הסוף לניגודי העניינים בפינוי-בינוי? לשכת עורכי הדין בהחלטה תקדימית

אסור לעורך דין אחד לייצג את היזם ואת הדיירים באותו פרויקט של התחדשות עירונית; אסור גם לשני עורכי דין מאותו משרד לייצג כל אחד מהצדדים, שכן עדיין הם יהיו נתונים במצב של ניגוד עניינים - כך קבעה היום (א') ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, במסגרת מסמך שהוציאה בעניין.

הבעיה אינה חדשה, ואולם עד כה טרם נקבעו כללי אתיקה בלשכת עורכי הדין שיקבעו מהם האיסורים החלים על עורכי הדין שמייצגים את הצדדים בהתחדשות עירונית.

בתחילת השנה שעברה הזהירו במשרד היועץ המשפטי לממשלה מפני האנומליה בתחום, במכתב שבו נטען בין היתר כי קיים "כשל שוק" בכל הנוגע לסוגיות האתיות. "פעמים רבות כאשר בעלי הדירות משתייכים לאוכלוסייה מוחלשת, הם מוחתמים על עסקאות שתנאיהן גרועים מאוד וחושפים אותם לסיכונים משמעותיים. מצב כזה יכול להתקיים, בין היתר, כאשר בעלי הדירות מיוצגים בידי עורך דין שבפעולתו יש חשש ממשי לניגוד עניינים בשל זיקה ליזם, שגורמת לכך שהוא אינו רואה לנגד עיניו את טובתם של בעלי הדירות בלבד", נכתב במכתב, שעליו חתומות ראש אשכול נדל"ן וחקיקה במשרד המשפטים, עו"ד כרמית יוליס ועו"ד אסתי ורהפטיג-בס.

שתי הבכירות הגישו מספר המלצות לשינוי המצב הקיים, אך בסופו של דבר לא נעשה הרבה עד היום. פורום המקרקעין של לשכת עורכי הדין פרסם לפני כשנה את עמדתו בעניין, שבה אימץ חלק מהמלצות משרד היועץ המשפטי לממשלה, אך נראה כי רק היום, עם המסמך של ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, הדברים מקבלים משמעות של החלטות בעלות תוקף.

גם ועדת האתיקה בלשכה, בראשו עו"ד מנחם מושקוביץ, הייתה מודעת לבעייתיות של התנהלות עורכי הדין בפרויקטים של התחדשות עירונית, שבנויים על מנגנון סבוך ומפותל של התקשרות ארוכת-שנים עם הלקוח (דיירים או יזם), ומנגנון תשלומים שבו היזם אמור לשלם לעורך הדין של הדיירים את שכרו, אך את ההוראות עורך הדין צריך לקבל מלקוחותיו. במצב כזה רבו והלכו תלונות שהגיעו מצד דיירים על התנהלות עורכי דין שהיו אמורים לייצגם, ונמצאו מספר פעמים שבהם נחשד כי עורכי דין נקלעו למצבים של ניגודי עניינים.

מעיקרי ההחלטה עולה כי אסור לאותו משרד עורכי דין לייצג את היזם ואת הדיירים באותו פרויקט, לרבות החלפת צד החל מתחילת שלב הייצוג. לא ניתן לייצג לקוח קבוע, דהיינו יזם יחד עם לקוח חד-פעמי, שהם הדיירים.

לגבי ייצוג שהסתיים של הדיירים או של היזם, וכעת אותו משרד מבקש לייצג את הדיירים או את היזם בפרויקט אחר - יש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו. כך, במקרה בו עורך דין ייצג בעבר את קבוצת הדיירים, הוא לא יוכל לייצג חלק מהם בסכסוך מול הדיירים האחרים, שכן הייצוג הוא בעניין או בקשר לעניין שטיפל בו למען אותו לקוח.

בפרויקטים של התחדשות עירונית לא ניתן לאשר "חומות סיניות", דהיינו הפרדה בין עורכי הדין העוסקים בתיקים השונים בתוך אותו משרד עורכי דין. כל ניסיון להפרדה מלאכותית יותיר את איסור ניגוד העניינים, הבא להגן על הדיירים ולשמור על תדמית המקצוע, ככלי ריק. משרד עורכי דין המייצג את הדיירים לא יכול להיות "המארגן" של פרויקט ההתחדשות העירונית, והמארגן של הדיירים לא יכול להיות עובד במשרד עורכי הדין.

הוועדה קובעת עוד כי אין מניעה שהיזם ישלם את שכר-הטרחה לעורך הדין בגין ייצוג הדיירים, ואולם נאסר על עורך הדין לנהל עם היזם משא-ומתן לגבי שכר-טרחתו, וגם נאסר עליו לייצג את הבעלים במשא-ומתן כזה, שתכליתו לדון בשכר-טרחתו. כל דיון בשאלת שכר-הטרחה יהיה אך ורק בין עורך הדין לבין לקוחותיו הדיירים או בינו לבין נציגות הדיירים, והיזם לא יהיה מעורב בו.

ולבסוף: עורך הדין ועובדי משרדו רשאים לרכוש דירות בפרויקט בו הם מייצגים את הדיירים; וכן עורך דין בעל דירה בפרויקט רשאי להיות מייצג הדיירים, אך ההמלצה היא שלא לעשות כן; וגם אין מניעה שעורך הדין המייצג דיירים ישתתף במכרז למציאת יזם לפרויקט.