שיש לו תעודת זכאי, לאו דווקא בן המקום".

סרטון התדמית של גשם החזקות מכוון בעיקר לאנשים שיש להם כסף. מי קהל היעד שלכם?
"אנחנו משווקים דירות במרחק מאה מטר מהים. אתה לא יכול לתת מחיר של דירת שיכון בנהריה. אתה צריך לקחת את זה לפלח שוק שיכול להרשות לעצמו".

ומי זה פלח השוק הזה?
"מי שיכול לקנות דירה כזאת ולא לגור בה, וזה מה שיקרה שם בשנים הראשונות, חייב שיהיה לו כסף".

זה יישוב עני. איזה שירותים מוניציפליים הוא יוכל להציע?
"תוכנית הבינוי מציעה שצ"פים, מוסדות חינוך. אני מעריך שחלק מהדיירים יהיו ממחיר למשתכן וחלק משקיעים".

אז למה שלא יגורו שם?
"קשה לראות אנשים גרים שם דרך קבע, יהודים או תושבי חוץ, שגרים שם כמקום המגורים הראשי שלהם. אני לא רואה משפחה מבית חנן או ממעגן מיכאל עוברת לגור בג’סר. אם מסתכלים על התוכנית, מבינים שמדובר בדירות להשקעה, דירות נופש של אנשים שיש להם 2-3 מיליון שקל לדירה שאפשר לבוא אליה 3-4 פעמים בשנה".

ג'סר א זרקא: כ-15 אלף תושבים • אשכול 2 מתוך 10 בדירוג הסוציו-אקונומי של הלמ"ס • זהו אחד היישובים הצפופים בארץ: יותר מ-9,000 נפש לקמ"ר (באור עקיבא הסמוכה הצפיפות היא כ-3,200 נפש לקמ"ר)