האם כדאי להשקיע בנדל"ן מניב? מדד חדש עשוי לספק בקרוב תשובה

האם תיפתר הבעיה של מחסור במדד להשקעות נדל"ן בישראל? פורום של בכירי מקצועות הנדל"ן בישראל ובעלי עניין בתחום, הקים ועדת היגוי לפיתוח מדד נדל"ן מניב להשקעה, שתעשה סדר בתחום הזה בארץ, שכרגע אינו מוסדר בשום מקום. הוועדה תכלול בכירים מהאקדמיה ומחברות הנדל"ן, שיעצבו את המתודה להקמת מדד כזה. המדד יכיל את שינויי התשואות על נכסים מניבים, שנגרמות משינויים שוטפים במחירים, מדמי שכירות ותשואות כוללות (של שני הרכיבים).

מדובר במדד שחסרונו מורגש בשוק, במיוחד בתקופה שבה הנדל"ן הופך להיות ענף גלובלי, ומשקיעים נוהגים לכלול בסלי ההשקעות שלהם נכסים, שאינם נמצאים במדינות המוצא שלהם. הנדל"ן המניב בישראל סובל מהשתתפות מועטה של משקיעים מהעולם. השוואות בינלאומיות שעורכות חברות הנדל"ן מניב בינלאומיות שפועלות בארץ, כמו CBRE וקושמן אנד ווייקפילד, מראות שהתשואות בארץ ברוב ענפי הנדל"ן המניב גבוהות בהרבה מאשר ברוב מדינות המערב.

גם למשקיע ישראלי קשה להשוות בין כדאיות השקעה באלטרנטיבות הנדל"ן המניב השונות בארץ, שכן אין כמעט פרסומים בנדון.

רק תשואת שכירות

הפרסום היחיד שמתייחס להשקעות הנדל"ן המניב בישראל נעשה על ידי השמאי הממשלתי שבמשרד המשפטים. מדובר בפרסום חצי-שנתי שמפרסם ממוצעי תשואות על נדל"ן מניב לסוגיו - משרדים, מסחר ולוגיסטיקה.

הבעיה היא שהמדד הזה, כמו גם הסקירות של CBRE וקושמן אנד וויקפילד, אינו עונה על ההגדרות המקצועיות. המדד של השמאי הממשלתי כולל רק תשואה משכירות, לפי שיעורי היוון שהשתמשו שמאים בהערכות לחברות נדל"ן ציבוריות. ההגדרה של שיעור היוון כולל אצל השמאי הממשלתי לא תואמת סטנדרטים בינלאומיים. שתי החברות הבינלאומיות מתבססות על יותר נתונים (הן אינן כבולות רק לדיווחים של חברות ציבוריות, אלא מפיקות סקרים מפורטים משל עצמן), ואולם אף הן לא יכולות לספק את המדד הנדרש.

 פרופ' דני בן שחר / צילום: איל יצהר

בעולם, לעומת זאת מפעילה חברת המדדים MSCI את רוב מדדי הנדל"ן המניב. בפינלנד, למשל, פועלת חברת KTI שמפיקה נתונים דומים, וארגונים שונים של משקיעים פועלים לעריכת מדדים דומים, במפעלים שלא למטרות רווח. כך, פועל בארה"ב NCREIF, איגוד קרנות הנדל"ן האמריקאי, שמפיק את המדד המקומי. באירופה האיגוד המקביל נקרא INREV והוא החל לייצר מדד ב-2015.

המדדים האלה כוללים תשואה כוללת, תשואה מעליית ערך ותשואה משכירות. לעומת זאת בישראל, תשואה משכירות היא היחידה שנמדדת ע"י הגורמים השונים.

באופן זה המשקיעים והגורמים הפועלים בענף מקבלים סדרת נתונים לאורך השנים, שמאפשרים להשוות את ההשקעות בנדל"ן המניב בין ארצות וכמו כן להשוות לביצועי מדדי אג"ח ומניות בבורסות.

יוזמה של השמאים

היוזמה לעריכת מדדים דומים בישראל הגיעה דווקא מכיוונם של שמאי המקרקעין. לשכת השמאים הקימה לפני זמן מה את פורום IVS (International Valuation Standards) שמטרותיו הן אימוץ תקינה בינלאומית בהערכות שווי מצד שמאים ופיתוח מדד נדל"ן מניב כפי שקיים במדינות המערב.

הפורום, שמסתייע במומחים בינלאומיים בכלכלת מקרקעין ושמאות, כולל גם אנשי שוק הון, נציגות מלשכת רואי חשבון, חברות נדל"ן אקדמיה, ובעלי עניין כגון נציגים מבנקים ומחברות מוסדיות. על מנת למסד את פעילותו הוקמה לו מועצה מייעצת שבה חברים נציגים מכל המגזרים.

המועצה הקימה באחרונה ועדת היגוי, שכוללת מומחים מכל התחומים. בראשה עומד פרופ׳ דני בן-שחר, ראש מכון אלרוב באוניברסיטת תל אביב שגם שימש כיו"ר הוועדה הציבורית המייעצת בנושאי בינוי, דיור ונדל״ן ללמ"ס. לצידו יפעלו, בין היתר, פרופ׳ דייויד ג׳נסוב מהאוניברסיטה העברית בירושלים; פרופ׳ דני וייס, ראש מכון קסירר באוניברסיטת תל אביב; יהודית זינגר, סמנכ״לית כספים באמות השקעות; רז זלצמן, ראש ענף נדל״ן ישראל בכלל ביטוח ופיננסים; ד״ר אפרת טולקובסקי, ראשת מכון גזית גלוב במרכז הבינתחומי הרצליה; ג׳קי מוקמל, יו״ר CBRE ישראל; ד״ר אייל סולגניק מהמרכז הבינתחומי הרצליה ולשעבר מנהל של מחלקת התאגידים ברשות ניירות ערך; דורית סלינגר, הממונה לשעבר על שוק ההון, הביטוח והחיסכון, ועוד.