פסק דין חדש מייצר אי-ודאות בחישוב היטלי השבחה במתחמי פינוי בינוי

כחלק מהניסיון לעודד בנייה במסגרת של פינוי בינוי, קבע המחוקק כי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה, או תחול חובת תשלום של רבע מההשבחה, בגין השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו. הפטור שבנדון יקבל תוקף בהכרזה על צו שנחתם על-ידי שר הבינוי והשיכון ושר הפנים ובהסכמת הרשות המקומית.
משמעות הדבר היא כי היזמים השונים נדרשים להביא בחשבון תרחישי רווחיות שונים לכל פרויקט בשלוש חלופות שונות: חלופת פטור מלא, חלופת פטור חלקי וחלופת תשלום היטל השבחה מלא.

פסיקה שהתקבלה לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב עשויה לאלץ את היזמים לעדכן את הנחות העבודה שלהם מחדש. בפסק הדין נקבע בין היתר כי נוסח הצו, ולא רק תוקפו, משמעותי ביותר לבחינת הפטור וייתכן שבתרחיש מסוים, למרות הפטור, יהיה חיוב בהיטל השבחה.

אישור גביית ההיטל במקרה זה נבע מהעובדה שלשון צו הפטור שניתן התייחסה במפורש למימוש בגין הוצאת היתר ואילו בעלי הקרקע והיזם התקשרו בעסקת קומבינציה שהיוותה מימוש במכר (חלקי) ומשכך נקבע כי לא קיימת זכאות לפטור שהוקנה בצו.

הפסיקה הנ"ל מעלה את אי־הוודאות בנושא שכן היא מכניסה למשוואת חישוב היטל ההשבחה את המצב המשפטי ו/או החוזי בין היזם לבעלי הדירות. אי־הוודאות גדלה אף יותר אם בוחנים את אופן חישוב ההשבחה בהתבסס על כמה החלטות סותרות שניתנו על-ידי ועדת הערר בתל אביב.

לדוגמה, בהחלטה שהתקבלה בתיק אשדר חברה לבנייה בע"מ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב קבעה ועדת הערר כי במקרה של תוכנית פינוי בינוי יש לחשב את אומדן ההשבחה באמצעות כימות התועלת שתוכנית הפינוי בינוי מקנה לבעלי הדירות הישנות. פועל יוצא מכך הוא שיש להתעלם מהדירות העודפות שמקבל היזם.

גישה זו נסתרה לחלוטין בהחלטה אחרת שניתנה על-ידי אותה ועדת ערר (בהרכב שונה) בתיק ערר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו נ’ מר יובל קיכל. בהחלטה זו נקבע כי דרך המלך לחישוב השבחה מחייבת הערכת שוויים המלא של המקרקעין בשני מצבים, מצב קודם ומצב חדש, וההשבחה היא ההפרש בין המצבים.

נקבע כי על השמאי העוסק בקביעת ההשבחה לבחון, בין היתר, מה הוא השימוש היעיל והטוב של המקרקעין בשני המצבים לרבות ניצול המבנים הקיים בתקופת שימוש הביניים בטרם תחילת הבנייה.

הגישות המפורטות לעיל יכולות להביא לשינוי דרמטי בקביעת גובה ההשבחה וכאמור להגדיל את חוסר הוודאות בתשלום ההיטל הסופי בפרויקטים מסוג זה.

המשמעות המיידית היא כי על יזם הפרויקט לבנות את מתווה העסקה מול הדיירים מבעוד מועד בהתחשב ברווחיות הצפויה לו בכל אחד מהתרחישים האמורים לעיל ובהתחשב באי הוודאות הכרוכה בחישוב היטל ההשבחה.

וויי בוקס החרש והאומן בע"מ נ’ ועדה מקומית לתכנון ולבנייה תל אביב־יפו 60719-09-20

הכותבים שמאים מחברת פז כלכלה והנדסה