במהלך המגפה בעלי הבניינים גילו שלהישען על שוכר אחד עלול להיות מסוכן

שוק הנכסים המשרדיים בארצות הברית סובל מהמשבר החמור ביותר זה עשור, ויש בעלי נכסים שגילו את הסיכון הכרוך בלשים את כל הביצים - או את כל הדיירים - בסל אחד.
בעלים של בנייני משרדים שוקלים לעתים קרובות להשכיר בניין שלם לחברה אחת. זו דרך יעילה לקבל דמי שכירות באופן קבוע. כעת מספר קטן אבל גדל של בעלי נכסים נמצאים בסכנה של איבוד הנכס משום שהלקוחות העיקריים או היחידים שלהם לא רוצים לחדש חוזה.

מנוס קלנסי, מנהל בכיר בחברת המחקר Trepp, אמר שעזיבה של שוכר גדול היא לרוב הסיבה העיקרית לצרות בהחזרי הלוואות על משרדים.

זה היה המקרה בפרברי יוסטון, שם שכרה חברת שירותי שדות הנפט Schlumberger יותר מחצי מבניין משרדים בשטח של כמעט 10,000 מ"ר. אבל החוזה הסתיים בסוף פברואר ושלומברגר לא חידשה אותו.

החברה שבבעלותה נמצא הבניין, Tanglewood Property Group, הגיעה לחדלות פירעון של המשכנתה במרץ, כך אמר הגוף המנהל את ההלוואה מטעם בעלי איגרות החוב. שיעור החלל הפנוי במשרדים ביוסטון היה 25.7% ברבעון הראשון, עלייה של 1.9% לעומת שנה קודם לכן, כך לפי חברת מודי.

בנוטינגהם, מרילנד, בעלי משרד בשטח כ-5,000 מ"ר, מתמודד עם חדלות פירעון של המשכנתה לאחר שהשוכר היחיד בבניין, אוניברסיטת ג’ונס הופקינס, לא חידשה את החוזה.

חדלות פירעון של בעלי בנייני משרדים היא עדיין דבר נדיר, משום שרוב הדיירים חותמים על חוזים ארוכים וממשיכים לשלם אפילו כשהעובדים שלהם עובדים מרחוק. רק 2.2% מבנייני המשרדים שיש בהם הלוואות היו עוד חייבים בתשלומי משכנתה נכון למרץ, עלייה של 1.9% לעומת שנה קודם לכן, כך לפי Trepp.

הזדמנות לשפץ את הבניין

בבניין ברודווי 1740, השייך לקרן בלקסטון, הודיעה חברת L Brands שלא תחדש את החוזה, כך נמסר מ-Trepp. חברת האופנה תופסת כשני שלישים מהמגדל, ששטחו קרוב ל-56 אלף מ"ר, ובשנת 2015 הוערך בשווי של 605 מיליון דולר, לפי נתוני Trepp. מציאת דייר חדש במנהטן זו לא משימה פשוטה: המחיר למ"ר של חוזים חדשים שנחתמו במנהטן ברבעון הראשון של השנה היה נמוך ב-33% משנה קודם לכן, לפי נתוני חברת שירותי הנכסים Colliers International.

"אנו מתכוננים לעזיבתה של L Brands כבר כמה שנים ועשינו מיצוב מחדש של הנכס ככה שיהיה אטרקטיבי לדיירים עתידיים", כתב בהודעה רוב הרפר, מנהל מחלקת ניהול נכסים בארה"ב של בלקסטון.

ישנם אנשים האומרים שעזיבת הדייר העיקרי נותנת גם הזדמנות לשפץ את הבניין או להסב אותו לבניין דירות בלי לשכנע שוכרים אחרים לעזוב, כך אמר דיוויד הלר, מנהל בכיר בחברת הנכסים Savills. "מתי יש לך עוד הזדמנות כזו?" שאל.

לחברת ניהול הנכסים מניו יורק Rudim Management שני חוזים גדולים המסתיימים השנה: חוזה של תאגיד תומסון רויטרס בטיימס סקוור, והחוזה של American International Group בבניין במרכז העיר. שני הבניינים יעמדו כנראה ריקים ובעלי הבית הודיעו שיוציאו מאות מיליוני דולרים על שיפוצם וייתנו תמריצים לשוכרים חדשים, מתוך הימור ששוק הנכסים המשרדיים ישתקם.

המנכ"ל ביל רודין אמר שהחברה התכוננה לאפשרות ששוכרים יעזבו על ידי כך שהשאירה חוב נמוך בשני הבניינים ושילמה מראש חלק מהמשכנתה על הבניין בכיכר טיימס. זה מאפשר לחברה למחזר את המשכנתאות ולהשקיע בבניינים בעת הזאת, כך אמר.