בחזית הטכנולוגיה: התוצאות המשופרות של גב-ים מסבירות את מאבק האיתנים על השליטה בחברה

חברת הנדל"ן המניב גב-ים ממשיכה להציג תוצאות כספיות איתנות ויציבות בפרמטרים התפעוליים, המסבירות את הסיבות למאבק המחודש על השליטה בה, בין החברה האם לשעבר נכסים ובניין ובין איש העסקים אהרון פרנקל. גב-ים, שמתמחה בתחום פארקי ההייטק והמשרדים להשכרה, רשמה ברבעון הראשון של 2021 רווח נקי לבעלים של 197 מיליון שקל, לעומת 61 מיליון שקל בלבד ברבעון המקביל אשתקד.

הזינוק ברווח הנקי נבע מעלייה של 198 מיליון שקל בשווי הנדל"ן להשקעה שבבעלותה, לעומת עליית שווי נדל"ן של 25 מיליון שקל בלבד, שרשמה החברה ברבעון המקביל. לדברי גב-ים, היא ערכה ברבעון הראשון של 2021 הערכות שווי לנכסיה המניבים המיועדים לתעשייה ולוגיסטיקה, בהסתמך בין היתר על חתימת הסכם עם חברת רב בריח, על עליית מחירי הקרקעות המיועדות לתעשייה ולוגיסטיקה וכן על עסקאות שבוצעו. מניית גב-ים זינקה בתגובה לדוחות והשלימה עלייה של כ-45% בשנה האחרונה (180% בחמש שנים).

במהלך הרבעון הראשון השנה התקשרו גב-ים ורב בריח בעסקה משותפת להקמת מפעל רב בריח באשקלון, בשטח כולל של 41 אלף מ"ר, על גבי חטיבת קרקע של רב בריח באזור התעשייה בעיר. במסגרת השותפות, גב-ים תנהל ותממן את הקמתו של הפרויקט, ותחזיק בסיומו ב-70% ממנו.

רב בריח תחזיק ב-30% מהפרויקט והיא התחייבה לשכור אותו למשך 25 שנה תמורת 11.5 מיליון שקל בשנה. בניית המפעל החלה לאחר חתימת ההסכם וצפויה להימשך עד סוף מרץ 2023, כאשר לדברי גב-ים תעמוד התשואה מהפרויקט על 6%.

  

מחלה על דמי שכירות ב-3 מיליון שקל

לגב-ים נכסים בהיקף של 1.034 מיליארד מ"ר, עם פריסה רחבה, הן גיאוגרפית והן סקטוריאלית, ב-19 ערים ברחבי הארץ, הכוללים 22 פארקים ומרכזי הייטק, משרדים, לוגיסטיקה, תעשייה ומסחר. כ-75% מהכנסות החברה נובעות מנכסים המשמשים להייטק ומשרדים, המושכרים ברובם לחברות ענק בינלאומיות ומבוססות.

כ-19% מהכנסות החברה נובעות מנכסים מניבים המיועדים ללוגיסטיקה ותעשייה, ועוד כ-6% מכלל ההכנסות השנתיות נובעות מנכסים מניבים בייעוד מסחרי. ברבעון הראשון של 2021 רשמה גב-ים הכנסות של 134 מיליון שקל מהשכרת מבנים, ללא שינוי בהשוואה לרבעון המקביל, וזאת עקב שתי השפעות מנוגדות שקיזזו זו את זו.

מצד אחד, נרשמה עלייה בהכנסות בשל אכלוס נכסים שבנייתם הושלמה במהלך 2020, אולם מנגד מחלה החברה לשוכריה במתחמים המסחריים על דמי שכירות בסך כולל של 3 מיליון שקל בגין תקופת הסגר שנמשך עד פברואר. גם ההכנסה נטו מהשכרת נכסים (NOI) נותרה יציבה ברבעון הראשון, ברמה של 129 מיליון שקל, ואילו ה-FFO (רווח נקי תזרימי) המיוחס לבעלי המניות ירד בתקופה זו ב-6% ל-60 מיליון שקל, עקב גידול בהוצאות הריבית, שמקורו בעלייה בסך החוב של החברה.

לדברי, אבי יעקובוביץ, מנכ"ל גב-ים, "הצורך של תאגידי הטכנולוגיה הבינלאומיים בנדל"ן וגיוסי עובדים לא נפגע, והביקושים להקמת מרכזי פיתוח חדשים נמשכים בעוצמה רבה. זו המגמה בשוק, שמשדרת יציבות. החברות הבינלאומיות משדרות כי אין תחליף לעבודה במשרד".

יעקובוביץ הוסיף, כי "קצב החזרה למשרדים מואץ, ונתוני התפוסה (של העובדים במשרדים), נמצאים בעלייה ומגיעים ל-60% עד 85%. חברות ההייטק מראות המשך צמיחה, מובילות את המגמות בשוק, והן סוג של קטר ומאיץ בעולם המשרדים, המאיץ את המגמות בשוק הנדל"ן המניב.

לדבריו, "חשוב לציין שמרכזי ופארקי ההייטק המובילים, בצמוד למוסדות האקדמיים והמטרופולין, במיקומים מרכזיים, נשארו בליבה של חברות הטכנולוגיות הגדולות, והם מספקים את הכמות והאיכות של ההון האנושי הנחוץ. ישראל היא מעצה טכנולוגית וזה משליך על חברות הייטק ועל שוק הנדל"ן המניב, שאנחנו חזק בתוכו", הדגיש.

גב-ים מציינת בדוחות כי היא חידשה 51 הסכמי שכירות, שהסתיימו במהלך הרבעון הראשון של 2021, ביחס לכ-47 אלף מ"ר, המניבים כ-32 מיליון שקל בשנה. 31 הסכמי שכירות מתוכם נחתמו כבר ב-2020, בעלייה ריאלית של כ-5% בדמי השכירות, ואילו 20 הסכמי שכירות נחתמו בין ינואר למרץ השנה, בעלייה ריאלית של כ-3.6% בדמי השכירות.

קפיצת מדרגה בהיקפי הפעילות

מעבר לנכסים הקיימים, נמצאת גב-ים במסלול ברור של פעילות ייזום אינטנסיבית, הכוללת צבר משמעותי של 12 פרויקטים, בהיקף 400 אלף מ"ר (חלק החברה כ-340 אלף מ"ר), בהשקעה כוללת של כ-2.5 מיליארד שקל ועם צפי הכנסות שנתיות של כ-208 מיליון שקל, המהוות תוספת של כ-127 מיליון שקל בשנה ל-FFO המיוחס לבעלי המניות. לאחר השלמה ואכלוס הפרויקטים שבייזום, בתום שנת 2024, מצבת הנכסים של החברה תעמוד על כ-1.38 מיליון מ"ר, עם הכנסות שנתיות של כ-775 מיליון שקל.

מדובר בקפיצת מדרגה משמעותית בהיקפי הפעילות, שתעמיד את גב-ים במקום אחר. זאת גם אחת הסיבות לכך שהחברה נסחרת כיום לפי שווי של 6 מיליארד שקל, כאשר ההון העצמי שלה מסתכם ב-2.7 מיליארד שקל בלבד.

גב-ים נמצאת כאמור תחת מאבק שליטה שניצת לאחרונה בין נכסים ובניין, שבשליטת קבוצת דיסקונט השקעות (דסק"ש) בהובלת צחי נחמיאס, ובין המשקיע אהרון פרנקל. השבוע השלימה נכסים ובניין, המבקשת לשוב ולהשתלט על גב ים, עסקאות לרכישת מניות החברה משלושה גופים מוסדיים, באופן שהגדיל את שיעור החזקתה ל-44.5%, בהשקעה של כ-937 מיליון שקל. מנגד השקיע פרנקל עוד ב-284 מיליון שקל בהגדלת שיעור החזקתו ל-28.4%, וברשותו אופציות לרכישת מניות נוספות שיגדילו את שיעור החזקתו לכ-35%.

לדברי המנכ"ל יעקבוביץ, "כפי שקרה בעבר, אנחנו פועלים גם היום וכך גם בעתיד, להשיא ערך לטובת כלל בעלי המניות שלנו, גם באיכות וגם ב-DNA המיוחד של גב-ים. מול העיניים שלנו עומדת טובת החברה ואנחנו נמצאים בפעילות ייזום אינטנסיבית בהיקף גדול מאוד".