רמ"י משנה כיוון: רוצה להציע ליזמים בהתחדשות עירונית תמורה כספית במקומות ללא היתכנות כלכלית

קרקע משלימה הוא מנגנון חדש יחסית בעולם התכנון והנדל"ן, שנועד לסייע בפתרון קידום פרויקטים של התחדשות עירונית שאין בתחומם מספיק זכויות בנייה כדי לאפשר את היתכנותם הכלכלית. מה הכוונה? שאת יחידות הדיור שלא ניתן לבנות במתחם מסוים, ניתן יהיה לנייד לשכונה אחרת ואפילו לעיר אחרת. בפועל, זה כמעט ולא קורה, בעיקר מסיבות של בירוקרטיה.

יעקב קוינט, מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל החדש, הודיע אתמול כי בכוונתו לפעול לשינוי השיטה ולייצר מנגנון שיחליף את הפיצוי של הקרקע המשלימה בתמורה כספית. לחידוש כזה, אם יאושר, יש פוטנציאל אמיתי לזירוז ההתחדשות העירונית בערים הוותיקות.

שמאי המקרקעין מוטי זייד, המשתף פעולה עם מנהל התכנון ורמ"י בפרויקטים רבים, מסביר על כשל שיטת הקרקע המשלימה: "ראו שבאזורי פיתוח, למעט מרכז ת"א, הביצוע של תמ"א 38 והתחדשות עירונית אינו עומד בקנה אחד עם הכלכלה. השמאים שעשו את הדוחות הכלכליים שלהם ראו שהתכנון אינו עומד בתנאים הכלכליים. נוצר מצב שהמדינה התערבה וניסתה ליצור את הרעיון הכלכלי ע"י השלמה של קרקעות שהמדינה תורמת. יש להבין שמדובר בהטבה ולא בנתינה בחינם. בפועל זה לא עבד והנתינה של המדינה לא באה לידי ביטוי. זה מורכב מדי מבחינת בעלויות וברמה המשפטית. אני מניח שהמדינה הבינה שבסופו שלדבר, מאחר שההליכים מורכבים ויש צורך בהרבה מאד חישובים, והמורכבות המשפטית של נתינת קרקע שהיא מחוץ לפרויקט, עדיף להגיע למצב של תמורה כספית להשלמה במקום קרקע משלימה".

קוינט מבהיר: "רעיון הקרקע המשלימה נולד כשחשבו שבמקום להוציא כסף מהכיס, יתנו קרקע כי זה לא עולה לאף אחד. אני אומר שזה עולה יותר - וזה גם לא יעיל".

למה זה לא עובד?
"סיבה אחת היא שברגע שאני צריך לרתק את הקרקעות האלה לטובת יזמים, זה לא מגיע במהירות הנדרשת לשוק. אני מעכב שיווקים, ואני צריך שזה יגיע לצרכן הקצה, זוגות צעירים או משפרי דיור. סיבה שנייה היא כי התמורה היא דיכוטומית. מה אני יכול לתת? מגרש אחד לפרויקט אחד. אני לא יכול לפצל את זה.

"בתמורות כלכליות, זה יכול להית יותר מדויק, אפשר לחלק את התמורה ליותר שחקנים. אני יכול להעביר ממרכז הארץ לפריפריה, מצפון לדרום. אני ממקסם את התמורה שאני מקבל ונותן גם לפרויקט בקרית אונו, וגם לפרויקט באילת, שיהיה לי קשה מאוד להגיע איתו לאיזון כלכלי".

ומתי זה צפוי לקרות?
"אני מנסה לייצר אלטרנטיבות שאינן תלויות בחקיקה. דרך המלך היא לייצר קרן להתחדשות עירונית, כמו שיש קרן שטחים פתוחים. כשאחוז אחד מהתמורות של המנהל, בין 70-100 מיליון שקל, הולך לזה. אני לא בטוח שאני אצליח לנסות לצבוע תמורות, לשווק ולהשאיר את הכסף ולחלק אותו".

אפשר לדבר על לו"ז?
"הלו"ז נקבע ע"פ פוליטיקה שגדולה מאיתנו. אם היה ניתן לקדם חקיקה היה לי יותר קל להצהיר הצהרות. כשאתה לא יכול ללכת בדרך המלך אתה מנסה לעקוף את זה. אם אני אצליח למצוא איזה מעקף חשבותי ובסיכום עם ראשי הערים שלהם נועדו מגרשי ההשלמה, אז ננסה לעשות את זה עוד קודם".