לקראת מהפכה? פסק דין חדש של העליון מגביל את הזכות להתנגד להיתרי בנייה

בית המשפט העליון, בפסק דין שכתבה השופטת יעל וילנר, קיבל לאחרונה פסיקה חשובה בעניין הגורם שרשאי להגיש התנגדות להיתר בנייה. נראה כי הנוהג של רשויות מקומיות לאפשר לרבים להגיש את השגותיהם לבקשות להיתר, יבוטל. מעתה, רק בעלי הזכות במקרקעין יהיו רשאים להגיש התנגדות.

רקע: מדובר בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים שדן בעתירת החברה היזמית אנטרים אינווסטמנטס נגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים בעניין היתר בנייה להקמת מלון במגרש ברחוב המעיין 13 בשכונת עין-כרם. הוועדה המקומית אפשרה לוועד השכונה ולמועצה לשימור אתרים להתנגד לתוכנית. מנגד, החברה היזמית טענה כי רק בעל הזכות במקרקעין רשאי להגיש התנגדות לבקשה להיתר, ומשכך הוועדה כלל לא הייתה רשאית לזמנם לדיון.

בכל הקשור להתנגדויות לתוכניות בנייה יש להבחין בין תוכניות בניין עיר (תב"ע) לבין תוכניות להיתר (בנייה של מבנה בודד). חוק התכנון והבנייה קובע כי בעוד שהגשת התנגדויות לתוכנית מותרת לכל מי שרואה את עצמו נפגע על-ידי התוכנית, הגשת התנגדויות לבקשה להיתר מותרת רק למי שהוא בעל זכות במקרקעין. המונח "בעל זכות במקרקעין" מתייחס לבעל הקניין, זה הרשום כבעלים החוקי על הנכס בטאבו או בכל מרשם מקובל אחר.

עד עתה, ועדות מקומיות רבות לא הקפידו בנושא. כך למשל, הוועדה המקומית ירושלים טענה להגנתה בתביעה הנ"ל כי בדיונים בבקשות להיתר בנייה המתקיימים בפניה, היא נוהגת לשמוע גם בעלי עניין שאינם בהכרח בעלי זכויות במקרקעין, וכי כך יש לנהוג גם במקרה הנדון.

עו"ד תומר גור, שותף במשרד שביט בר-און גלאון צין ויתקון ושות’, המתמחה בתכנון ובנייה ובהיטלי השבחה, מסביר כי "בית המשפט העליון למעשה הכריע בפעם הראשונה באשר לפרשנותה הנכונה של תקנה 37 לתקנות הרישוי, הקובעת מי זכאי להגיש התנגדות לבקשה להיתר. לכאורה לשון התקנה ברורה. ובכל זאת, כפי שעלה בפסק הדין, ועדות מקומיות שונות, ובהן הוועדה המקומית ירושלים, פירשו את התקנה באופן מרחיב שהקנה זכות ערר גם במקרים שבהם היא אינה קיימת. על כן מדובר בפסק דין הכרחי, וטוב שהוא ניתן".

 עו

המשמעות: עו"ד גור מציין כי "ההשלכות הישירות הן צמצום ישיר, ואולי אף דרמטי, בהיקף ההתנגדויות שיוגשו לוועדות מקומיות. באשר להשלכות העקיפות, אחת מהן עשויה להתבטא בהגדלת העומס על בית המשפט לעניינים מינהליים, שאליו ייאלצו המתנגדים המאוכזבים לפנות בהליך של עתירה מינהלית, משנשללה מהם זכות ההתנגדות.

"השלכה עקיפה נוספת עשויה להימצא בקשר המעניין שבין פסק הדין לבין הלכה קודמת של בית המשפט העליון, הידועה כ'הלכת שפר'. שם קבע העליון, כי כאשר ועדה מקומית נוקטת בשגגה הליכי רישוי התואמים לכאורה את התכנון התקף, אך בפועל כרוכים בסטייה ממנו, זכות ההתנגדות נתונה, ואף זכות הערר. הלכת שפר הובילה לא מעט לכך שהתנגדויות ועררים רבים התיימרו להצביע על סטייה מהתכנון התקף, רק על-מנת לקנות "כרטיס כניסה" לוועדת הערר. לא מן הנמנע כי פסק הדין החדש ידרבן תופעה דומה, שבמסגרתה מתנגדים יפשפשו בהליכי הרישוי בצורה מדוקדקת יותר, כדי לאתר בהם סטייה מהתכנון התקף, ועל בסיסה להגיש התנגדות או ערר".

עו"ד גור מוסיף כי "הרציונל לפסיקה נעוץ לא רק בלשון התקנה, אלא גם בשאיפה לפשט את הליכי התכנון והרישוי המורכבים ממילא, ובמקום שבו ניתן 'לקמץ' בזכות הטיעון - לעשות זאת.

"יש לזכור כי המחלוקת שבה עוסק פסק הדין נוגעת אך ורק לבקשה להיתר התואמת את התכנון התקף, ולא למצב שבו ישנה סטייה מהתכנון התקף. במקרים אלו מדגיש בית המשפט כי זכות הטיעון כבר ניתנה למתנגד, בפועל או באופן תיאורטי, בשלב של אישור תוכנית המתאר שמכוחה הוצא ההיתר".

 עע"מ 1461/20 

למי מותר להגיש התנגדות

■ תוכניות בניין עיר (תב"ע): לכל מי שרואה את עצמו נפגע על-ידי התוכנית
■ תוכניות להיתר (בנייה של מבנה בודד): רק למי שהוא בעל זכות במקרקעין