הטיפ היומי: 7 כללים להישרדות בג'ונגל הארנונה הישראלי

אחד ממקורות ההכנסה העיקריים של הרשויות המקומיות הוא מס הארנונה המוטל על בעלי נכסים. מדובר באחד המסים הגבוהים ביותר המוטלים על כולם - אזרחים פרטיים ועסקים, אף אחד לא אוהב לשלם אותו, אבל כולם מבינים למה הוא נחוץ.

אבל גם אם מבינים את החיוב, לא תמיד מבינים את הכאוס השורר סביבו: אלפי סיווגים שונים ומשונים שהעיריות ממציאות; כל עירייה קובעת תעריפים משלה, ששרי הפנים והאוצר צריכים לאשר או לדחות אותם; כל עירייה ממציאה שיטת מדידה משלה; כל עירייה ממציאה פטורים והנחות כעולה על רוחה; השיעור הגבוה של הארנונה העסקית, שגם בה יש אין ספור סיווגים ותעריפים, והיכולת להשתמש בשיעור הארנונה העסקית ככלי תחרותי למשיכת עסקים. כל אלה יוצרים ג'ונגל ובלגן. בנוסף, מאז 2007 התייקרה הארנונה בעשרות אחוזים, התייקרות שנובעת ממנגנון אוטומטי הקבוע בחוק ומבוסס על נוסחה הכוללת שני רכיבים: מדד המחירים לצרכן ומדד השכר במגזר הציבורי.

וכל זה, בלי שדיברנו בכלל על ההנחות והפטורים מארנונה שניתנו וניתנים לעסקים בתקופת משבר הקורונה, ומסבכים עוד יותר את העניינים. אבל נשים רגע בצד את התקופה החריגה של הקורונה, ונחזור לרגע ל"ג'ונגל הארנונה" הרגיל - כדי לצלוח בו, ריכזה עו"ד רוית ברעם-מזור, שותפה וראש מחלקת מיסוי מוניציפלי במשרד שביט בר-און גלאון צין ויתקון, עבור גלובס 7 כללים שיסייעו לכם לבדוק כי חויבתם כראוי ושלא שילמתם יותר מדי.

כלל ראשון: הגדרת השימוש בנכס ("סיווג") שווה לכם כסף

בצו הארנונה של הרשות המקומית ניתן למצוא את תעריפי הארנונה, הממוינים לפי סוג השימוש בנכס. חיובים גבוהים יחסית שייכים לנכסים שמוגדרים כמשרדים, שירותים או מסחר. בתוך סוג השימוש הראשי ייתכן מדרג תעריפים לתתי-סיווג שונים. לדברי ברעם-מזור, "רצוי לבדוק את הקריטריונים לכל סיווג או תת סיווג בצו הארנונה. כך למשל, אם אתם עסק שמוגדר כ'תעשייה' - ייתכן שתשלמו מחצית מהכסף שהייתם משלמים לו הייתם מוגדרים כ'משרד'. אם תרצו לשנות את סיווג הנכס שבגינו אתם משלמים ארנונה, יהיה עליכם להגיש השגה למנהל הארנונה ברשות המקומית ולנמק, בהתבסס על הקריטריונים, מדוע על הרשות המקומית לשנות את סיווג הנכס שלכם".

 רוית ברעם מזור / צילום: רותם שביט

כלל שני: מה התעריף למ"ר? כדאי לוודא שהוטל התעריף הנכון

את התעריף למ"ר קובעת הרשות המקומית. התעריפים מתעדכנים מדי שנה לפי נוסחת עדכון "אוטומטית" הקבועה בחוק, הקובעת מדי שנה את שיעור העדכון הארצי ביחס לתעריפי השנה הקודמת של כל רשות ורשות. ככלל, סטייה (למעלה או למטה) מהתעריפים המחושבים לפי נוסחת העדכון, לרבות סטייה הנובעת מיצירת סיווגים חדשים בצו הארנונה, מחייבת קבלת 'אישור חריג' משרי הפנים והאוצר כתנאי לכניסת השינוי לתוקף. תעריפי הארנונה ביחס לכל סיווג או תת סיווג של נכס מפורטים בצו הארנונה לשנת הכספים המדוברת, אותו מפרסמת הרשות המקומית.

לדברי ברעם-מזור, "מומלץ לוודא כי התעריף שבו אתם מחויבים תואם את התעריף החוקי. בהזדמנות זו יש לוודא כי התעריף תואם את פעילות העסק. למשל, עירייה שיש לה תעריף 'משרדים' של 200 שקל למ"ר, עשויה ליצור תת סיווג חדש של 'משרדים של עו"ד וראיית חשבון' שתעריפו 300 שקל למ"ר. במקרה כזה, על בעל משרד עו"ד או ראיית חשבון לבדוק אם הרשות המקומית קיבלה אישור משרי הפנים והאוצר לבצע שינוי מסוג זה" .

כלל שלישי: העירייה מדדה את השטח - אפשר לערער

סכום הארנונה הכולל תלוי בגודל השטח, אשר נקבע על פי שיטת המדידה של הרשות המקומית, המוסדרת בצו הארנונה העירוני. ברעם-מזור מסבירה כי "בחלק מהרשויות המקומיות נמדד שטח נטו, ללא קירות חיצוניים; בחלקן ברוטו, עם קירות חיצוניים; חלקן מחשבות שטחי מרפסות, גגות, שטחים משותפים וכו'".

ומה קורה אם נמצא שהשטח שחויב בפועל גדול יותר מהשטח הנכון של הנכס לפי שיטת חישוב השטח של הרשות המקומית? המחזיק בנכס יכול להגיש השגה למנהל הארנונה. "להשגה יש לצרף מדידה נגדית של מודד הבקיא בשיטת חישוב השטח של הרשות המקומית, או לציין טעויות באופן ברור על גבי מדידה שערכה הרשות המקומית", מסבירה ברעם-מזור. "לצורך בחינה ראשונית של נכונות השטח המחויב ניתן לבקש את תשריט המדידה מהרשות המקומית ולדגום את השטח או את אורכי הצלעות במספר מקומות, וכן להשוות להיתר הבנייה בהנחה שהבניין נבנה בהתאם להיתר. בהשוואה להיתר יש להיזהר מפערים בין שיטת חישוב שונות (של ארנונה ושל היתרי בנייה). אם יש כדאיות כלכלית, קיימת האופציה להיעזר בשירותי מודד מוסמך. רק קחו בחשבון: אם בעקבות מדידה נוספת של העירייה יתברר כי השטח גדול יותר מזה שחייבה בפועל - היא עלולה להגדיל את חיוב הארנונה, ולעיתים אף לתבוע את ההפרשים רטרואקטיבית" .

כלל רביעי: למה חשוב לדעת לאיזה אזור אני שייך? בגלל התעריף

כל אזור ברשות מקומית מסווג בארנונה שונה, ולעיתים מדובר בפערים משמעותיים בין אזורים גובלים. לדברי ברעם-מזור: "מומלץ לוודא בצו הארנונה של הרשות המקומית כי הנכס משויך לאזור שאליו הוא שייך. ישנם אזורים בהם התעריף נמוך יותר וכבר קרו מקרים בהם נכסים שויכו לאזור סמוך, בו תעריף הארנונה היה גבוה יותר או שונה מזה שהיה אמור להיקבע בפועל. מכאן, שיש לוודא שהתעריף אכן תואם את האזור הקבוע בצו הארנונה" .

כלל חמישי: חיוב ארנונה רטרואקטיבי? לא גזירה משמיים

ישנם מקרים שבהם הרשות המקומית שולחת למחזיק בנכס חיוב ארנונה רטרואקטיבי תחת הכותרת "תיקון שומת ארנונה". לדברי ברעם-מזור, "דרישות התשלום הללו עשויות להגיע לסכומים של מיליוני שקל ולמעלה מכך. הקפידו לבדוק האם הנסיבות מצדיקות חיוב רטרואקטיבי. דעו כי נטל ההוכחה הוא על הרשות שצריכה להוכיח בצורה משכנעת מדוע היא דורשת חיוב מתוקן ביחס לשנים שלפני התיקון".

עוד מוסיפה ברעם-מזור, "במקרה שמקבל השומה מעוניין לתקוף את החיוב הרטרואקטיבי, עליו להגיש עתירה נגד הרשות המקומית לבית המשפט לעניינים מינהליים. במקרה שבו יש בנוסף גם טענות לגוף השומה, יש להגיש גם השגה וגם עתירה; בסבירות גבוהה העתירה תימחק תוך שמירת הזכות להגישה מחדש בגמר בירור הטענות לגוף השומה, אולם נכון להיום אין מנוס מהגשת שני ההליכים במקביל, על מנת שלא לאבד את הזכות לתקוף את החיוב הרטרואקטיבי מחמת שיהוי" .

כלל שישי: מה דינם של נכסי "רפאים"? בדקו אפשרות לפטור

האם יש חיוב ארנונה על נכס העומד ריק - "נכס רפאים"? במקרה כזה, ברוב הרשויות המקומיות ניתן לקבל עבורו פטור מלא מארנונה לתקופה של עד שישה חודשים. ככלל, פטור כזה ניתן לקבל פעם אחת בתקופת בעלות מסוימת בנכס, ולכן כרגיל הוא לא יינתן למי שמחזיק בנכס אך אינו בעליו, אלא אם כן הסכים לכך הבעלים. פטור מארנונה ניתן לקבל גם כאשר הנכס נמצא במצב שהוא נהרס או ניזוק במידה שאינו ראוי לשימוש, ובלבד שאין משתמשים בו. בעיריות, פטור מלא לבניין שנהרס או ניזוק כאמור ניתן לתקופה של עד 3 שנים, שלאחריה הוא יכול להפוך לפטור חלקי (חיוב מופחת לפי התעריף המזערי המותר ביחס לסוג הנכס הרלוונטי) לתקופה של עד 5 שנים, שבסיומן, אם הנכס לא הושמש, ישוב על כנו הפטור המלא.

ברוב הרשויות המקומיות ניתן לקבל הנחת בניין ריק (פטור מלא) במקרה של נכס חדש שעדיין לא נכנסו אליו דיירים, לתקופה הקבועה לעניין זה בצו הארנונה. חשוב לזכור שבתום תקופת הפטור הנכס מחויב במס מלא, גם אם טרם נעשה בו שימוש. במקרה כזה, יש לבדוק את סיווגו לצרכי ארנונה, ולעיתים ניתן להגיש בקשה לסיווג זול יותר בהנחה שהוא מתאים לשימוש החוקי בנכס. אם נכס חויב בארנונה לפני שהושלמה בנייתו וטרם נעשה בו שימוש, ניתן לטעון כי הנכס איננו עונה עדיין להגדרת "בניין", ועל כן לא ניתן לחייבו בארנונה.

כלל שביעי: מה תהיה הארנונה על נכס עם שימושים שונים? כל שימוש והארנונה שלו

מתקנים רב תכליתיים מחולקים לסוגים שונים של שימוש לצרכי ארנונה. עו"ד ברעם-מזור מסבירה, כי "כאשר יש בנכס תמהיל שימושים, יש לבחון האם יש לחייבו בארנונה כ'מיתקן רב תכליתי' באופן ששימושים שונים ייחשבו כפועלים לתכלית שונה ולכן יסווגו בנפרד לצרכי ארנונה, או כנכס הומוגני שבו שימושים שונים מתבצעים לאותה תכלית, ולכן יוסווגו באופן אחיד (בדרך כלל לפי "השימוש העיקרי")".

כך למשל, מסבירה ברעם-מזור, "ישנם מקרים שבהם משרדים במפעל תעשייה יסווגו אחרת משטח המפעל עצמו, או אולם כנסים במלון יסווג אחרת מאזור חדרי המלון".

איך מחליטים? ברעם-מזור: "כדי לבחון כל מקרה, קבעו בתי המשפט מבחני זיקה בין השימושים השונים, בהם בודקים האם השימוש בחלק נתון הוא הכרחי או מהותי ביחס לשימוש העיקרי והמרכזי בנכס, והאם השימושים השונים הם לאותה תכלית או לתכליות נפרדות. לשאלה האם מדובר במיתקן רב תכליתי או לא עשויה להיות משמעות כספית גדולה, וחשוב לבחון גם היבט זה של סיווג הנכס" .