נסיון ההשתלטות שנכשל מסתיים עם רווח: מבנה נפרדת מהחזקותיה בסלע נדל"ן

חברת מבנה נדל"ן מכרה ביום חמישי האחרון את רוב החזקותיה במניות חברת סלע קפיטל נדל"ן (כ-5.7%) בתמורה לסכום של 105.3 מיליון שקל. לגלובס נודע כי הרוכשים בעסקה הם חברת כלל ביטוח (כ-85 מיליון שקל) ובית ההשקעות מיטב דש (כ-20 מיליון שקל).

המכירה בוצעה בדרך של עסקה מחוץ לבורסה במחיר של 8.98 שקל למניה - מחיר המשקף הנחה של 0.8% ביחס למחיר הסגירה של מניית סלע ביום ה' האחרון. בעקבות המכירה חדלה מבנה להיות בעלת עניין בחברת סלע. לדברי מבנה, סך הגידול בהון שנבע לה מהשקעתה במניות סלע (כולל דיבידנדים) הסתכם ב-25 מיליון שקל.

סלע קפיטל פועלת כקרן להשקעות במקרקעין (קרן ריט) ועוסקת בעיקר בתחום המשרדים להשכרה בישראל. סלע נסחרת בבורסה לפי שווי של 1.85 מיליארד שקל, לאחר שהניבה למשקיעיה תשואה מתואמת דיבידנדים של 61% בשלוש השנים האחרונות.

מיטב דש: "ציפייה לחזרה לשגרה בקניונים ובמשרדים בישראל"

מכירת מניות סלע מהווה סיום חיובי להרפתקה אליה נכנסה קבוצת מבנה, לפני כחצי שנה, שכללה רכישה של 6.15% ממניות סלע נדל"ן בהשקעה של 83 מיליון שקל ולפי מחיר של 7 שקלים למניה. את הרכישה ביצעה מבנה במסגרת ניסיון השתלטות עוין על סלע, שלא צלח בעקבות התנגדות של רוב מבין בעלי המניות המוסדיים בסלע.

המאבק, שנפתח באמצע נובמבר האחרון, נהפך במהרה למאבק אישי בין מנכ"ל מבנה, דודו זבידה, שהוביל את מהלך ההשתלטות עבור החברה המתנהלת ללא גרעין שליטה, לבין יו"ר סלע קפיטל, שמואל סלבין. מעבר לכך, היה זה מאבק בין חברה המוגדרת כקרן ריט ומבקשת לשמור על מעמדה הייחודי, אל מול חברה גדולה  יותר המבקשת להשתלט על הקרן, תוך שינוי מעמד זה וסילוק חברת הניהול של הקרן.

בהיותה קרן ריט, אין לסלע בעל שליטה ומניותיה פזורות על פני משקיעים רבים - מחציתם משקי בית ומחציתם גופים מוסדיים. משקיעי הקרן זוכים לחשיפה לנכסיה המניבים ונהנים מדיבידנדים שוטפים בגין רווחיה, ומהקלות במיסוי שמעניק החוק לקרן מתוקף מעמדה. 

לאחר המכירה הנוכחית נותרה מבנה עם החזקה זניחה של 86 אלף מניות סלע בשווי של 775 אלף שקל, אותן תוכל למכור בנקל דרך הבורסה. בחברה האמינו כי רמות המחירים הנוכחיות של מניית סלע מהוות תזמון טוב ליציאה מההשקעה ברווח יפה של 25 מיליון שקל.

כלל ביטוח החזיקה טרם העסקה 5.34% ממניות סלע בשווי של כ-99 מיליון שקל, וכן ב-10 מיליון אופציות שמימושן היה מגדיל את שיעור החזקתה ל-9.36%. את עיקר ההחזקה רכשה כלל ביטוח בחודש שעבר מידי חברת נכסים ובניין תמורת 80 מיליון שקל, במסגרת עסקה שכלל רכישה של מניות חברת גב-ים מידיהם של שלושה גופים מוסדיים, ובהם כלל ביטוח.

לדברי גיא מני, מנהל ההשקעות הראשי של מיטב דש, "כחלק מחשיפה לסקטור הנדל"ן בישראל, מיטב דש גם מגדילה את החזקתה בסלע נדל"ן, על רקע הציפייה לחזרה לשגרה הן בתחום הקניונים והן בתחום המשרדים בישראל".

עסקה משמעותית  עם אאורה בתחום המגורים

נזכיר כי לאחרונה סיכמה מבנה נדל"ן עסקה משמעותית המרחיבה את פעילותה בתחום המגורים להשכרה, עם רכישת 290 יחידות דיור, מעונות סטודנטים, וכן 4,000 מ"ר של שטחי מסחר, מידיה של חברת ייזום הדירות למגורים אאורה. העסקה, בהיקף של כ-750 מיליון שקל, כוללת את רכישת החזקותיה של אאורה בשישה פרויקטים במרכז הארץ, אותם תכננה החברה להנפיק בבורסה תחת קרן הריט שהקימה, אאורה ריט.

במסגרת העסקה תרכוש מבנה מידיה של אאורה זכויות בחמישה פרויקטים בתחום המגורים שממוקמים ברמת השרון, בשכונת רמת חן שברמת גן, בקריית אונו, בבן שמן ובחדרה, וכן בפרויקט מעונות הסטודנטים בקריית אונו. חלקם של הפרויקטים נמצאים במצב של במסירה מיידית, וחלקם יושלמו במהלך שלוש השנים הקרובות.

לפי מבנה, שיעור התשואה הצפוי על ההון מהעסקה עומד על כ-11%. בכוונתה לנהל את הנכסים ולהשכיר את דירות המגורים לציבור הרחב, תוך שהיא פועלת לקבלת הטבות מכוח חוק עידוד השקעות הון.

עבור מבנה, מהווה העסקה כניסה משמעותית לתחום הדירות להשכרה באמצעות רכישת כמות נכבדה של דירות, שיושכרו לטווחי זמן ארוכים, וזאת לאור הצפי לעליית מחירים בישראל והמחסור המסתמן בדירות. כך שהעסקה משקפת אפשרות לעליית ערך.

עוד נקבע בהסכם, כי במקרה שחברה בשליטת מבנה שפעילותה קרן ריט למגורים תפרסם תשקיף הנפקה ראשונה לציבור של ניירות ערך (בכפוף לתנאים מסוימים), תעמוד לקבוצת אאורה, שבשליטת יעקב אטרקצ'י, הזכות לרכוש עד 15% ממניות הריט, במחיר המשקף הנחה של 7.5% על מחיר המניה בהנפקה.

גילוי מלא. למשפחת בר און, מבעלות השליטה בגלובס, מניות מיעוט בחברה הציבורית "מבנה"