הטירוף של שוק הדיור: הצעירים מסתערים על דירות, המשכנתאות המסוכנות בשיא

עליות המחירים מדרבנות את רוכשי הדירות, ובראשם הזוגות הצעירים, לקחת משכנתאות גבוהות יותר. בחודש שעבר חצתה המשכנתה הממוצעת שלקחו זכאי מחיר למשתכן את רף ה-900 אלף שקל, קפיצה גדולה של כמעט 90% לעומת החודשים לפני הקורונה ב-2020.

היום (שלישי) פרסם בנק ישראל את נתוני המשכנתאות המפורטים, מהחודש שעבר, לאחר שבשבוע שעבר פרסם את העובדה שבאפריל נלקחו משכנתאות של 8.3 מיליארד שקל - השלישי בגובהו.

מהנתונים עולה, כי רוכשי הדירות במסגרת "מחיר למשתכן", קפצו בגובה המשכנתה הממוצעת שהם לוקחים ל-942 אלף שקל, בעוד שבמרץ הממוצע הגיע ל-833 אלף שקל ובפברואר ל-771 אלף.

גובה המשכנתאות שלוקחים זוכי מחיר למשתכן קפץ בפראות למעלה, על אף שמחירי הדירות שנמכרות במסגרת התוכנית נותרים קבועים, למעט הצמדה למדד תשומות הבנייה. בסך הכל המשכנתה הממוצעת שנלקחת כיום על ידי זוכי מחיר למשתכן גבוהה בכמעט 90% מזו שנלקחה בפברואר שנה שעברה, ערב פרוץ הקורונה.

הרוכשים מעריכים כי יתקשו למצוא חלופות בשוק החופשי

התהליך הזה ניתן להסבר בכך, שהזוכים החליטו לרכוש את הדירות על אף הקשיים הרבים, כי הבינו שלאור עליות המחירים בשוק החופשי, הם יתקשו למצוא חלופות עדיפות.

גם גובה המשכנתה הכללית נמצא בתהליך של עלייה, ובאפריל הוא הגיע ל-866 אלף שקל - עלייה של כ-20% לעומת התקופה לפני הקורונה. נתון זה אינו מפתיע כלשעצמו, לאור עליות המחירים, הריביות הנמוכות והיקפי העסקאות הגדולים שמאפיינים את השוק מאז סיום הסגר הראשון של הקורונה, לפני קצת יותר משנה. המשקיעים לעומת זאת לקחו משכנתאות ממוצעות בגובה 697 אלף שקל, ירידה קלה לעומת החודשים הקודמים.

העלייה בהיקף המשכנתאות מלווה גם בשיא במשכנתאות המסכונות. כלומר, הציבור לוקח משכנאות גבוהות יותר, באחוז גבוה יותר משווי הדירות שהוא רוכש, ובהחזר גבוה יותר מהכנסתו החודשית. ניתן לראות זאת בעליות במדדי הסיכון של ההלוואות, שהאחד בודק את שיעור המשכנתה ממחיר הנכס שנרכש (LTV- Loan To Value) והשני את שיעור ההחזר החודשי של ההלוואה מהכנסת משק הבית (PTI- Payment To Income). מדד ה-LTV מחודש אפריל מורה כי 44% מההלוואות שנלקחו, היו בגובה של למעלה מ-60% משווי הכנס שנרכש. מדובר בנתון שיא, שכן בחודשים הקודמים הוא הגיע ל-40%-42%.

מדד ה-PTI מורה כי ההחזרים החודשיים על 34% מהמשכנתאות גבוהות משיעור של 30% מגובה ההכנסה של משקי הבית הלווים. מדובר בנתון שנותר יציב לאורך החודשים הראשונים של השנה, והוא ניתן להסבר בכך, שהלווים מאריכים את תקופת המשכנתאות.

נתון אחר שאחריו עוקב בנק ישראל הוא שיעור המשכנתאות בסטטוס של דחייה. מדובר במשכנתאות שהלווים שלהם נקלעו לקשיים בעקבות הקורונה, ועל כן הם דוחים את ההחזרים החודשיים עליהם. בעוד שבחודשיים הראשונים של הקורונה רבע מכלל חובות המשכנתה בישראל נכנסו לסטטוס של דחייה, בחודשים האחרונים השיעור ירד ל-7% וכך נרשם גם בחודש אפריל.