הקמעונאים ובעלי הנכסים בהתנגשות: מה נחשב למכירה

החנויות בארצות הברית נפתחות מחדש והלקוחות נוהרים בחזרה, מה שאומר שהקמעונאים שעצרו את תשלום דמי השכירות במהלך מגפת הקורונה, יכולים כעת לשלם.

אבל קודם כול עליהם להגיע להסכמה עם בעלי הנכסים על איך להגדיר מכירה. בעלי הנכסים מציעים יותר חוזים שבהם הקמעונאים יכולים לשלם אחוז מהמכירות בתור שכר דירה, במקום סכום קבוע מראש.

 מרכז מסחרי במיאמי ביץ' פלורידה. המודל של דמי שכירות כאחוז מהפדיון אינו חביב על המלווים / צילום: Shutterstock

חוזים כאלה נותנים לקמעונאים מרחב נשימה כשהמכירות יורדות ומאפשרות לבעלי הנכס להרוויח מהאפסייד כשהמכירות בעלייה.

אבל ככל שהמכירות אונליין ממריאות, חלק מבעלי הנכסים רוצים לכלול נתח מהמכירות האלה בחוזים, בטענה שלחנויות הפיזיות יש תפקיד מכריע בהרבה מעסקאות האונליין. הקמעונאים הודפים את הטענה הזו.

"אנחנו רק מנסים לא להיפגע כשהם עושים סיילים", אמר בפברואר האחרון לאנליסטים דיוויד סימון, מנכ"ל סימון פרופרטי גרופ, בעלת הקניונים הגדולה בארץ. "אם האינטראקציה של החנות חשובה לקמעונאים, אנחנו לא רוצים שהמכירות שלנו יירדו בגלל שהחנות מספקת שירות", אמר סימון.

בעבר, מתמטיקה פשוטה קבעה את המכירות שחוללה החנות. אבל ככל שהמסחר אונליין תופס חלק גדול יותר מהעוגה, וחנויות משתמשות בחנויות הפיזיות למשלוחים, ההפרדה בין מכירות אונליין למכירות בחנויות הפיזיות מיטשטשת.

אם מגיעה הזמנה באינטרנט, אבל הקונה אוסף אותה בחנות, זו מכירה אונליין או פיזית? ומה קורה אם פריט נרכש אונליין אבל מוחזר בחנות? אם מכירות האונליין עולות לאחר שנפתחת חנות פיזית, האם בעלי הנכסים זכאים לחלק מהמכירות?

"זה הפך להיות אזור מאוד אפור", אומרת אליסה גייטס, מנהלת אזור צפון אמריקה בחברת הקוסמטיקה Lush, שיש לה 214 חנויות בארה"ב. "בעיקר בשנה החולפת, שהיו כל כך מעט מכירות בחנויות עצמן".

להגמיש את דמי השכירות של החנויות

קמעונאים, בהם ספורה, בבעלות תאגיד LVMH, ו־Everlane, נוטים שלא לכלול מכירות אונליין בחישובי השכירות, אפילו כשההזמנות מטופלות בחנויות הפיזיות, כך לפי גורמים בתעשייה.

דובר מטעם ספורה סירב להגיב. גורם מקורב ל־Everlane אישר שהמכירות אונליין אינן נכללות בחישוב האחוזים לדמי השכירות בחנויות בניו יורק, אבל סירב להגיב לגבי מקומות אחרים. יש לרשת שבע חנויות ברחבי המדינה.

"בעלי הנכסים לא רוצים שהחנויות יהפכו למחסנים", אומרת אנט הילי, סגנית נשיא ב־CBRE, חברת שירותי הנדל"ן המסחריים, וכן חברת השקעות. "הם רוצים שכל החלל בחנות יוקדש למכירות של החנות הזאת. אבל בחלק מהחנויות מרגישים שאם התשלום בוצע אונליין (ורק האיסוף בחנות), זה לא נחשב מכירה בחנות".

הקמעונאים שילמו בדרך כלל סכום חודשי קבוע שבעלי הנכסים חישבו על סמך חוזים קודמים במיקומים סמוכים. בערים שבהן ההכנסה למשק בית גבוהה יותר והצפיפות גדולה יותר, בדרך כלל שכר הדירה גבוה יותר.

לאחר שיותר מהקניות עברו לאונליין בשנים האחרונות ופגעו במכירות בחנויות, הקמעונאים מצאו את עצמם תקועים בחוזים ארוכי טווח שהם לא יכלו יותר להרשות לעצמם. המגמה הזו התגברה עוד יותר בתקופת המגפה, שהורידה את שיעור הקניות הפיזיות בחנות ביותר מ-30%, לפי חברת ShopperTrak, המנטרת את הביקורים בחנות באמצעות מצלמות.

קמעונאים כמו גאפ ו-Dick’s Sporting Goods הפסיקו לשלם חלק מהשכירות במהלך המגפה. חלק מהסכסוכים בעניין הגיעו לבית המשפט, ואחרים יושבו באופן ידידותי.
אחד הפתרונות שהוצעו היה להפוך את דמי השכירות לגמישים יותר, כך שיתלכדו עם המכירות, אומרים בענף. בחוזים כאלה, השוכרים משלמים בדרך כלל 5% עד 15% מהמכירות החודשיות שלהם לשכירות, בתוספת סכום קבוע שמכסה את מס הרכוש, ההיטלים על השטחים המשותפים ודמי תחזוקה.

בעלי נכסים הציעו דמי שכירות באחוזים ברמות משתנות כבר כמה עשורים. אבל בשנה האחרונה, חוזים מסוג זה הפכו יותר ויותר נפוצים, בעיקר למיקומים בקניונים וברחובות שבהם שיעור החללים הפנויים גבוה. חלק מהשכירויות נבנות כהיברידיות, ואז הקמעונאים משלמים סכום קבוע עד לרמה מסוימת של מכירות, ואז אחוז מסוים מהפדיון מעבר לכך.

לפעמים החוזים אינם כוללים סכום קבוע. בסוהו במנהטן, קמעונאית האופנה האיטלקית Pinko חתמה בחודש שעבר על חוזה שכירות שלפיו תשלם 30 אלף דולר לחודש או 15% מהמכירות, הגבוה ביניהם.

החיסרון עבור בעלי הנכסים הוא שהמודל של דמי שכירות כאחוז מהפדיון אינו חביב על המלווים שלהם, ולכן קשה להם יותר להשיג מימון. המשקיעים רוצים ביטחון של הכנסה קבועה וקובננטים למשכנתאות שהם נותנים, ולעתים דורשים מבעלי הנכס להגיע לדמי שכירות שהם מעל רמה מסוימת, אומרים מנהלים בענף.

בעלי הנכסים רוצים לדעת אם המכירות עלו

"ככל שבעלי הנכסים עושים יותר עסקאות על אחוזים מהפדיון, יש יותר לחץ לכלול מכירות אונליין בחישוב", אומר אמיש טוליה, מנכ"ל משותף בחברת Leap, המפעילה חנויות פיזיות למותגי אונליין, כמו ,Faherty Naadam ו־Goodlife Clothing.

טוליה אמר שכל החוזים שלו מבוססים רק על מכירות בחנויות הפיזיות ולא כוללות מרכיב אונליין, אפילו אם ההזמנות אונליין נאספות בחנויות. אבל הוא אומר שהשיחות עם בעלי הנכסים בעניין הופכות יותר שכיחות. לדוגמה, הוא אומר, בעלי הנכסים רוצים לדעת אם מכירות האונליין עלו ברדיוס מסוים אחרי שחנות פיזית נפתחה.

יש בעלי נכסים שכבר משיקים פלטפורמות אונליין לדיירים שלהם, גם כדי לעזור להם להצליח, וגם כדי לאפשר שקיפות באשר להשפעת החנויות על המכירות אונליין.
סוכני נדל"ן אומרים שקביעת המחיר הפכה מסובכת הרבה יותר. "לפני עשר שנים היית אומר מה גובה השכירות, ומוסר את המפתחות", אומר דיוויד אברמס, מנכ"ל Masonre חברה לייעוץ ולשירותי נדל"ן מסחרי. "היום אני צריך להיות גם פסיכולוג וגם רואה חשבון".