המשקיע שגילה את פורטו: “במחיר דירה בראשל"צ, אני קונה פה בניין”

אם לא יקרה משהו יוצא דופן, בקיץ הקרוב אלי טייב ומשפחתו יעשו רילוקיישן מראשון לציון לעיר פורטו שבפורטוגל. משפחה אין להם שם, אבל עסק דווקא כן. לפני כחמש שנים הוא החל לחפש יעד נדל"ני להשקעה מעבר לים, ואת תשומת לבו תפסה פורטוגל. אחרי כמה חודשים שבהם "למד" את המדינה מרחוק, בתחילת 2017 הוא טס לליסבון הבירה, והבין שאת מבוקשו ימצא דווקא בפורטו שבצפון המדינה.

למה דווקא פורטוגל משכה אותך?

"כמו ברוב החיים, לא היה מישהו שאמר לי על מה ללכת. אני אוהב לייצר את העדר, ושילכו אחריי. בחרתי בפורטוגל כי היא נתנה לי הזדמנות גדולה. הדבר הראשון שתפס את תשומת ליבי זה שראיתי שבמחיר של דירה בראשון אני יכול לקנות בניין בפורטוגל וזה הקסים אותי ברמה האישית".

אם כבר חו"ל, אז למה לא יוון, שגם בה אני יכול לקנות דירה באותו מחיר. אולי פחות?
"ביוון אין מינוף בנקאי. אני כמשקיע בודד רוצה לקנות בית או בניין, ביוון אני לא יכול לקחת משכנתה מהבנק. גם יש שם הרבה מאוד שחקנים. דבר נוסף הוא שיוון נשענת על תיירות, סטודנטים ומשקיעים בינלאומיים. אני פחות אוהב את הריסק הזה. אני בן אדם שיותר אוהב יציבות". את טייב פגשנו במסגרת כסף בקיר, פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס.

הרכישה וההצעה יוצאת הדופן

לביקור הראשון בפורטו התלווה חבר שמאז הפך לשותף עסקי ("רציתי מישהו לצידי כדי שיהיו עוד עיניים בוחנות"), ויחד הם קבעו כמה פגישות. "נפגשנו עם מתווכת ועם מנהלת של סניף בנק שמהרגע הראשון היה לנו חיבור טוב. היא ראתה שעשינו מחקר שוק עם נתונים עדכניים והיכרות טובה עם האזורים והשכונות. היא סיפרה לנו על דברים שכמשקיעים חשוב לנו להכיר כמו תהליכי המימון, ועל התוכניות הממשלתיות", הוא משחזר, ומספר דבר נוסף, מפתיע משהו. "היא אמרה לנו שאנחנו הישראלים הראשונים שמגיעים אליה".

כמו בישראל, גם בפורטוגל חיפש טייב דווקא את הנכסים הישנים, החורבות. "חיפשתי את הבתים העזובים והישנים. כמו שהייתי מגיע לשכונה ג’ בבאר שבע ורואה בית עזוב ורוצה לקנות אותו כשאחרים רק רוצים לברוח, ככה פעלתי בפורטו. ראינו בתים במחירים של 600-800 אירו למ"ר, ואז הבנתי שאני יכול לקנות בניין שלם ולעשות עליו השבחה וזה במחיר של דירה במרכז הארץ".

לדבריו, כבר בביקור הראשון הוא בחר נכס לרכישה, אלא שלא היה מהיר מספיק ("מישהו עקף אותי וקנה את זה"). לא חלף זמן רב והעסקה הראשונה שלו מעבר לים הגיעה בדמות בניין שלם שרכש, בשטח 250 מ"ר. "זה לקח זמן, אבל לשמחתי לא התפתיתי למתווכים שניסו למכור לי חלומות, וקניתי נכס שהוא בניין בשטח בנוי של כמעט 250 מ"ר. מה שנתן לי הרבה מאוד ביטחון זה האנשים המקומיים והבירוקרטיה שהיא מאוד נוחה", הוא אומר ומסביר שזמן קצר אחרי הרכישה הוא ושותפו הגישו תוכניות בעירייה להעלות את השטח הבנוי ל-533 מ"ר, ולחלק אותו לתשע דירות. את הנכס רכש ברמה של 650 אירו למ"ר, כאשר התוכנית העסקית לאחר השדרוג הייתה למכור דירות במחיר של כ-2,900 אירו למ"ר.

מ־650 ל־2,900?

" כן, תוסיף על המחיר ששילמנו עלויות בנייה שזה ברמת ה-1,000 אירו למ"ר ועוד כ-120 אירו למ"ר שזה הוצאות נוספות לכל העסקה". אלא שבחיים, כמו בעסקים, תוכניות ומציאות לחוד. לדבריו, כשלושה חודשים לאחר הרכישה, כשהוא בישראל, הטלפון צלצל והוא קיבל הצעה למכור את הבניין באותו המצב, במחיר ששיקף עליית מחיר של 30% מחיר הקנייה.

מכרת?

"חטפתי את ההזדמנות. מסתבר שהוא (הקונה, ג"ל) רצה לקנות את הבניין הזה במקביל אליי. הוא התלבט ולקח את הזמן, ואני שלא ידעתי עליו הגעתי ולקחתי את הבניין. הרגשתי שזו הזדמנות. וכך קרה שהוא נתן לי 30% יותר ממה שקניתי, יצאתי מהעסקה והתקדמתי לפרויקט הבא".

השקעה בבניין ברחוב הראשי של פורטו

הפרויקט הבא היה בניין אחר שטייב ושותפו איתרו ברחוב הראשי של העיר. "קנינו בניין להשבחה שהיו עליו אישורי בנייה. קנינו את הבניין, הוספנו לו קומה אחת, חילקנו לשש דירות ומכרנו את כל הדירות. מבחינתי זו הייתה הצלחה גדולה. ניהלנו לוח זמנים ועמדנו בו. עשינו את זה בזכות העובדיה שהיינו שם (שותפו עבר להתגורר בפורטו) ופיקחנו יום יום על הפרויקט, וזה חלק מהערך המוסף שידענו להביא למשקיעים שלנו", הוא אומר, ולשאלתנו הוא מסביר כי זו הייתה הפעם הראשונה שהוביל קבוצה להשקעה בפורטו ובכלל.

ספר על הקבוצה.

"באו אנשים ששמעו על זה דרך חברים והפייסבוק וגם קרוב משפחה אחד שאמרתי לו ‘מה אתה נכנס? אל תשקיע איתי, אני לא רוצה לריב איתך בשולחן ביום שישי בערב, זה יהיה נורא’. הוא אמר לי שהוא סומך עליי, ונכנס להשקעה". לשאלתנו, עד היום הוא ביצע ארבעה פרויקטים בפורטו, וכעת הוא נערך לשניים נוספים. לדבריו, הביקוש בפורטוגל עולה על ההיצע, לא מעט בשל המשבר הכלכלי שהיכה במדינה בשנים הראשונות של העשור הקודם, דבר שבמידה רבה האט את קצב הבנייה. הוא מספר שקל לעשות במדינה עסקים, ולכן היא מבוקשת מצד משקיעי חוץ.

איך אתם מבטיחים שהמשקיעים שלכם מוגנים מספיק?

"פניתי אליך להתארח בפודקאסט, כי ראיתי שיש הרבה מאוד מקרים של יזמים שנופלים, ואמרתי בוא נספר את הסיפור הטוב. איך יזם מתחיל מדירה בבאר שבע לדירה בראשון ומגיע למבנים מעבר לים. אז יש גם הצלחות, זה אפשרי. אני חושב שדבר מאוד חשוב הוא השקיפות. מעבר לכך להסתכל בעיניים של בן אדם זה משהו אחד ולהאמין זה משהו אחד, אבל צריך לוודא להבין שאותו בן אדם הוא גם מקצועי ושאם שואלים שאלות מקבלים תשובות. ויש דבר נוסף - שגם יודעים לנהל סיכונים. כמשקיעים אנחנו אופטימיים, אבל חשוב להגיד שלא תמיד מצליחים למכור במחירים שרצינו, ואז צריך שתהיה תוכנית ב' ו-ג'. לשוב להגיד ואנחנו גם אומרים למי שמשקיע איתנו שיש סיכון. לכן אני ממליץ תמיד שלא להשקיע בכסף של הבר מצווה של הילד ולא את הכסף שאיתו אתה קונה אוטו חדש, אלא עם כסף שאפשר לעבוד איתו".

זוית אחרת | אריק מירובסקי

השקעה קבוצתית? לבדוק איך יוצאים

אנחנו רואים לא מעט משקיעים שעשו את הדרך של אלי - מתחילים להשקיע בישראל, ואז רואים שהתשואות כאן נמוכות והמחירים גבוהים, ומתחילים לחפש מקומות עם תשואות יותר גבוהות. פורטוגל הוא אחד היעדים, לצד יוון, איטליה, אירלנד - מקומות שעברו את המשבר הפיננסי לפני 12 שנה.

איך אנחנו יכולים לדעת איך לזהות נכון במקום שאנחנו לא מכירים? אין לנו כמעט אפשרות. זה הרבה מזל, ובכלל עם כל האסטרטגיות המזל הוא המרכיב העיקרי בכל השקעה.

אלי מציע היום השקעות בקבוצת משקיעים בפורטו. אני תמיד ממליץ להסתכל על הנכס - מה קונים - ומה רוצים לעשות איתו. האם קונים אותו להשכיר אותו כמו שהוא, שזו השקעה פשוטה שיש לה אופק, או שקונים חורבה שניתן להקים עליה משהו הרבה יותר גדול ולהשביח, וזה כבר עניין של שנים והרבה ביורוקרטיה מקומית.

אנחנו מכירים לא מעט אנשים שהלכו עם הגישה הזאת ונפלו, משום שלא הכירו את מוסדות התכנון המקומיים. כל הזמן מתלוננים על הביורוקרטיה בארץ, אבל גם באירופה זה לא פשוט, ויש פרקטיקות ונורמות שאנחנו לא מכירים. צריך גם לבדוק איך אתה מוכר את החלק שלך אם אתה רוצה לצאת מהקבוצה.