מסעדה מתחת לבניין: הצד הבעייתי של הטרנד התכנוני

סופרמרקט מתחת לבית זה נוח; אבל אם המשאיות שפורקות את הסחורה מפריעות לדיירי הבניין מוקדם בבוקר או חוסמות את היציאה, זה כבר פחות נחמד. בית קפה במתחם הבניין יכול להיות פתרון כשבאים חברים בערב; אך באחת לפנות בוקר, כשרוצים לישון לפני יום עבודה ובבית הקפה עדיין יש תנועה, כנראה שנעדיף לוותר עליו. גן ילדים בקומת הקרקע של הבניין הוא בגדר נוחות מקסימלית כשהילדים שלכם בגיל גן, אך פחות מכך כשההורים של הילדים האחרים חונים בחניה כפולה ומעכבים את הדיירים בדרכם לעבודה.

● הפתרון המשפטי לעירוב שימושים: פיצול הקרקע | עו"ד ארז קמיניץ ועו"ד כרמית יוליס
● "מסחר ברחוב צריך מסה של אנשים, אחרת זה לא מצליח"

עירוב שימושים הפך כבר מזמן לתו תקן לתכנון איכותי. מסמך של "פורום קיטו" שסיכם משרד השיכון מנה כמה מיתרונותיו: "נגישות גבוהה למגוון הצרכים היומיומיים, שימושים שונים המתקיימים זה לצד זה, סביב מרחב ציבורי אטרקטיבי, מאפשרים הזנה הדדית שמעצימה פעילות אנושית וכלכלית, וכתוצאה מכך מאפשרים היווצרותם של מרחבים ציבוריים תוססים ופעילים ותורמים להתפתחות עסקים קטנים וכלכלה מקומית".

אבל בצד הטוב והחיובי במודל הזה, יש גם צדדים סימפטיים פחות: רעש, צפיפות, ריחות, חיכוך מול הרשות המקומית סביב תשלומים על השטחים הציבוריים.

נתונים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעידים על זינוק בהיקף עירוב השימושים בתוכניות המקודמות במסגרת התחדשות עירונית. על פי נתוני הרשות, בשנים 2011-2015 הוגשו 58 תוכניות לאישור הוועדות. תוכניות אלו כללו 30 אלף מ"ר בייעוד שאינו למגורים (ציבוריים ומסחריים), שהם כ-2% בלבד מכלל השימושים בתוכנית. לעומת זאת, בשנים 2016-2017, הוגשו 37 תוכניות לאישור והשטח שאינו למגורים זינק משמעותית לרמה של כ-66 אלף מ"ר, כ-6% מכלל השימושים בפרויקטים.

בשנתיים לאחר מכן, 2018-2019, השיעור האמיר משמעותית והפעם כבר מדובר בכ-652 אלף מ"ר לשימושים שאינם למגורים ב-55 תוכניות שהוגשו לאישור. נתון זה מהווה 18% מכלל השימושים בפרויקטים. גם בתוכניות חדשות יש עלייה בעירוב שימושים.

הדיירים מתלוננים, התביעות נערמות

למרות העלייה החדה במספר הפרויקטים שיש בהם שימושים מעורבים, שנובעת בין היתר מן הניסיון הטוב שנצבר בינתיים, במבחן התוצאה נראה שלא הכול ורוד. אפשר ללמוד על כך בין היתר מהתביעות שהוגשו בנושא.

הדיירים בפרויקט שרונה בתל אביב הגישו ב-2016 תביעה נגד גינדי החזקות, יזמית הפרויקט, בנושא שוק האוכל שהוקם במסגרת המתחם, וגורם להם, לדבריהם, פגיעה קשה באיכות חייהם ולירידה של עד 18% בערך דירותיהם; לטענתם, גינדי שיווקה להם פרויקט יוקרה, והציגה אותו כ"מגדלי פאר ואיכות חיים של פסטורליות ושקט לצד החיים באזור מסחרי", בלב הפועם של תל אביב. בפועל, הם קיבלו מתחת לבית שוק אוכל תוסס ופעיל המתפרס על פני 8,700 מ"ר. הם טענו כי השוק לקה מלכתחילה בכשלים בתכנון ובביצוע, שגרמו לכך שבורות השמן שנועדו לנקז את השמן מהשוק, עולים על גדותיהם ומציפים את החניון.

במתחם השוק הסיטונאי בתל אביב, שהוא פרויקט עירוב השימושים הגדול ביותר בארץ עד כה - הגישו הדיירים תביעה נגד עיריית תל אביב, המחייבת אותם בתשלומים עבור תחזוקת השטחים הציבוריים. חברת רבוע כחול, שהקימה את קניון TLV שנמצא בלב המתחם, הגישה תביעה נגד נציגות הדיירים, בטענה שבשנתיים האחרונות הם חדלו לשלם עבור החשמל והמים בשטחים הציבוריים במתחם. "אני מבטיח לך", אומר אבי זמיר, מנכ"ל גינדי TLV, "שאם תדברי עם רוב הדיירים בפרויקט, הם מאושרים עד הגג. נוח מאוד לאמא להוריד את הילד בגן כמה קומות מתחת לבית, לקחת את הילד לבית הספר צמוד לבית. יש המון המון יתרונות, והחסרונות והבעיות הם בשוליים. בישיבה אחת אפשר לפתור את כל אי ההבנות".

הקשיים אינם נחלתם של הפרויקטים הגדולים בלבד. עו"ד אסף עירוני, ראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד עו"ד ש. פרידמן, מייצג כעת דיירים בבניין בוטיק בתל אביב, שמתמודדים עם מפגע שנוצר בעקבות פעילותה של מסעדה מוכרת בחזית הבניין שלהם. "המסעדה חזיתית", הוא מספר, "ויש לה מרתף. המרתף אמור לשמש את המסעדה לצורכי שירות, אבל בפועל נעשה שימוש במרתף לצורכי הגדלת חלל האירוח של המסעדה, בעוד שלצורכי שירות, היא עושה שימוש בכמה מחסנים דירתיים שהיזם מכר לבעל המסעדה. זה יוצר המון מטרדים. למשל, מחסן אחד משמש לבור שמן, מה שיוצר מטרד של ריח, וכדי להגיע למחסנים עובדי המסעדה עוברים דרך לובי הבניין, כי אלה הרי מחסנים דירתיים. כתוצאה מכל הסיפור הזה, גם מתעכב רישום של הבניין כבניין משותף. לעירוב שימושים יש חשיבות רבה וחייבים את זה בערים כמו תל אביב. עם זאת, חייבים להקפיד שתהיה הפרדה מוחלטת, ושהדברים יתנהלו לפי ההיתר".

הבעיות: עומס תנועה, מטרדי ריח ורעש

"עירוב השימושים", אומר עו"ד אילן גלזר, בעל משרד עו"ד בתחום הנדל"ן, "הוא כיום טרנד רווח בקרב הרשויות המקומיות ורשויות התכנון, שמאוד מקדמות את הנושא הזה מתוך מחשבה של ניצול מיטבי של השטחים.

"בצד היתרונות, יש גם נקודות חיכוך: מסחר יכול להפריע, וכך גם מועדונים וברים. התפקיד שלנו כעורכי דין הוא לייצר מצב שאם יש מסחר, זה יהיה באיזה מבנה נפרד, ואם משהו ציבורי, אז לאו דווקא בקומת הקרקע. אני חייב להודות שלא תמיד זה מצליח. היה לנו פרויקט ביהוד ששם העירייה התעקשה למקם גן ילדים בבנייני המגורים. ההתנגדות שלנו אמנם לא צלחה, אך לפחות הבאנו למצב שיש הפרדה מוחלטת בין הכניסה שלנו לבין הכניסה לגן הילדים. יש דיירים בהתחדשות עירונית שאומרים שאם בפרויקט שלהם יחייבו מסחר בבניין, הם מוותרים על הפרויקט".

"כשיש מסחר בבניין מגורים", אומר עו"ד עופר טויסטר, בעל משרד בתחום התכנון והבנייה, "נוצרים קונפליקטים בין דיירים למסחר. כשהולכים באבן גבירול למשל, אפשר לראות הרבה שלטים ברוח: אנא תתחשבו בדיירים ואל תעשו רעש. גם כשאתה מכניס אלמנטים ציבוריים בתוך מבנים פרטיים זה יוצר קונפליקטים מול העירייה, הן מצד היזם, שה פוגע ברווח שלו, והן מצד הדיירים".

לקיומו של מסחר בצד מגורים, יש עוד אלמנט: "לא פעם זה גורם לעליית דמי הניהול עבור הדיירים", אומר היזם שייקה נפחא. "כל עוד הפערים קטנים, אין לכך משמעות, אך כשהפערים מגיעים למאות שקלים, זו מתחילה להיות בעיה".

למרות זאת, הוא אומר, יש ביקוש גדול למגרשים המיועדים למגורים ומסחר גם יחד. "אם עד לפני שנתיים-שלוש יזמים היו בורחים ממגרשים כאלה, היום יש להם ביקושים גבוהים יותר".

דרושה חקיקה: מה אפשר לדרוש מהיזמים

נוסף למטרדי הרעש, הלכלוך והריחות, בעיה שכיחה נוספת הקשורה לעירוב השימושים היא מקרה שבו היזם עצמו צריך לבנות את מבנה הציבור בבניין, ואז להעמיד אותו לרשותה של הרשות המקומית.

"היה לנו פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן", מספרת עו"ד קרן פרשקר, ממשרד עו"ד רז-כהן פרשקר, "שהעירייה חייבה אותנו ששתי הדירות בקומת הקרקע בו ישמשו כגן ילדים עירוני עד שייפתח שם אשכול גנים. גן ילדים ברחוב קטן ושקט יוצר רעש לאורך שעות הפעילות, נוצר עומס תנועה. לדיירים נגרם מטרד ולטענתם זה הוריד להם את ערך הדירות. אני יכולה להגיד שהסכמי המכר בפרויקט היו בעייתיים. בבניין של 30 קומות זה פחות מורגש.
"לכן, כשאנו מייצגים בעלי קרקע, אנו מטמיעים מנגנונים שמגנים עליהם מפני דרישות של הרשויות. למשל, אנו עומדים על כך שיהיו כניסות נפרדות. שלא ייווצר בלבול".

"כל עולם עירוב השימושים בעולם של מטלות ציבוריות הוא פרוץ וצריך להגדיר אותו בחקיקה", אומר מנהל רמ"י לשעבר, עדיאל שמרון.

"יש גם היבט של פערים. עיריית תל אביב יכולה להטיל על יזם איזה מטלות שהיא רוצה, וזה ישתלם לו. קחי למשל את גינדי TLV, שהוא פרויקט עירוב השימושים הכי גדול שיש: העירייה קיבלה קאנטרי, גן ילדים, בית ספר ופארק, ועוד דורשים שהיזם יתחזק את הפארק. לעומת זאת, אם עיריית דימונה תנסה להטיל משהו דומה על יזם, הוא פשוט לא ייקח את זה. זה אלמנט שמעניק כוח לרשויות המקומיות, וצריך להסדיר אותו ולראות כמה אפשר לדרוש. זה בסדר שהעירייה דורשת גן ילדים, אבל אז, את הכסף שהיא מקבלת ממשרד החינוך על זה, שתתכבד ותחזיר למדינה".

איך עושים זאת נכון: אוורור ואשפה

"בשורה התחתונה, צריך לראות איך עושים את זה נכון", אומר האדריכל יוני פיק. "מאוד חשובה ההפרדה הנכונה בין מסחר ומגורים: הפרדה בין החניות, האשפה האוורור. בעקבות הקורונה וגם בוועדות התכנון השתנתה התפיסה, עם השנים נכנסים מתכננים חדשים, וזה תופס תאוצה, בפרט אם עושים את זה נכון ועם ההפרדות הנדרשות".

המסמך שפרסם "פורום קיטו" מציין שבניינים או שכונות מעורבי שימושים מחייבים לא רק תכנון שיכלול תחבורה רב-אמצעית שתאפשר להולכי רגל להסתובב, אלא גם ניהול, הקפדה על התמהיל ועל התחזוקה.

"יש בנושא הזה המון טרנדים", אומר שמרון. "קחי למשל את מודיעין. היא קיבלה המון פרסים על התכנון העירוני שלה, אבל כיום מדברים על כך שמודיעין וערים דומות לה הן פרברי שינה".

במודיעין, אגב, ערים לביקורת הזו והוסיפו בשנים האחרונות שדרה שכולה מסחר שמעליו מגורים.

"עירוב שימושים גם לא מתאים לכל מקום. במקומות כמו ניו יורק, פריז, ת"א, היכן שיש צפיפות גדולה, אפשר לעשות עירוב שימושים, אך לא בשכונת וילות או במודיעין או בשוהם, ששם הצפיפות נמוכה", מסכם שמרון.