רפורמת השכירות כשלה והדיירים בברלין יחזירו אלפי אירו לבעלים

בעבור רבבות שוכרי דירות בברלין, יום רביעי האחרון היה כואב במיוחד. שבועיים אחרי שבית המשפט העליון בגרמניה זרק מכל המדרגות את רפורמת השכירות של מדינת-העיר ברלין, יום רביעי היה המועד שעד אליו היה על השוכרים להעביר לבעלי הבתים את הפרשי השכירות - הפער בין המחיר המופחת תחת הרפורמה לבין המחיר שנקבע בחוזה, כפול מספר החודשים שבהם הייתה ההפחתה בתוקף.

לחלקם, היה מדובר בתשלום מיידי של אלפי אירו, ובדמי שכירות חדשים גבוהים הרבה יותר. החשש המשפטי של השוכרים היה כי אם לא ישלמו מיד את הסכומים ייחשבו כמי שלא שילמו את מלוא שכר הדירה - ואז יוכלו להיזרק מדירתם על ידי בעלי הדירות. אי-תשלום הוא אחת הסיבות היחידות של בעלי דירות בגרמניה לפנות דיירים, שאחרת מוגנים באופן קבוע על ידי החוזים ארוכי הטווח הנהוגים במדינה. במקום ליהנות מהרפורמה שנועדה להפחית את שכר הדירה שלהם, רבים מוצאים את עצמם כעת בברלין כשהם חוששים להיזרק מדירות ששכרו במשך שנים.

"נאלצתי לשלם 5,100 אירו בבת אחת לחברה השבדית שמחזיקה בבניין שבו שכרתי דירה לפני עשרה חודשים", סיפר שוכר ממוצא יווני לעיתון המקומי "TAZ", "השכירות החודשית שלי קפצה מ-290 אירו לחודש ל-800 אירו לחודש לדירה מרוהטת". השוכר כתב כי הוא יודע שהוא "משלם יותר מדי" - אפילו אחרי ביטול הרפורמה ישנם חוקים פדרליים המאפשרים לגבות רק את שכר הדירה הנהוג באזור בתוספת 10% - "אבל אין לי עורכי דין כדי להיאבק בהם". שוכרת אחרת סיפרה כי בגלל מגפת הקורונה היא לא יכולה להרשות לעצמה את הדירה ששכרה ב-500 אירו לחודש, שכעת טיפס מחירה החודשי ל-900 אירו. "אני מרגישה כמו אסירה, כי החוזה לא מאפשר לי לסיים אותו חד-צדדית עד שיעברו שנתיים", כתבה לעיתון.

סיפורים אלה, שרבים כמותם דווחו בעיתונות הברלינאית בשבועות האחרונים, הם רק השלכה אחת של קריסת הניסוי הגדול של עיריית ברלין בהקפאת ובהורדת מחירי הדיור בבירת גרמניה. עיריות מכל העולם בחנו בעניין כיצד ברלין שולחת את כל סצנת הנדל"ן המקומית - משקיעים בינלאומיים ומקומיים, מהגרים לעיר ומקומיים - למשחק כיסאות מוזיקליים של שנתיים, שבסופו מצאו את עצמם רבים נאלצים לשלם חזרה את אלפי האירו שחשבו שחסכו, ומי שהימרו על ביטול הרפורמה הרוויחו בגדול. "קשקוש סוציאליסטי", כך הגדיר אותה בדיעבד ראש מדינת המחוז בוואריה, מרקוס זדר, בימים האחרונים.

מכה מצלצלת לקואליציה

הקואליציה המובילה את ברלין - "סוציאל-דמוקרטים" יחד עם "הירוקים" ועם מפלגת השמאל "די לינקה" - חטפה מכה מצלצלת. בית המשפט לענייני חוקה בעיר קארלסרוהה פסק כי ברלין - אחד מ-16 מדינות המחוז שמרכיבות את גרמניה - התערבה בחוק האזרחי ובתחום הדיור בניגוד לסמכויותיה, וכי האחריות על תחום זה מוטלת על הממשלה הפדרלית.

זה היה פרויקט הדגל של הקואליציה ובישיבה כשבוע אחרי הדחייה, הצליחו הרשויות בעיר להחליט על צעד אחד - הקצאת 10 מיליון אירו למי שיתקשו להחזיר את הסכומים. כדי לקבל סיוע צריך לפנות בכתב - וגם להרוויח פחות מ-10,000 שקל בחודש למשפחה (כ-2,800 אירו). ועדה של העירייה מחליטה כמה מגיע לכל משק בית, ובתנאים מסוימים ההלוואה יכולה להפוך למענק. העירייה רצתה רפורמה מקיפה, אבל מצאה את עצמה שוב עם ועדות ועם תשלומי העברה. גם העזרה הזאת, שממוסגרת כהלוואת גישור לדיירים שנמצאים במשבר, לא ממש עובדת. רק 84 דיירים ביקשו נכון לעכשיו עזרה מהעירייה, אף שהיא העריכה ש־40 אלף משקי בית יתקשו לשלם את ההפרשים.

"שיטת מצליח" של השוק הברלינאי

חלק מהחברות הציבוריות העוסקות בתחום הנדל"ן בברלין, וגם כמה בעלי בניינים פרטיים, הודיעו כי לפנים משורת הדין, ובגלל מגפת הקורונה, הם לא יגבו את שכר הדירה החסר רטרואקטיבית (לרוב מדובר בחמישה-שישה חודשי שכירות מאז ההפחתה). אחרות, כמו "דויטשה ווהנן", הודיעו כי יגבו את ההפרש משום שהן מחויבות לבעלי המניות, ורק ידונו בהסדרי תשלומים נוחים עם הדיירים.

אחרי שהרפורמה כשלה, כל שנותר לעירייה לעשות הוא לבקש. ראש העיר ברלין, מיכאל מילר, שהודיע כי יפרוש מהפרלמנט בספטמבר, כינס בשבוע שעבר פורום מיוחד של בעלי הדירות, תאגידים המחזיקים בדירות רבות בברלין, איגודי קבלנים ואיגודי שוכרים. הוא הפציר בבעלי הדירות להסכים לניסוח לפיו "אף אחד לא יאבד את דירתו". חלק התחייבו לכך. הם מעוניינים לחזור למשחק הוותיק בין העירייה לבינם, במקום "שבירת הכלים" שאפיינה את שנות הרפורמה.

בשוק השכירות הורגשה השפעה מיידית של דחיית הרפורמה. באחד מאתרי הנדל"ן הגדולים בגרמניה (24ImmobilienScout) זינקו מחירי השכירות בן לילה. דירה משופצת של 115 מ"ר במיקום מבוקש בשכונת פרנצלאואר ברג, למשל, שתחת תנאי הרפורמה הייתה יכולה להיות מושכרת במחיר מקסימלי של 1,000 אירו, קפצה למחיר מבוקש של 2,521 אירו. מבחינה חוקית, מדובר במחיר מוגזם לחלוטין - כפי שנאמר, גם אחרי דחיית הרפורמה חוקי הפיקוח על מחירי הדיור עדיין בתוקף, והם מציבים את מחיר המ"ר המקסימלי על 10% מעל המחיר בשכונה (בערך 12 אירו למטר). אבל בניגוד לרפורמת השכירות, החוק הקיים אינו קובע עונשים משמעותיים על גביית שכר דירה מוגזם. היא אינה מוגדרת יותר כעבירה פלילית, ואין איום בקנס של חצי מיליון אירו למפרים. "שיטת מצליח" חזרה לשוק הברלינאי, ונדמה כי המחירים קפצו לטווח שבין 15 ל-22 אירו למטר בשכונה המבוקשת.

השפעה חיובית, מצד שני, היא הגברת היצע הדירות להשכרה, שקרס ב-40% אחרי יישום הרפורמה. "כל מי שהגדיר התראה במייל בחודשים האחרונים בחיפוש אחרי דירה והתרגל לקבל דירה או שתיים ביום, הוצף בשבוע האחרון בדירות חדשות", נכתב בעיתון מקומי.

אבל ההשפעות ארוכות הטווח של ביטול חוק השכירות של ברלין עדיין לא ידועות. בית המשפט לענייני חוקה לא פסק נגד מהות הרפורמה, אלא נגד היכולת של מדינת מחוז כמו ברלין ליישם אותה. כעת כשנדחתה, יש מי שקוראים למפלגות המרכז-שמאל בגרמניה לאמץ את הקפאת מחירי הדיור כחלק מהקמפיין בבחירות הכלליות שיתקיימו בספטמבר הקרוב. באופן פרדוקסלי, מה שלא עבד ברמת מדינות המחוז - יכול אולי לעבוד ברמה הפדרלית.

מה כללה הרפורמה שבוטלה:

● הקפאת דמי שכירות ל-1.5 מיליון דירות לחמש שנים מ-2020
● הפחתת השכירות ל-20% מעל מחירי 2014 בלבד, לפי מצב הבניין
● גביית שכ"ד מוגזם תיחשב לעבירה פלילית, עם קנס חצי מיליון אירו
● הגדלת העירייה במאות תקנים לפקח על הביצוע