המיליונים שתקועים מתחת למחלף קיבוץ גלויות בתל אביב

רק מעטים מכירים את מתחם לודוויפול בדרום תל אביב. מדובר בשכונת מגורים בשטח של כ-12 דונם, שנותרה כשארית בנויה, כמו אי, בין נתיבי איילון לבין דרך קיבוץ גלויות. 20 משפחות חיות שם, בבתים קטנים וצמודי קרקע, ויש עוד עשרות בעלי זיקה למקרקעין. על השטח ניתן לבנות כ-60 אלף מ"ר של תעסוקה, ואולי אפילו להגדיל את היקף הבנייה, אולם התושבים אינם ממהרים לקדם את הבנייה. נכון שיש זיהום אוויר ורעש ואין שירותים אלמנטריים, אבל ככה זה כשגרים על אוצר.

ב-1949, כשהמשפחות הראשונות שעזבו את כרם התימנים הגיעו לאתר מתחם לודוויפול, הוא היה עורף עיר חקלאי על גדת נחל אכזב. בשונה משכונות אחרות שקמו אז באזור, כמו קריית שלום, או יד אליהו, הקרקע היא בבעלות פרטית.

הפסטורליה לא נמשכה הרבה זמן כי לרשויות היו תוכניות אחרות למקום. ב-1957 אושרה תוכנית בניין עיר 312, שהגדירה את כל המקום כ"שטח לרפרצלציה". ב-1970 אושרה תוכנית בניין עיר 1205, שסימנה את המקום כ"שטח לתכנון בעתיד". ב-1978 הוקם מדרום מחלף קיבוץ גלויות ובשנות ה-90 נהרסו חלק מבתי המתחם לצורך הקמת גשר חיל השריון, שממשיך את נתיבי איילון דרומה, לכיוון חולון. כתוצאה מהקמת הגשר נכלאה השכונה בין שלושה כבישים ראשיים - מצפון וממזרח כביש 1, ממערב נתיבי איילון ומדרום דרך קיבוץ גלויות.

עסקת אופציה במאות מיליוני שקלים

בשנת 2015 יזמו התושבים תוכנית בניין עיר, שעליה חתום האדריכל הלל שוקן, שמציעה בנייה בהיקף של 57 אלף מ"ר שטחי משרדים. עיון בפרוטוקול ישיבת ועדת ההתנגדויות של עיריית ת"א מגלה שלנוכח רצון בעלי הבתים לחזור ולגור במקום היה במינהל ההנדסה של עיריית ת"א-יפו קונצנזוס: "המקום אינו ראוי למגורי אדם, לא מפאת מיקומו בין שני כבישים מהירים וללא רצף לרקמה העירונית ולא מפאת החשיפה לזיהום אוויר ומטרדי רעש".

באוקטובר 2020 נחתמה עסקת אופציה (עסקה שבה הרוכש מקבע את עלות הקרקע למחיר מסוים למשך זמן קבוע תוך התניה) בין חלק ממאות הבעלים של מתחם לודוויפול לבין היזם רונן חצור מחברת היזמות קיו נדל"ן. לא ברור עדיין כמה קיו נדל"ן ישלמו, אך ההערכה היא שמדובר בסכום של כמה מאות מיליוני שקלים.

עו"ד דוד שבח, צאצא למשפחה מוותיקי המקום, שמתגורר במתחם בעצמו, מספר שמדובר בהרבה מאוד בעלים שמנסים כבר די הרבה שנים לממש את זכותם במתחם: "יש למשפחה שלי שני דונמים במרכז המתחם ואנחנו הגורם שפעל הכי הרבה להביא יזמים למתחם. היו אצלנו הטופ של הטופ של היזמים והיה להם מאוד קשה להתמודד עם המתחם.

"המון יזמים הגיעו לשטח וברחו. לא כי העסקה לא טובה - הקרקע היא בשער של תל אביב. העניין הוא שיש פה כל כך הרבה בעלים, וחלקם רצו לעזוב וחלק לא; היו כאלה שהפקיעו להם; לאחרים היו עיקולים. רונן חצור הוא בולדוזר והוא הצליח לחבר גורמים שהיו בהתחלה עוינים זה לזה. העסקה חתומה והדברים מתקדמים".

"אנחנו גרים פה בתת-רמה"

תושב אחר במתחם לודוויפול, חיים כהן, שגם חתום על התב"ע כאחד מיזמי התוכנית, חושב אחרת לגמרי. לדבריו, התושבים לכודים במקום נגד רצונם: "אנחנו גרים פה בתת-רמה. חיפשתי יזם שייקח את השטח הזה ואז הגעתי ליזם בשם רונן חצור. כבר חמש שנים אני מתנהל איתו, ואנחנו פשוט תקועים איתו. בסופו של דבר אין לו כסף לקחת את השטח הזה, הוא מחפש משקיעים וככה הכול תקוע ואין לנו כסף להילחם איתו. הייתי בעירייה כמה פעמים, והבאתי לידיעתם ולא קורה כלום".

משיחה עם חברת קיו נדל"ן, שמקדמת את התוכנית במתחם, עולה כי קידום ההתקשרות עם בעלי הזכות במקרקעין נתקל בהרבה קשיים. ההתניה של התב"ע להשלמת תוכנית איחוד וחלוקה עם כלל הבעלים במתחם עדיין מהווה אתגר רציני. תוכנית איחוד וחלוקה של המתחם מחייבת הסכמה של למעלה מ-75% מבעלי הקרקע, אולם רובם לא היו אפילו רשומים כבעלים. מדובר ביותר ממאה אנשים, מרביתם דור שני ושלישי לבעלי הקרקע המקוריים, חלקם מתגורר בחו"ל ומשימת איתורם מורכבת. עניין אחר היה הסדרת פינוי הפולשים שהשתלטו על אדמות פרטיות וציבוריות.

בעיריית ת"א-יפו הסבירו כי "מצוקת בעלי הנכסים והדיירים במקום מוכרת לעירייה, אשר פעלה לאורך השנים לקידום תוכנית שתאפשר לעשרות המשפחות במקום לממש את זכויותיהן ולפתור את הנושא. עם זאת, יש לזכור כי מדובר בקרקע פרטית אשר חלה עליה תוכנית מאושרת. לעירייה אין יכולת לקבוע את עיתוי מימוש הבנייה או להתערב בסכסוך עם היזם ונושא זה נתון באופן בלעדי בידי בעלי הקרקע. העירייה כן דואגת לטיפול בתשתיות הציבוריות, מדרכות, מים וביוב".