מתחילים פרויקט פינוי בינוי? אלה הדברים שצריך לדעת

בתוכנית האסטרטגית לדיור לשנים 2017-2040, שהוכנה בידי המועצה הלאומית לכלכלה ואומצה בידי ממשלת ישראל, נקבע כי ללא התחדשות עירונית בהיקפים גדולים, תעמוד מדינת ישראל בפני קושי ממשי תכנוני של אזילת הקרקעות הפנויות המיועדות לבינוי במרכז הארץ.

דוח עב-כרס שערך צוות בין משרדי (בהשתתפות משרד המשפטים, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד האוצר) לפני כשנה בעניין "הסרת חסמים בהתחדשות עירונית" המליץ על עלייה של מספר הדירות שמוקמות במסגרת זו מ-12% ל-46% בשנים 2036-2040, באופן מדורג.

בהמשך לכך, פרסם משרד המשפטים לפני כחודשיים תזכיר חוק שמטרתו להסיר את החסמים שמעכבים ומונעים פרויקטים רבים של פינוי-בינוי מלקרום עור וגידים, ובין היתר כולל כלים להורדת אחוז הסרבנות והגבלת יכולתם של יזמים להשתהות בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית.

כל המהלכים הללו נועדו לעודד פרויקטים של פינוי ובינוי שעיקרם הריסת מבני מגורים קיימים בידי יזמים המתחייבים לתת לדיירי המקום דירה חדשה בבניינים החדשים שיקימו על הקרקע המוכרזת.

מ-2001 (אז הושקה התכנית) ועד היום נבנו עשרות בודדות של פרויקטים אך בשנים האחרונות נרשמה עלייה משמעותית בתכנון ועשרות מתחמים מצויים בשלבים שונים של טרום ותחילת ביצוע.

כעת, לאור הכוונה להסיר עוד חסמים שמנעו כניסה לפרויקטים הללו, ניתן להניח כי תירשם עליה נוספת במספר הפרויקטים שיצליחו להניע ולהתקדם.

איך עושים את זה נכון? אלה הדברים שכדאי לדעת לפני שמתחילים:

טיפ 1 : הגדרת המתחם בתחילת הדרך

לדברי עו"ד דנה בירן, שותפה במשרד מ. פירון ושות' ומומחית לתחום התחדשות עירונית, לפני הכל, הבנה נכונה כיצד הרשות המקומית תופסת את המתחם המדובר תאפשר לבנות את התשתית המוצלחת ביותר לפרויקט פינוי בינוי. "מוצע לתאם פגישה עם מנהל תחום ההתחדשות העירונית בעירייה הרלוונטית, לשתף אותו בחזון ולשמוע ממנו מה עמדת הרשות המקומית לגבי המתחם - אילו בניינים הוא אמור לכלול? האם כולל עירוב שימושים או מגורים בלבד? מה גובה הבניינים המתאים למיקום זה?", מסבירה בירן.

 דנה בירן / צילום: איל מרילוס

התשובות לשאלות אלו מאפשרות גם לדעת בתחילת הדרך עם אילו בניינים נדרש לשתף פעולה וגם אילו מסרים להעביר לבעלי הדירות בעת גיוסם לטובת הפרויקט.

טיפ 2 : להפחית את מספר "השחקנים" המעורבים בפרויקט

במקרה של פרויקט "פינוי ובינוי" - פחות זה יותר. הכוונה היא שככל שיהיו פחות אנשי מקצוע כך ייטב. פחות עורכי דין, מפקחים, ובעלי מקצוע אחרים. לדברי בירן, "קיימת עדיפות לכך שכל בעלי הדירות במתחם יהיו מיוצגים על ידי אותו משרד עורכי דין, באופן שיחסוך שיתופי פעולה ותיאומים בין מספר משרדים. הדבר נכון באותה מידה לגבי מפקח בעלי הזכויות אשר ילווה אותם בשלבי התכנון והביצוע. ואולי לפני הכל - הדבר נכון ליזם עמו מתקשרים".

עם זאת, בירן מבהירה, כי "אין הכוונה לשיתופי פעולה בין מספר יזמים באותו מתחם שהינו שכיח ואף מבורך ומאפשר לרוב לבעלי הדירות להנות מהחוזקות של כל אחד מהם ומחוסן מצרפי גדול יותר. הכוונה היא שיש להימנע עד כמה שניתן ממצב שבו באותו מתחם חלק מבעלי הדירות חתום על הסכם אחד עם יזם א' וחלק אחר על הסכם אחר עם יזם ב'".

טיפ 3 : הליך בחירת היזם - זמן שווה כסף

הליך בחירת הגוף היזמי עמו מתקשרים בעסקת פינוי בינוי יכול להיות מבלבל ואף להתארך מעל לזמן הנדרש. אבל במקרה של הפרויקטים הללו האמירה "זמן שווה כסף" משמעותית ורלבנטית. איך עושים את זה נכון, מבלי להתעכב יותר מדי? "בעלי הדירות רוצים למקסם את התמורות, להבטיח כי יועמדו להם הביטחונות הנדרשים, ולוודא שהיזם הנבחר הוא גוף ראוי, בעל ניסיון ויכולת, פיננסית ומקצועית, בהוצאה לפועל של פרויקטים מסוג זה. לצד כל אלה יש לזכור כי כל יום שבו ההליך לבחירת היזם מתנהל זהו יום שבו הפרויקט עדיין לא יצא לדרך", מסבירה עו"ד בירן. "לפיכך, יש לנהל את ההליך בצורה יעילה ומיטבית, להגדיר מראש עקרונות ברורים להשוואה בין היזמים השונים, להגביל את מספר היזמים שבוחרים לקבל מהם הצעה ליזמים הרלוונטיים ביותר לפרויקט הספציפי, אם זה בשל ניסיון במתחמים קרובים או ניסיון בטיפול בפרויקטים בהיקף דומה, ולזכור שהליך בחירת היזם כבודו במקומו מונח אולם מדובר רק באמצעי ולא במטרה".

טיפ 4: איך לנהל את המשא ומתן

משא ומתן שמסתבך עלול לעכב פרויקט ולעיתים אף להכשיל אותו לגמרי, אבל גם ויתור על נושאי מפחת עלול להוות בעיה בהמשך. אז איך יודעים על מה חשוב להתעקש? לדברי "ניהול נכון של המשא ומתן יתמקד בשלושה דברים - תמורות, לוחות זמנים ובטחונות. בכל הנוגע לתמורות יש לנסות ולמקסם במידת האפשר את התמורות האבסולוטיות, שמותאמות אולי לזכויות הבנייה שתאושרנה בפרויקט, ולא ללכת שבי אחר מנגנונים של תמורות עודפות המושפעות מאחוז רווח מסוים, דבר אשר עלול להביא ללא מעט מחלוקות בעתיד".

עוד מוסיפה בירן, כי "מומלץ בחום להכניס מנגנונים להסכם המאפשרים להתאים את התמורות במקרים שבהם מדיניות הרשויות משתנה וזכויות הבניה המאושרות קטנות או גדלות. בעת ניהול המשא ומתן על לוחות הזמנים של הפרויקט יש לנקוב מחד בלוחות זמנים ריאליים, שלא יעמידו את תוקף ההסכם בסכנה ומנגד לוחות זמנים עם אבני דרך מפורטות שיגרמו לכך שהיזם יפעל לקידום הפרויקט בנחרצות וברציפות".

בכל הנוגע לביטחונות, מסבירה עו"ד בירן, "יש לנהל את המו"מ לגבי הביטחונות בהתחשב, בין היתר, בגוף היזמי אשר עומדים מולו, אולם בכל מקרה לא לוותר על הבטוחות המקובלות".

טיפ 5 : סבלנות, סבלנות ועוד קצת סבלנות

בתחילת כל פרויקט עומד בעיני בעלי הנכס החלום להכניס את הרגל במפתן הדירה החדשה ולנגד עיני היזמים והקבלנים עומד הרווח העתידי שישלשלו לכיסם. אבל כל אלה יגיעו הרבה יותר מאוחר מהצפוי במקרים רבים. לדברי עו"ד בירן, "חשוב להבין ולהכיר בעובדה שמדובר בפרויקטים ארוכי טווח, הדורשים הליכים סטטוטוריים ארוכים, החתמת כל בעלי הזכויות, לעיתים אף באמצעות פנייה לערכאות המתאימות, לא מעט השקעת זמן מצד כל הגורמים המעורבים והרבה הרבה סבלנות ואמונה שבסוף הדרך יהיה פרויקט".