מתי מותר לפנות שוכר שלא משלם? הקורונה פגעה במשכירים ובשוכרים, והמחלוקות נערמות בבתי המשפט

משבר הקורונה שפרץ לחיינו לפני שנה הביא עמו מחלוקות רבות בתחום השכירות עקב סגירת עסקים לתקופות ארוכות, שהביאה לפגיעה כלכלית קשה ולאובדן הכנסות. אף שמחלוקות לא מעטות הגיעו פעם אחר פעם לבתי המשפט, ניתן לראות כי אין הלכה חדנ משמעית. מרבית ההחלטות ניתנו על ידי בתי משפט השלום, והן שונות ולא אחידות.

הסוגיה המרכזית במחלוקות נוגעת לשאלה האם משבר הקורונה מעניק הגנה למי שמפר את הסכמי השכירות מכוח הגנת הסיכול הקבועה בחוק התרופות. טענת סיכול היא טענה ל"כוח עליון" שמנע את קיום ההתחייבויות בחוזה.

הטענה כוללת שלושה תנאים מצטברים: קיומן של נסיבות ההופכות את קיום החוזה לבלתי אפשרי; היעדר ידיעה או יכולת לצפות, בעת כריתת החוזה, את הנסיבות המסכלות; וחוסר יכולת של המפר למנוע את אותן נסיבות.

בנוסף, חוק השכירות קובע פטור מחובת תשלום לשוכר אם נמנע ממנו להשתמש בנכס למטרת השכירות "מחמת נסיבות הקשורות במושכר". הפטור יחול רק אם השוכר לא יכול היה לדעת על הנסיבות בעת כריתת החוזה ורק לזמן שנמנע השימוש בנכס למטרת השכירות. הסעיף גם קובע כי המשכיר רשאי לבטל את החוזה "כעבור זמן סביר בנסיבות העניין".

ההגנה של אירוע מסכל נחשבה בעבר לאות מתה, לאחר שבתי המשפט דחו נסיבות מסכלות בתחום הביטחוני כמו האינתיפאדה או סגר בשטחים. אך עם פרוץ משבר הקורונה הפכה ההגנה לרלוונטית וחלק מבתי המשפט עשו בה שימוש.

עו"ד שי תמר, שותף במחלקת הליטיגציה במשרד ליפא מאיר, מסביר כי "הבעיה המרכזית היא שאין הלכה מנחה למרות התקופה הארוכה שחלפה מתחילת המשבר. בהיעדר מענה בהיר ואחידות, קשה לבתי המשפט להכריע. ההליכים מתרבים ומתארכים. נראה שבתי המשפט בוחנים בכל מקרה את העובדות ואת המצב המשפטי מתוך רצון לסייע לצד שנתפס כחלש. אין כלל רוחבי, זה יכול להיות השוכר ויכול להיות המשכיר. הגנת הסיכול עשויה בדרך כלל לסייע לשוכר, אך בנסיבות מסוימות היא יכולה לתת הגנה גם למשכיר".

 עו"ד שי תמר ממשרד ליפא מאיר / צילום: אופיר אייב

הצוות הבין-משרדי לבחינת השפעת הקורונה על חוזים בתחילת משבר הקורונה, אומר עו"ד תמר, לא נתן מענה לציבור. הצוות המליץ על מנגנון מיוחד לאולמות אירועים הכולל סכום פיצוי, אך לא הנחה באופן רוחבי כיצד משפיע המשבר על שוכרים ומשכירים ולא קבע אם הגנת הסיכול חלה. הצוות המליץ לצדדים להידבר ביניהם.

עיון בפסקי הדין מלמד גם שהשופטים אינם עוצמים עין נוכח הקשיים האישיים שבעלי הדין נקלעים אליהם: "אף שהלב נחמץ לנוכח מצבם האישי של הנתבע ובני משפחתו שאליו נקלעו בעל כורחם, שאינו כרוך רק בקושי הכלכלי אלא בקשיים אישיים נוספים, שורת הדין אינה מאפשרת שלא לקבל את התביעה", כתב השופט טל חבקין מבית משפט השלום בתל אביב, בפסק דין בעניין.

תמר מוסיף שגם בית המשפט העליון בחר שלא להידרש בשלב זה לנושא. "המצב שנוצר הוביל לכך שיש קושי להפיק לקחים איך להתנהל במשבר הבא. התוצאה היא שמי שפעל באופן אגרסיבי ומהיר לעמוד על מלוא זכויותיו בזמן המשבר - לא נפגע, ודווקא מי שגילה אורך-רוח וגמישות מול הצד שכנגד, יכול למצוא את עצמו נפגע".

לדבריו, יש צורך דחוף וממשי בהנחיה רוחבית לשוק - "מישהו היה צריך להיות "המבוגר האחראי" - משרד המשפטים צריך היה להוביל לחקיקה בכנסת, או בית המשפט העליון צריך היה לקבוע הלכה, העיקר שתהיה ודאות".

אלו פסקי הדין המשמעותיים שניתנו בשנה האחרונה בנוגע להלכת הסיכול:

יוני 2020: ניתן לבטל הסכם ולפנות שוכרים

השופט עמית יריב מבית המשפט השלום בתל אביב קבע כי משבר הקורונה אינו מקים הלכת סיכול לשוכרים, וניתן לבטל הסכם ולפנות את השוכרים אם הם לא משלמים בשל הגבלות שהוטלו. הדיון נגע למלון ברחוב מונטיפיורי בתל אביב והמחלוקת בין הצדדים הייתה שני צ’קים לחודשים אפריל ומאי שהשוכרת ביטלה. (27886-05-20)

יוני 2020: דחיית בקשה לצו מניעה

בית משפט השלום בחיפה דן במחלוקת על הפעלת ערבות בנקאית בצל משבר הקורונה. חברה להשכרת ציוד ביקשה למנוע חילוט ערבות בנקאית אוטונומית. החברה שכרה שטח של 1,500 מ"ר באזור התעשייה במפרץ חיפה וסבלה מאובדן הפדיון השוטף.

הדיון התקיים בנוגע לשאלה מי מהצדדים יכול לספוג את הנזק שנגרם. בית המשפט דחה את הבקשה לצו מניעה לחילוט הערבות הבנקאית. נקבע כי "הימים אכן ימים קשים אך אין להציב דרישה שהסיוע לשוכר יבוא בכפייה מכיסו של המשכיר כעניין שבזכות משפטית", וכי הוצאת צו מניעה "חותר תחת עצם תכליתה של הערבות הבנקאית עד כדי פגיעה ממשית באמינותה, כבטוחה מרכזית ונפוצה בחיי המסחר". (28265-05-20)

יולי 2020: הלכת הסיכול לא חלה

השופט חגי ברנר, סגן נשיא בית המשפט המחוזי בתל אביב, קבע כי הלכת הסיכול לא חלה. לפי החלטתו, גם התפרצות נגיף הקורונה אינה מהווה תירוץ משפטי כדי לא לשלם דמי שכירות. ההחלטה ניתנה בנוגע לתקופת הסגר הראשונה בעניינה של חברה שעסקה במכירת כלים סניטריים והייתה בפירוק.

הנאמן ביקש לפטור את החברה מתשלום דמי שכירות בשל השבתת החנות, וברנר קבע כי סיכולה של מטרת השכירות מבחינתו של הנאמן לא נבע מנסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו, אלא בעטיו של משבר הקורונה, שהוא משבר גלובלי ואין לו קשר למושכר זה או אחר ולכן ההגנה של הסיכול לא חלה. (חדל"ת 26076-02-20)

אוקטובר 2020: ביטול פינוי שוכרים

בית משפט המחוזי בתל אביב ביטל החלטה של בית משפט השלום לפנות שוכרים שלא שילמו שכירות על נכס המשמש כאולם אירועים.

בית המשפט קבע מתווה לתשלום דמי שכירות עבור אולם האירועים שהיה מושבת בתקופת הקורונה. התיק עסק בנכס ששימש להפעלת אולם אירועים והשוכרים חדלו לשלם דמי שכירות בסכום של 65 אלף שקל לחודש בתקופת משבר הקורונה.

המשכירה הגישה תביעת פינוי במאי 2020 לאחר שהשוכרים הודיעו כי לא ישלמו את דמי השכירות כל עוד נמנעת מהם האפשרות להפעיל את אולם האירועים. בית משפט השלום קיבל את התביעה והורה על פינוי הנכס. השופט עמית יריב דחה את טענת השוכרים לסיכול חוזה וקבע שעליהם להתפנות מהנכס.

"כאשר אין ספק שמניעת השימוש נובעת ממגפה, וכאשר מניעת השימוש אינה ייחודית לנכס הקונקרטי, אין תחולה להוראות סעיף 15 לחוק השכירות" קבע יריב. סעיף זה קובע כי אם נמנע מהשוכר להשתמש בנכס למטרת השכירות בשל נסיבות הקשורות בנכס והשוכר לא יכל לדעת עליהן מראש, הוא יהיה פטור מתשלום דמי שכירות בזמן שנמנע ממנו השימוש כאשר המשכיר רשאי לבטל את החוזה תוך זמן סביר.

יריב הוסיף כי "בנסיבותיו של תיק זה גם אילו הייתה תחולה לסעיף עדיין לא היה בכך כדי לשלול את זכותה של התובעת לתבוע פינוי מהמושכר".

על החלטה זו הגישו השוכרים ערעור לבית המשפט המחוזי שקבע כאמור מתווה לדמי שכירות שישלם אולם אירועים לבעל הנכס עד להכרעה בסוגיית הפינוי. לפי המתווה שקבע השופט יונה אטדגי, בחודשים שבהם האולם היה מושבת תשולם מחצית מדמי השכירות ולאחר מכן ישולמו דמי שכירות מלאים.

בגל השני של הקורונה קבע אטדגי כי כל עוד התקנות לא מאפשרות את חידוש הפעילות, השוכרים ישלמו 60% מיום 18.09.20 ועד ליום 31.10.20 ועבור כל חודש נוסף או חלק ממנו, ישלמו את דמי השכירות ששילמו בחודש הקודם בתוספת 10% עד לגובה דמי השכירות המלאים.

על מתווה תשלום השכירות, עד להחלטה בערעור על החלטת הפינוי, הגישה החברה המשכירה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון. בדצמבר 2020 דחה שופט בית המשפט העליון מני מזוז את בקשת רשות הערעור לאחר שקבע כי הבקשה "אינה מעוררת שאלה משפטית עקרונית החורגת מעניינם של הצדדים". בנסיבות אלו נדחתה הבקשה. הערעור על סוגיית הפינוי קבוע לדיון בבית המשפט המחוזי ליולי 2021. (רע"א 8089-20, ע"א 59100-07-20)

ספטמבר 2020: דחיית פינוי בשל סיכול חוזה

בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל בקשה של חייבים הורים לחמישה קטינים שמכרו את דירתם במסגרת הליכי כינוס, לדחות את מועד פינוי הדירה, בשל משבר הקורונה שסיכל את יכולתם למצוא דירה חלופית.

השופטת קובעת שיש תחולה להגנת הסיכול - "ראשית, הנסיבות של פרוץ מגפת הקורונה סיכלו את יכולתם של החייבים למצוא דירה חלופית במועד שיאפשר להם לפנות את הדירה במועד החוזי; שנית, החייבים לא יכולים היו לצפות את משבר הקורונה ולא את הגבלות התנועה מכוח החלטות ממשלה".

"לא ניתן להתעלם מכך שבצדה האחר של המשוואה, בצדם של המשכירים, אין מדובר בבעלי ממון מרושעים, המבקשים להתעמר בשוכרים. גם למשכירים יש זכויות בדין, וגם המשכירים זקוקים להכנסות דמי השכירות לשם קיומם". (46210-07-18)

נובמבר 2020: פטור מדמ"ש בסגר הראשון

בית משפט השלום בחדרה נתן פטור לחנות נעליים מתשלום דמי שכירות על חודש אפריל 2020 שבו הייתה החנות סגורה. ההחלטה ניתנה במסגרת תביעת פינוי שהגישה המשכירה נגד חנות נעליים ברשת סקופ, לאחר שזו הודיעה כי לא תשלם את דמי השכירות באפריל 2020 בשל משבר הקורונה וסגירת החנויות.

השופטת יפעת אונגר ביטון קבעה שאין מקום לקבל את דרישת הפינוי כי השכירות נועדה להפעלת חנות נעליים וזו לא יכולה להתקיים. לכן כל עוד נאסר על החנות לפעול היא תהיה פטורה מתשלום דמי שכירות. (מרץ 11594-06-20)

דצמבר 2020: קבלת תביעת פינוי

השופט טל חבקין מבית משפט השלום בתל אביב דן בתביעה לפינוי נכס בשטח של 287 מ"ר, שהושכר כחנות למוצרי תאורה ברחוב קיבוץ גלויות בתל אביב, והשוכר לא עמד בדמי השכירות. החוב של השוכר עמד על 86 אלף שקל. חבקין קבע כי אמנם מגפת הקורונה היא אירוע הפוטר את השוכר מתשלום דמי שכירות בתקופה שבה לא ניתן היה לפתוח את העסקים, אך היא אינה שוללת את האפשרות של המשכיר לבטל את הסכם השכירות ולדרוש פינוי הנכס.

"המקרה מעורר קושי אנושי אשר למגינת הלב משותף לרבים וטובים שאיבדו את מקור פרנסתם בעקבות מגפת הקורונה. הנתבע ובני משפחתו ניהלו עסק במושכר במשך כעשור, ופרנסו את משפחתם בכבוד", קבע השופט והוסיף "הסגר האחרון גרם לכך שלא התאפשר להם לעמוד בתשלומי השכירות השוטפים. היה זה הקש ששבר את גב הגמל". (21671-09-20)

מרץ 2021: הגנת הסיכול למכון כושר

השופט עידו כפכפי מבית המשפט באשקלון הכיר בהלכת הסיכול בעניינו של מכון כושר בקרית גת שלא הצליח לעמוד בתשלומים של שלושה חודשי שכירות בתקופת הקורונה.
הנכס הושכר למשך חמש שנים בדמי שכירות חודשיים של כ-38 אלף שקל לחודש.

המשכירה ביקשה צו פינוי ובית המשפט קבע שלא ניתן היה לצפות את השלכות משבר הקורונה. לצד זאת נקבע כי עדיין עומדת למשכיר האפשרות לדרוש את פינוי הנכס, אבל לא באופן מיידי. מימוש הזכות תלוי במכלול הנסיבות, כולל משך הזמן שבמהלכו לא שולמו דמי השכירות והיקף הנזקים ההדדיים שנגרמו לצדדים.

בית המשפט התחשב בכך שממרץ 2020 היו תקופות ממושכות של הגבלות שבהן נאסרה הכניסה לחדרי כושר ורק בסוף פברואר 2021 חזרה הפעילות לענף זה. "ראוי כי לנוכח אירוע מסכל בקנה מידה כזה, יישאו הצדדים באופן שווה, ולו כפתרון ביניים בנזק שנגרם עד להתדיינות עתידית בנוגע לשאלת דמי השכירות. ראוי לקבוע מנגנון שיאפשר את קיום היחסים תוך חלוקת הנזק בין הצדדים", קבע השופט כפכפי.

נקבע כי השוכר יוכל להישאר בנכס בהתקיים התנאים הבאים: תשלום מלוא דמי השכירות השוטפים בהתאם להסכם החל מחודש מרץ 2021. בנוסף לתשלום זה, החל מחודש אפריל 2021, ישולמו כל חודש מעבר לדמי השכירות השוטפים, גם מחצית מדמי השכירות עבור החודשים שלא שולמו, זאת עד אשר תשולם מחצית מסכום כל הפיגורים שנצברו עד היום. (32379-08-20) 

מה קרה מאז: שינויים בהסכמי השכירות

התמודדות בתי המשפט עם הפרות חוזי השכירות עקב משבר הקורונה הביאה לשינויים בהסכמי השכירות. עו"ד רועי אייז, ראש מחלקת נדל"ן ומלונאות במשרד ליפא מאיר, מסביר כי מדובר בסוגיה מסחרית הכפופה למשא ומתן. "מצד אחד, היו דרישות מצד שוכרים להוספה מפורשת של מגפת הקורונה ככוח עליון בחוזים מסחריים. מנגד, המשכירים רצו להחריג מפורשות את מגפת הקורונה מסעיפים של כוח עליון, כך שבמקרה של סגר עתידי - הדבר לא יביא לשינוי או לביטול של הסכמי השכירות או לשינוי תנאי ההסכם".

מצד שני, אומר אייז, שוכרים ביקשו לציין במפורש כי בכל מקרה של סגר כתוצאה מהקורונה או כל מגפה אחרת, ייחשב הדבר ככוח עליון המקנה להם הגנה מפני אי-תשלום דמי שכירות. ראינו זאת לרוב בסעיפים הדנים בסוגיות תשלום ולוחות זמנים כגון מסירת דירות, פינויים, הוצאת היתרים".

גם עו"ד רוני איל-להב, ראשת מחלקת הנדל"ן במשרד בוסי, נגבי, אביאני, כהן איל, מספרת כי בשנה האחרונה שונו החוזים נוכח מגפת הקורונה. לדבריה, השינוי בא לידי ביטוי בהסכמי שכירות, בהסכמי מכר או אפילו בהסכמים שעניינם בהתחדשות עירונית או קומבינציה. להסכמים נוספה הוראה שלפיה "כל עיכוב בביצוע הוראות ההסכם, הנובע מהתפרצות מגפה, לא ייחשב כהפרת ההסכם".

"סעיפים אלו יכולים להיות כלליים או ספציפיים, באופן שמתאר את כל סיבות העיכוב הנובעות מהתפרצות המגפה (סגר מלא או חלקי, חוסר יכולת לעבוד מול בנקים וכיוצ"ב). יש מקרים שבהם סעיפים אלו מנוסחים באופן שהתפרצות מגפה תיחשב כ'כוח עליון' ויש שהם מנוסחים בנפרד ובפירוט מקיף על מנת למנוע כל ספק".

גם במשרד של עו"ד גיל אפרתי, המתמחה בנדל"ן וחדלות פירעון, נעשו שינויים בהסכמי השכירות. "בהסכם מסחרי הוספנו שסגירת העסק בעקבות הקורונה תביא לפטור מדמי שכירות, בהסכם שכירות של דירה - הוספנו סעיף שקובע לטובת המשכיר כי קורונה לא תביא לפטור מהתחייבויות השוכר".