"אני צופה עליות מחירים מטורפות בנדל"ן: לציבור יש המון כסף שאין לו מה לעשות איתו"

שמו של מיכאל (מיכי) רצון מוכר לציבור הרחב בעיקר בשל פעילותו הפוליטית במהלך שנות ה-2000, אז כיהן גם כחבר כנסת מטעם מפלגת הליכוד וגם כסגן שר התמ"ת, תחת השר אהוד אולמרט, וייתכן גם מתפקידים בכירים שמילא במגזר הציבורי, בין היתר כיו"ר חברת נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים) ותאגיד הביטוח אבנר.

אולם, בחודשים האחרונים נחשף טפח משמעותי מפעילותו של רצון כאיש עסקים בתחום הנדל"ן, לאחר שהנפיק בבורסה את חברת הנדל"ן אב-גד  החזקות, אותה ייסד לפני כ-12 שנה, אשר פועלת בתחום ההתחדשות העירונית - תחילה עם גיוס אג"ח ובהמשך עם הנפקת מניות ראשונית (IPO) שהושלמה בימים האחרונים, כשהחברה נסחרת כיום בשווי של כ-120 מיליון שקל.

רצון, שנותר לדבריו "ליכודניק בכל רמ"ח איבריו", ואינו מהסס לשטוח את משנתו בנושאים שעל סדר היום המדיני והפוליטי, מספר שלאורך מרבית שנות הקריירה שלו הושקעו עיקר מרצו והונו בעסקי הבנייה, כשמאז שנכנס לתחום היה אחראי לדבריו למכירה של מאות דירות בישראל.

"אני פועל שנים רבות בתחום הנדל"ן, כבר עשור שלישי בענף, ובניתי הרבה מאוד. גולת הכותרת של הפעילות שלי הייתה פרויקט הפינוי-בינוי הגדול בארץ, בהיקף של כ-800 דירות בראש העין. אף פעם לא חייתי מפוליטיקה, זה היה 'ביי-פרודקט' - עיסוק שהוא יותר לנפש, ולהתמודדות עם התחושה שצריך לתרום משהו למדינה ולתת מעצמי. קיבלתי שם שכר כמובן, אבל לא התפרנסתי מזה ולא זה היה העניין שלי".

תחום הנדל"ן למגורים בישראל כמעט תמיד מרכז עניין רב, ובתקופה האחרונה הוא לוהט מאי פעם, עם עלייה במכירות ובמחירים. זאת לנוכח העמידות שהפגין הענף בתקופת משבר הקורונה, הביקושים הגבוהים לדירות עליהם מדווחות חברות הבנייה ותחזיות לגבי המשך עליית מחיריהן -  שאמנם אינן מבשרות טובות לרוכשים אולם תומכות בסביבת הפעילות של החברות המוכרות אותן.

עליית הביקושים ומחירי הדירות בישראל בתקופה האחרונה, "מתדלקת" גם את מניות חברות הנדל"ן למגורים בבורסה המקומית, המובילות בביצועיהן בת"א, אחרי שרבות מהן זינקו בשיעורים תלת-ספרתיים שיותר מהכפילו את ערכן מתחילת השנה, ואחרות "מסתפקות" בעליות בשיעורים דו-ספרתיים.

רצון, כך מתברר, אופטימי אף יותר מהיזם הממוצע בקשר לעתיד מחירי הדירות בישראל, בעיקר בשל משוואת הביקוש-היצע, שיצאה מאיזון לטענתו. "אני צופה עליות מחירים מטורפות, הרבה מעבר למה שמדברים", הוא אומר, "ואני רואה את זה בעצמי בפעילות שלנו, עם טלפונים שמגיעים אלי כל היום של אנשים שמבקשים לקנות דירה. אנחנו נמצאים במצב שאינו ניתן לתיקון בטווח של שלוש השנים הקרובות, תיקון שנדרש באמצעות ייצור היצף של דירות והגדלת ההיצע".

 דירות בבנייה / צילום: רפי קוץ, גלובס

רצון מסביר כי "תחום הנדל"ן למגורים נמצא כיום בתקופה מאוד מיוחדת. יש היצע נמוך יחסית, עם מחסור שלדעתי עומד על יותר מ-20 אלף דירות. בשנת 2010 נרשמה עליית מחירים של כ-14% בממוצע, בגלל מחסור של כ-10 אלף דירות, ומשם התפתחה המחאה החברתית".

לדבריו, "יחידות התכנון בישראל, החל מהוועדות המחוזיות ועד הרשויות המקומיות, הן קטסטרופה טוטאלית, עם תהליכים מורכבים וקשיים להוצאות אישורים ורשיונות, כשבמקביל בעקבות תוכנית 'מחיר למשתכן', רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) כמעט ולא הוציאו עד כה מכרזים.

"בנוסף, על דלתות המדינה מתדפקים יותר מ-250 אלף יהודים וישראלים לשעבר שיש להם כסף ושרוצים לחזור - מה שיאיץ גם כן את עליות המחירים והביקושים".

יש מי שיוכלו לשלם את מחירי הדירות העולים?

"אני לא רואה בעיה, כי יש הרבה כסף בשוק, אולי בגלל הגאות בהייטק, וגם בגלל כסף שמגיע מבחוץ. בגלל הקורונה וכל המציאות סביבנו בשנה וחצי האחרונות, הישראלים לא יכולים להשקיע את הכסף שלהם מחוץ לישראל, אז הכול חוזר להשקעות בתוך הארץ, גם בבורסה. יש המון כסף אצל הציבור, שאין לו מה לעשות איתו.

"יש אמנם שכבות חלשות באוכלוסיה, אבל רוב הציבור, במעמד הבינוני ומעלה, קונה דירות ויש אנשים שמחזיקים יותר מדירה אחת, מה ש'אוכל' את ההיצע, והביקושים רק הולכים וגדלים".

לצד הצפי החיובי, אילו סיכונים אתה רואה בשוק הנדל"ן?

"הסיכון הוא שהציפיות לא יתממשו. אני לא יודע להצביע בדיוק - אולי משבר פיננסי עולמי, אולי מלחמה נוספת והתפתחות של סיכון ביטחוני גדול. סיכון משמעותי נוסף הוא התלות בעובדים שהם שכנים שלנו, שבימים האחרונים הותירו את הבניינים הנבנים עומדים עזובים בעקבות שביתה, וצריך לתת על זה את הדעת".

"את המגדלים שרואים בתחום המשרדים, נראה בהמשך גם במגורים"

על רקע תמונת המצב החיובית עבור חברות הבנייה למגורים בישראל, וגל הנפקות האקוויטי הפוקד את הבורסה המקומית זה כשנה, השלימה אב-גד החזקות בימים האחרונים הנפקת הון ראשונית במסגרתה גייסה כ-30 מיליון שקל. את ההנפקה, שבעקבותיה מחזיקות קופות הגמל של פסגות בכ-10% ממניות אב-גד, הובילה חברת אקסטרה מייל חיתום בניהולו של גלעד שמעוני.

אב-גד החזקות עוסקת בשני תחומים - ייזום ובניית פרויקטים, בעיקר בדרך של התחדשות עירונית, ומתן שירותי בנייה בחלק מהפרויקטים שלה ובפרויקטים עם שותפים. את פעילותה החלה בשנת 2008, ועד היום, לפי נתוניה, מסרה אב-גד כ-520 דירות ב-10 פרויקטים שהסתיימו. בדוחות לשנת 2020 עדכנה החברה כי היא בעלת זכויות ב-12 פרויקטים בהקמה ובתכנון, במסגרתם יתווספו כ-200 דירות, וב-22 פרויקטים המסווגים כעתודות קרקע, שבמסגרתם יתווספו כ-1,800 דירות. 

את השנה החולפת סיכמה אב-גד עם קפיצה של יותר מ-40% בהכנסותיה ל-93 מיליון שקל, בזכות תחילת ביצוע פרויקטים חדשים ואיחוד פעילות שנרכשה ב-2019. לצד זאת נרשם לה אשתקד הפסד של כ-200 אלף שקל, לעומת רווח נקי של קרוב ל-17 מיליון שקל ב-2019 - עיקרו "רווח הזדמנותי" מרכישת הפעילות בסכום של 13.5 מיליון שקל.

במה מתמקדת פעילות החברה והיכן היא פועלת?

"בעיקר בתחום ההתחדשות עירונית. אני זיהיתי כבר לפני יותר מעשור שזה הפתרון לבעיית הדיור בישראל. לפי כל מחקר שנעשה, במרכז הארץ תוך כמה שנים לא יהיו יותר עתודות קרקע, ואין דרך לפתור את הבעיות הקשורות לתחום הדיור במרכז שלא בדרך של התחדשות עירונית ובנייה לגובה. לכן את המגדלים הגבוהים שרואים היום במרכז בתחום המשרדים, נראה בהמשך גם בתחום המגורים. אנחנו מתמקדים באזורי הביקוש, וכרגע הגבול הצפוני שלנו הוא נתניה והדרומי בת-ים-ראשל"צ".

למה החלטת להגיע לבורסה?

"משתי סיבות. האחת, שהבורסה מנפצת עבורנו 'תקרת זכוכית' ליכולות ההתפתחות מבחינת פרויקטים ואפשרויות, וסיבה נוספת היא פיזור סיכונים. כעת יש לי שותפים ואני לא לבד בחברה. אני כבר מבוגר והמושכות כבר לא לגמרי בידיי, אלא גם בידי בניי, והייתי רוצה שהם יתחלקו בסיכון שבפעילות עם אחרים".

 הבורסה בתל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי , גלובס

לרצון, מתברר, אין כלל החזקות במניות אב-גד, כאשר מניות השליטה (61%) נמצאות בידי בנו, ראם רצון, המשמש כמנכ"ל החברה, אולם הוא מעורב מאוד בניהול עסקיה, למרות שכבר חצה את גיל הפרישה לפנסיה.

"ביום הקמת החברה קיבלתי בקשה להתמנות ליו"ר נת"ע, והעברתי את כל המניות לבן שלי, שנשאר כמחזיק המניות בשם המשפחה, אבל יש לי אמון מלא בו ואין שום בעיה עם זה", הוא מספר. "יכול להיות שבשלב מסוים נעשה סידור עם המניות. אבל אני מאוד פעיל בחברה, לא מסתכל מהצד על הניהול וכן יורד לפרטי פרטים. הדבר הכי חשוב ומוצלח שלי בחיים זו המשפחה, עם אישה, 5 ילדים ו-9 נכדים, ועבורי זו הגשמת חלום לעבוד עם הילדים".

מה תגיד למי שטוען שמחירי המניות בבורסה משקפים כיום מצב של בועה?

"אולי השוק כולו הוא בבועה, אבל לא הנדל"ן. מה שקורה במניות הנדל"ן משקף את ציפיות השוק, ואני חושב שזה עדיין לא מספיק משקף את המציאות שהולכת להיות, כי השוק בוער ועוד אין ממש ביטוי למה שקורה בו.

"אנחנו הגענו לשוק בזמן הקורונה, ועכשיו נכנסנו למציאות של מבצע צבאי, לכן עדיין לא חשים לגמרי מה שקורה פה, ולדעתי ברגע שהמבצע הצבאי יסתיים והכלכלה תתייצב, נראה פה תהליכים דרמטיים בשוק הנדל"ן".

"היינו צריכים לבצע את גיוס האקוויטי לפני החוב"

אב-גד הגיעה לבורסה המקומית לראשונה כבר בסיומה של השנה שעברה, עם הנפקת אג"ח בהיקף של כ-60 מיליון שקל, הנושאת ריבית שנתית קבועה (שקלית) של קרוב ל-6%. כחצי שנה לאחר מכן, אחרי שהשלימה את גיוס ההון הראשוני, אומר כעת רצון כי בדיעבד, החברה הייתה צריכה קודם לבצע את גיוס האקוויטי ורק בהמשך לגייס חוב ציבורי.

לדבריו, "זו הייתה טעות להתחיל באג"ח. למרות שאני מכיר את שוק ההון והייתי חבר בוועדת הכספים בכנסת, לא הבנתי כל כך איך השוק עובד, וקיבלתי עצות מאנשי מקצוע. אני חושב שזה לא היה נכון, כי שילמנו קצת יותר מדי בריבית מאשר אם היינו עושים הפוך. כנראה שהריבית שהיינו מקבלים אחרי גיוס הון על האג"ח הייתה יכולה להיות קצת נמוכה יותר. אבל זה לא ממש קריטי, כי בכל מקרה הריבית זולה יותר לעומת זו ששילמנו  לפני כן. כמו כן גיוס החוב גם הקל על המעבר להנפקת אקוויטי, כי החברה כבר הייתה מוכרת ופרסמה דוחות כספיים".

מה הבאת מהפוליטיקה לעסקים?

"ניסיון. אבל בעסקים שלי אני מתרחק מפוליטיקה כמו מאש, ולא מדבר עם ראשי ערים ונבחרי ציבור. רק כדי שלא יהיה מי שיגיד 'סידרו לו' ו'נתנו לו'".

יורה לכל הכיוונים

למרות שחלפו כ-15 שנה מאז עזב רצון את הכנסת בשנת 2006, בתום כהונה של כשלוש שנים וכהונה כסגן שר התמ"ת בשנים 2003-2004, נראה כי החיידק הפוליטי לא עזב אותו. הוא  אמנם נותר נאמן למפלגת הליכוד, אולם יש לו גם לא מעט ביקורת על התנהלות המפלגה והמדינה, נוכח הסערות הפוליטיות-מדיניות-ביטחוניות האופפות את ישראל בימים אלה.

אתה מתגעגע לפוליטיקה?

"כן, ומאוד חשוב לי מה שקורה במדינה, אבל אני לא מוכן לשלם את המחיר הכרוך בכך, משום שיש לי אישה וילדים ואני לא רוצה שהם ישלמו את המחיר הזה. לכן גזרתי על עצמי גזירה שלא לחזור".

אם היית חוזר, לאיזו מפלגה היית מצטרף?

"נשאר בליכוד, כי זו מפלגת העם ומפלגת העתיד, ובעמדותיי אני קרוב לליכוד. יש לי מישנה פוליטית סדורה, ולא הייתי מחפש בית פוליטי אחר. לצערי, עברנו בישראל תהליך שבגללו אנו עסוקים כיום באנשים, ולא ברעיונות. כל אחד היום, לא חשוב מאיזו מפלגה, מסתכל במראה במקום לדאוג לשרת את הציבור".

מה היית עושה אחרת מול עזה היום?

רצון, בעל עבר של שירות ופיקוד ביחידות חי"ר, טוען: "כל מי שמתחמק מכניסה קרקעית לעזה ולא הורג את ראש הנחש ומעביר את המושכות לאנשים שאפשר להידבר איתם, מטעה את הציבור, כי הוא רק דוחה את המאבק.

"אני לא מקבל את העובדה שילדים ואנשים מבוגרים צריכים להיות מגיני העם, אם בעוטף עזה ואם בתל-אביב. צה"ל צריך להגן על המדינה, וצריך להפסיק לספר שכניסה קרקעית לעזה היא בעלת סיכון גבוה, כי אפשר לנהל את המערכה עם מעט נפגעים - האויב לא כזה מתוחכם כמו שנוטים לחשוב. במתכונת הנוכחית, לא משנה כמה מטוסים שיפציצו, הבעיה לא תיפתר".

ומה לגבי המצב של ערביי ישראל?

"זה קשור אחד לשני, כי כשרואים חולשה בעזה מרימים פה את הראש. אני גר בכוכב יאיר, ומסביבי יישובים ערביים ואנחנו חיים יחד בשכנות נהדרת. אני גם מעסיק המון עובדים ערבים ואין לנו שום בעיות. מצד שני, אנחנו לא יכולים לאפשר הרמת ראש של המאבק הלאומי של ערביי ישראל, שבא על גבם של היהודים כיהודים. לא יכול להיות שאני אסע בכביש ולצידי ייסעו שיירות של מכוניות עם דגלי חמאס ואש"ף. ערביי ישראל הם אזרחי ישראל וצריכים לקבל שיוויון זכויות מלא, אבל גם שיוויון בחובות וחובת שירות לאומי, וצריך להבהיר את זה באופן קטגורי, באמצעות החוק".

איך אפשר לדעתך לפתור את הפלונטר של הקמת ממשלה חדשה?

"הפלונטר הוא ראש הממשלה בנימין נתניהו. הימין הוא רוב בציבור, ואין בעיה להרכיב ממשלה בלי נתניהו. כשהייתה לי הזדמנות קראתי לו להניח את המפתחות ולתת למישהו אחר לעמוד בראש הליכוד, וזו תהיה מצידו החלטה מנהיגותית יוצאת מהכלל. גם הליכוד וגם הציבור יכירו לו תודה.

"נתניהו הוא מנהיג דגול, אבל רוב הציבור לא רוצה אותו. לדעתי, תוך 24 שעות מהרגע שהוא יניח את המפתחות, יהיה אפשר להקים ממשלה. זה לא דבר פשוט בשביל אחד כמוני שנולד בליכוד להביע את העמדה הזו, והייתי עם נתניהו ביחסים קרובים וידידותיים, אבל זה מה שטוב למדינה".

עוד במסגרת הקריירה הציבורית שלו, רצון שימש במשך כמה שנים כיו"ר החברה הממשלתית נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים), האחראית על תכנון וביצוע הרכבת הקלה בתל-אביב והערים הסמוכות.

עזבת את נת"ע ב-2012 והרכבת הקלה עדיין לא פה. למה?

"שורש הבעיה בהקמת פרויקט לאומי שכזה הוא שאין הפרדה בין סמכות לאחריות. הבעיה היא שפקידי האוצר ששולטים בכסף לא מוכנים לאפשר למי שמבצע את הפרויקט לקבל את האחריות. אבל בסוף הפרויקט יצא לפועל, ואני זוקף את זה כהצלחה שהבאתי את הפרויקט למצב בלתי הפיך, שבו חייבים לבצע אותו. עד שהגעתי לתפקיד, הרעיון היה קיים תיאורטית 20 שנה".