התשואה הפנומנלית של ישראל קנדה אצל אקירוב: מה הקפיץ את מניות אלרוב בחודש האחרון

חברת ההשקעות ישראל קנדה, שבשליטת ברק רוזן ואסף טוכמאיר, השלימה ביום חמישי האחרון את העסקה לרכישת 12.9% ממניות חברת אלרוב נדלן , שבשליטת אלפרד אקירוב. המניות נרכשו מחברת כלל ביטוח, ובתמורה לרכישתן שילמה ישראל קנדה סכום כולל של 382 מיליון שקל, אשר מומן בהון עצמי ובהלוואה בנקאית.

העסקה, שנחתמה כחודש לפני השלמתה, נקבה במחיר של 128 שקל למניית אלרוב, ששיקף אז פרמיה זעירה של כ-1% ביחס למחירה טרם חתימת העסקה. עם זאת, מאז ועד מועד ההשלמה זינקה המניה בכ-27% למחיר של 163 שקל, המשקף שווי של כ-487 מיליון שקל למניות הנרכשות ושווי של 3.76 מיליארד שקל לאלרוב כולה.

המחיר הנוכחי משקף רווח "על הנייר" של כ-100 מיליון שקל לישראל קנדה על ההשקעה באלרוב נדל"ן. מניית ישראל קנדה עצמה זינקה בשנה האחרונה ב-110%, ומחירה משקף לחברה הפעלתנית של רוזן וטוכמאייר שווי של כ-3 מיליארד שקל.

במועד החתימה, הסבירה ישראל קנדה כי מחיר המניה בעסקה נמוך בכ-32% מההון העצמי למניה שהציגה אלרוב בסוף ספטמבר 2020, ושעמד על 187 שקל למניה. מאז, הספיקה אלרוב לפרסם את דוחותיה הכספיים השנתיים, שלפיהם הסתכם ההון העצמי שלה בסוף דצמבר 2020 ב-4.45 מיליארד שקל, או 193 שקל למניה.

למרות העלייה האחרונה במחיר המניה, הרי שההון העצמי עדיין גבוה בכ-18% משווי השוק של החברה, כך שהיא נסחרת כעת לפי מכפיל הון נמוך יחסית של 0.84. מכפיל ההון הנמוך של אלרוב נדל"ן סיפק כנראה לישראל קנדה את הגושפנקה לרכישת המניות, אולם הוא היה ידוע עוד טרם העסקה.

האם לאקירוב יש כוונות להצעת רכש?

כנראה אפוא שהסיבה לזינוק החד שרשמה אלרוב בחודש האחרון נעוצה גם בחוזה המכירה שנחתם בין ישראל קנדה וכלל ביטוח. באותו הסכם נכתב, כי היה ובתוך תקופה של 18 חודשים ממועד החתימה על ההסכם תמכור ישראל קנדה את המניות הנמכרות, או חלק מהן, לבעל השליטה אקירוב או מי מטעמו, או שתבוצע הצעת רכש מלאה למניות אלרוב, וישראל קנדה תמכור את המניות הנמכרות (או חלק מהן) בהצעת הרכש המלאה, במחיר למניה הגבוה מהמחיר שנקבע בעסקת הרכישה מכלל ביטוח, תשלם ישראל קנדה לכלל ביטוח סכום של מחצית מההפרש בין מחירי המניות בשתי העסקאות, מוכפל במספר המניות שיימכרו.

אלפרד אקירוב מחזיק כיום ב-73.5% ממניות אלרוב בשווי של 2.76 מיליארד שקל, והאפשרות שיגיש הצעת רכש מלאה ליתרת המניות שבידי הציבור היא שהציתה כנראה את דמיונם של המשקיעים, והובילה לזינוק החד במניה. עם זאת, ייתכן שמדובר בסעיף הגנה בלבד שדרשה כלל ביטוח להכניס להסכם, וכי הוא אינו מעיד על כוונה כלשהי של אקירוב להגיש הצעה מעין זו.

העסקה מסירה מאלרוב מכשול משמעותי

כך או כך, ברור כי האמון שהעניקו רוזן וטוכמאיר לאלרוב ולאקירוב תרם גם הוא לסנטימנט החיובי במניה. נוסף על כך הסירה העסקה מאלרוב מכשול משמעותי, בדמות בעל מניות מהותי, שהסכמתו נדרשה באופן קבוע לצורך אישור החלטות מיוחדות באסיפת בעלי המניות של החברה. בין כלל ביטוח ואקירוב שררו בתקופה שקדמה למכירה יחסים מתוחים.

אלרוב פועלת בתחומי הנדל"ן המניב והמלונאות בארץ ובאירופה, עם מעל ל-40 נכסים בנויים מניבים במגוון תחומים, ובהם משרדים, מסחר, חנויות יוקרה, מרכזים לוגיסטיים ועוד. בארץ מחזיק החברה בין היתר בבית אסיה ובמגדל אלרוב בת"א, וכן בשדרות המסחר ממילא ובמלונות מצודת דוד וממילא בירושלים.

בחודש שעבר פרסמה אלרוב כאמור את דוחותיה השנתיים, ומהם עולה כי ב-2020 רשמה החברה הפסד נקי המיוחס לבעלים של 166 מיליון שקל, והפסד כולל המיוחס לבעלים של 205 מיליון שקל. זאת בהשוואה לרווח נקי ולרווח כולל של 317 מיליון שקל ו-333 מיליון שקל, שרשמה ב-2019.

המעבר להפסד נבע בעיקר מהשפעות נגיף הקורונה על פעילות המלונות שמחזיקה אלרוב באירופה ובישראל. ב-2015 רשמה החברה הפסד תפעולי של 15 מיליון שקל מהפעלת בתי מלון, לצד הוצאות נוספות בסך של 35 מיליון שקל, שנבעו מהצורך לסגור את בתי המלון באופן זמני.

לשם השוואה, ב-2019 רשמה אלרוב רווח תפעולי של 113 מיליון שקל מהפעלת בתי המלון שלה. נוסף על כך ציינה החברה, כי הפסד של 82 מיליון שקל מהשקעה בניירות ערך סחירים וירידה של 52 מיליון שקל בשווי ההוגן של הנדל"ן שבבעלותה תרמו גם הם למעבר להפסד ב-2020.