נדל"ן למגורים: אזור ת"א מתקשה להתרומם - המשקיעים הציתו את חיפה

מחוז חיפה נמצא בפיק מבחינת מספר העסקאות המבוצעות בו, בעוד שדווקא מחוז תל אביב, שנחשב ל"בירת הנדל"ן" של ישראל - נמצא באחת מתקופות השפל הגדולות שלו ב-20 השנים האחרונות. כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן של הכלכלנית הראשית במשרד אוצר לרבעון האחרון של 2020.

כפי שנכתב לא פעם בגלובס, השוק נמצא בימים אלה בגאות. ברבעון האחרון של 2020 נמכרו 32.4 אלף דירות, מהן 28.7 אלף בשוק החופשי והיתרה - במסגרת "מחיר למשתכן". העסקאות שבוצעו בשוק החופשי מהוות עלייה של 29% לעומת הרבעון הרביעי של 2019, ולמעשה מדובר ברבעון השני בהיקף עסקאות שבוצעו בו, מאז 2002 לפחות.

מחוז תל אביב רשם גידול של 6% בלבד במספר העסקאות בשוק החופשי לעומת הרבעון האחרון של 2019, ובסך הכל בוצעו בו כ-2,300 עסקאות. זאת בעוד שכאמור בכלל המדינה נרשם גידול של 29%. לעומתו, אזור חיפה רשם את אחד מהרבעונים הגבוהים שלו ב-20 השנים האחרונות עם כ-5,100 עסקאות ברבעון האחרון של שנה שעברה.

הקשר למלחמת לבנון השנייה

תל אביב וחיפה מהוות ביטוי לתהליכי קיצון בשוק הנדל"ן בישראל. בראשונה המחירים עולים מאוד, אך מספר העסקאות יורד, ואילו בשנייה המחירים יורדים ומספר העסקות עולה, אך אין מדובר בסימנים להתפתחות או לפריחה באזור הצפוני, אלא לגידול בביקושים שנובע בעיקר מצד משקיעים.

על פי הכלכלנית הראשית, בניתוח שני השוקים הללו מאז 2002, עולה כי לפני כ-20 שנה נרשמו בשניהם אותו סדר גודל של עסקאות רבעוניות. באותה תקופה שוק הנדל"ן היה במשבר חריף ובירידת מחירים.

ואולם השוק התל אביבי נחלץ מהמשבר לקראת אמצע אותו עשור, בעוד שזה החיפאי נפגע ממלחמת לבנון השנייה והמשיך את משבר ירידת המחירים עד לסוף אותו עשור.

בין שני המקומות נפתח פער מחירים גדול, שייבא לחיפה כמות גדולה מאוד של משקיעים שהקפיצו שם את מספר העסקאות, בעוד שבתל אביב היקרה מספר העסקאות שמר על יציבות עד 2015 ומאז יש בה ירידה. כמות העסקאות שנקבעה ברבעון האחרון של 2020, מחזירה מבחינת היקפי עסקאות את השוק התל אביבי לרמות שלו מ-2003.

מצד שני הכלכלנית הראשית רואה באזור חיפה את אחד מהמרוויחים הגדולים של הורדת הריבית של בנק ישראל, "אשר הביאה לגידול חד ברכישות המשקיעים, בפרט באזורים בהן מחירי הדירות זולים. בשנת 2020 גבוה מספר העסקאות בשוק החופשי באזור חיפה כמעט כפליים בהשוואה לאזור תל אביב".

ואולם יש להדגיש, כי ריבוי העסקאות בחיפה לא הביא כידוע לעליית מחירים במחוז, שעל פי הלמ"ס ממשיך לפגר אחרי עליות המחירים שנרשמות בייתר חלקי המדינה.

עלייה משמעותית בפעילות המשקיעים

המשקיעים לא רק הציפו את חיפה, אלא שבו לכלל השוק. הכלכלנית בוחנת גם את התנהגותם של המשקיעים שהגדילו את כמות הרכישות שלהם ב-77% לעומת הרבעון הרביעי של 2019, וזאת על רקע הפחתת מס הרכישה ביולי האחרון. ואולם במקביל המשקיעים מכרו כ-6,000 דירות ברבעון הזה, תוך שהם גורפים רווח ממוצע עליהן של 358 אלף שקל, שנובעים מעליות המחירים לאורך השנים.

ואולם כ-700 מהדירות שנמכרו הניבו למשקיעים הפסדים. המקום שבו נרשמו ההפסדים הגדולים ביותר היה אזור הדרום, ובמיוחד באר שבע. הסיבה לכך היא ככל הנראה הצפת האזור בדירות של "מחיר למשתכן" שהעניקה לזוגות הצעירים אלטרנטיבות לרכישה מוזלת של דירות.

בחזרה להקטנת מס הרכישה ביולי: זו הוכיחה עצמה מנקודת מבט של הגדלת הכנסות המדינה ממס רכישה שעלו ב-16% והסתכמו ב-570 מיליון שקל ברבעון האחרון של 2020.