המדינה מתדלקת במו ידיה את משבר הדיור

נתוני הלמ"ס מהשבוע האחרון מסמנים על עלייה של 0.3% במחירי הדיור בחודשים ינואר-פברואר, לעומת החודשיים שקדמו להם, ובכך הם משלימים עלייה שנתית של 4% במחירי הדיור.

בניגוד לטענות הנשמעות על כך שאחת מהסיבות המרכזיות לעלייה ברמת המחירים מקורה בהאטה בתנופת הבנייה במהלך שנת הקורונה, הרי שבפועל תקופת הקורונה דווקא גרמה להאצת תהליכי הבנייה, וזאת בעקבות החלטת הממשלה להחריג את ענף הבנייה ולסווג את העבודה בענף כחיונית למשק.

זאת מאחר ואלפי הפועלים הסיניים המהווים אחוז משמעותי ממצבת כוח האדם בענף הבנייה לא הורשו בגין הקורונה בארצם, לצאת מהארץ לחופשות, וכפועל יוצא המשיכו לעבוד בתקופה ובתפוקת עבודה של אחוזים יותר ביחס לתקופות הרגילות. לכך יש להוסיף את העובדים הפלסטינים מיהודה ושומרון שנאלצו לישון באתרי הבניה, כי עובד ששב לביתו לא הורשה לחזור לתחומי הקו הירוק, ולכן עבדו שעות נוספות מדי יום. בהיבט הנוגע לציבור הרוכשים, אכן בתחילת משבר הקורונה נרשמה מגמת האטה, מאחר וציבור הרוכשים ישב על הגדר על מנת ולחוש את השפעות המגיפה, אך כעבור כשלושה חודשים החלו לרכוש דירות ואף ליהנות ממבצעי מכירות שהציעו חברות הבנייה על מנת לעזור בחימום השוק ולצורך הפחתת חסמים פסיכולוגיים בקרב הלקוחות שבתחילת המשבר.

ושוב, לצערי אנחנו חוזרים לאותו מעגל קסמים בלתי נגמר המשלב בתוכו חוליים פקידותיים וביורוקרטיים נושא ההיצע הקטן אל מול הביקוש הגודל והולך; מזה שנים רבות שראשות מנהל מקרקעי ישראל המחזיקה בבעלות של 93% מאדמות המדינה מוציאה לשוק מעט קרקעות ביחס לביקוש, יזמים וקבלנים מתחרים, כשברקע חוק המכרזים המוסיף שמן למדורה, וכפועל יוצא המחירים רק מאמירים. חדשה ישנה היא שבפועל רשות מקרקעי ישראל, פועלת במדיניות "היד הקמוצה", כאשר הרשות משחררת קרקעות במשורה, כשלכך מתווסף הזמן הממושך של הכנת התבעו"ת, הגורמים הירוקים המעדיפים את זכות הציפור לקן מזכות האדם לבית, ועוד.

על פי בדיקות גורמי התכנון במשרד השיכון קצב גידול האוכלוסייה במדינת ישראל מצריך כיום היקף בנייה של כ-60 אלף יחידות דיור בשנה, כאשר בשנה האחרונה קצב התחלות הבנייה עמד על כ-40 אלף יח"ד בלבד. מאחר והציבור הישראלי השלים עם העובדה כי מדיניות הקצאת הקרקעות של המנהל לא צפויה להשתנות בעתיד הנראה לעין, ואף אם כן, יכולת תכנון התבעו"ת לא תעמוד בקצב הנדרש, הוא בוחר בצורה מושכלת לרכוש דירות וקרקעות להשקעה שמהווים את המרכיב החשוב בעליית מחירי הדיור.

לשם השוואה, על פי מדד הבניה נוכל לראות כי בחמש השנים האחרונות תשומות הבנייה עלו בכ-7% אל מול עלייה של בין 14-21% במחירי הקרקעות. לכך ניתן להוסיף את העובדה כי הריבית הנמוכה מבריחה את הציבור מאפיקי חיסכון בנקאיים, ולכן המשקיעים שבו לשוק הנדל"ן הישראלי המהווה השקעה סולידית ובטוחה יותר מהשקעה בשוק המניות. בנוסף, רצף של תוכניות ממשלתיות מלאכותיות דוגמת מחיר מטרה ומחיר למשתכן גרמו במהלך השנים למחסור מצטבר של מאות אלפי יחידות דיור, בשל העובדה שאותן תוכניות רק הגבירו את הרכישות במרכז על ידי בעלי יכולת, ואף הניעו אנשים שלא חשבו לרכוש דירה, לבצע עסקה לצרכי השקעה.

כלומר, במקום לפתור את הבעיה, אותן תוכניות ממשלתיות הגבירו את משבר הדיור כאשר העלו בפועל את רמות הביקוש מבלי להגדיל את ההיצע, האם בצורה מכוונת? זו באמת שאלה. בעלי יכולת זכו בפיס ומברכים את כחלון, ומיעוטי יכולת התרחקו עוד יותר מאפשרותם לרכוש דירה. וזאת כי, בשל העובדה שההטבה לאותן תוכניות באה לידי ביטוי באחוזי הנחה שווים ולא באופן דיפרנציאלי הרי שבפועל יצא שמי שזכה להטבה במרכז נהנה מהנחה בגובה של מאות אלפי שקלים, ובפריפריה קיבלו רק סכום זניח ביותר. במילים אחרות, עזרו בעיקר לבעלי יכולת והזניחו את מיעוטי היכולת.

כמי שעוסק בבניין הארץ מעל לחצי יובל ולאורך חייו בנה רבבות יחידות דיור וחווה אין ספור רפורמות, תיקוני חוק ותוכניות ממשלתיות שונות ומשונות, אני יכול לומר כי ההחלטה לעסוק בפתרונות מעטפת קוסמטיים מעידה כי ממשלות ישראל לדורותיהן מנציחות בפועל את משבר הדיור. נכון לומר כי לא קיים משבר דיור אמיתי בישראל אלא משבר במדיניות הדיור לכל הפחות או מדיניות החוששת ממצב הבנקים במקרה שמחירי הדירות ירדו משמעות כי הדירות מהוות בטוחה למשכנתאות. שינוי מדיניות הממשלה יכולה לשים קץ למשבר הדיור באמצעות שחרור מאסיבי של קרקעות מנהל ושחרור חסמים ביורוקרטיים.

על ממשלת ישראל לפעול על פי תוכניות חומש מוסדרות שאינן תלויות בזהות היושבים במשרדי הממשלה השונים שתשחרר קרקעות באזורי הביקוש, בד בבד עם בניית תשתיות וכבישים איכותיים, ותגבור רשת הרכבות המקרבות את המרכז לפריפריה כך שהלחץ על מחירי הקרקע במרכז ובשפלה ירד, והן בהשקעה מאסיבית בתכנון ובניית מוסדות חינוך, בילוי ומרכזים רפואיים, דוגמת המצוי במגה פרויקט שאנו מרימים בין קריית מלאכי, כפר ורבורג ובאר טוביה.

הכותב הוא יו"ר חברת הנדל"ן הוותיקה ציפחה אינטרנשיונל