אתר רשות המסים מציג: שקיפות בעירבון מוגבל

לפני כחודש נסגר אתר עסקאות הנדל"ן של רשות המסים לשימוש באופן פתאומי. "משיקולי אבטחה נאלצנו זמנית לחסום את הגישה החופשית למערכת וניתן לקבל מידע רק לאחר מעבר בתהליך ההזדהות באתר. חשוב לחדד שלמרות תהליך ההזדהות בכניסה, לא נשמרים נתוני החיפוש", נמסר אז מרשות המסים.

לאחר כיומיים שב האתר לפעול - אך חברות ששואבות ממנו מידע לצורך ניתוחי שוק נתקלות מאז בקשיים להפקת הנתונים ונראה שלא במקרה. ברשות המסים החליטו להיצמד להנחיות בנות 15 שנים ויותר, באופן שמקשה על ניתוחי נתונים גדולים.

150 תוצאות בלבד

אתר רשות המסים לעסקאות נדל"ן, המכונה "מידע נדל"ן", הוא האתר החשוב ביותר בארץ מבחינת מידע על שוק הנדל"ן הישראלי, שכן הוא כולל את רוב עסקאות הנדל"ן המבוצעות בישראל ומדווחות לרשות.

 דני בן שחר פרופ'פרופ' דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל

עד 2010 מאגר העסקאות כלל לא היה פתוח לכלל הציבור. המדינה נאלצה להורות על פתיחת האתר רק בעקבות עתירה שהגישו ד"ר אפרת טולקובסקי ופרופ' דני בן שחר. השניים עתרו לבית המשפט המחוזי בירושלים, להורות לרשות המסים לחשוף את מאגר העסקות שברשותה, וזאת בהתבסס על חוק חופש המידע.

מדוע סירבו עד אז לפרסם את המידע על עסקאות נדל"ן? רשות המסים העלתה טענות שונות, בהן פגיעה בפרטיות. מאז 2010, אז נפתח לציבור, אתר זה מהווה את חומר הגלם לדוחות שמאיים, לניתוחי שוק של יזמים, של אנשי אקדמיה, מחקר ועיתונות, וגם של חברות מסחריות שמסתמכות על חומר הגלם המופק באתר ובראשן madlan ו-yad2.

אולם המצב עדיין רחוק מלהיות אידאלי, ואופן הפרסום באתר רשות המסים אינו ידידותי למשתמש. בכל חיפוש יש להקיש קוד מספרי, המערכת אינה מספקת יותר מאשר 150 עסקאות לחיפוש, ושמות הרחובות אינם אחידים.

את המצב הזה ניצלו חברות ניתוח הנדל"ן madlan yad2 ואחרות, שלהן יכולת להתגבר על המכשולים של אתר רשות המסים ולספק ניתוחי מידע של ביג דאטה.

מדוע הרשות מקשה על המשתמשים להפיק מידע ולנתח אותו? לטענתה, היא פועלת כחוק, והיא מסתמכת על תקנה מ-2003 שעליה חתום שר האוצר לשעבר סילבן שלום, לפיה " החיבור למאגר המידע ייעשה בהתאם להוראות המנהל (מנהל רשות המסים - א.מ) ורשאי הוא להורות על התנאים לשימוש במאגר המידע ועל תנאים להבטחת המידע הכלול בו".

עוד נכתב בתקנה כי "המנהל רשאי להגביל את היקף מסירת המידע, אם נתבקש מידע באמצעות שאילתה אחת לגבי 150 מכירות או יותר". מכאן המגבלה של 150 עסקאות לחיפוש. "המידע ניתן בהתאם לתקנות מיסוי מקרקעין... אשר עודכנו בעקבות בג"ץ בעניין לשכת השמאים (7572/01 לשכת שמאי המקרקעין בישראל נ’ שר האוצר ומנהל מיסוי מקרקעין), והמגבלות הן לצורך מניעת מתקפות ודלף מידע", נאמר בתגובת הרשות.

להקשות על החברות

ואולם יש כאן היתממות. התקנות מ-2003 מתייחסות למידע שנדרש על ידי שמאי מקרקעין, בעיקר לצורך בדיקת עסקאות השוואה. ב-2021 המידע נדרש למנעד הרבה יותר מגוון של צרכים: למחקרי שוק של יזמים, לניתוחי שוק של אקדמיה, לבדיקות שוק של משקיעי נדל"ן, או סתם של רוכשי ומוכרי דירות, ולקבלת החלטות על ידי רשויות שונות. היצמדות להנחיות המיושנות הללו היא שיוצרת חלק ניכר מאי-הנוחות של משתמשים פרטיים, מה גם שבתקנות נכתב כאמור כי המנהל רשאי להגביל אולם אינו חייב.

על כך מגיבים ברשות כי לצורך שינוי הכללים, יש לשנות את התקנות. נכון להיום, ברשות עצמה לא פועלים לשינוי התקנות, וככל הנראה עד שהדבר לא יידרש על ידי בכירים במשרד האוצר - זה לא ייעשה.

מי שמפיק תועלת מההגבלות, הן כאמור חברות מידע הנדל"ן, שלהן יכולת להתגבר על המגבלות של אתר רשות המסים. אבל לפני כחודש אחת מהן הגזימה. ברשות לא מפרטים בדיוק מה קרה, אך אומרים שהניסיון לסרוק מספר רב של עסקאות לווה במניפולציה שסיכנה את הנתונים, ועל כן ביצעו באתר שדרוגים בטיחותיים שנועדו להקשות על חברות כאלה לחזור על הפעילות הזו.

ואכן, במשך זמן מה חברות המידע התקשו לסרוק את הנתונים, משום שלאחר כמה חיפושים האתר נסגר בפניהן. לגלובס נודע כי לפחות חלקן הצליחו להתגבר על המכשול החדש ולהמשיך לבצע את הסריקות שלהן והניתוחים שהן מבצעות על הנתונים.
וכל זה בגלל תקנות אנכרוניסטיות בנות כמעט 20 שנה, שממררות את השימוש על משתמשים קטנים באתר, אך כמעט שאינן מזיזות לחברות טכנולוגיה שמצוידות בכלים עוקפי מכשולים.

המשמעויות: הסתרת המידע פגעה קשות בציבור ובשוק

מאמר שפרסמו לאחרונה פרופ' דני בן שחר מאוניברסיטת תל אביב ורוני גולן בכתב העת Journal of Urban Economics, הראה באופן מובהק כי הסתרת המידע על עסקאות הנדל"ן פגעה בשוק ובציבור.

ממצאי המחקר שערכו הראו כי בשוק של לפני הנגשת האתר לציבור, העסקאות שבוצעו בנכסים דומים היו מפוזרות מאוד, כלומר התאפיינו בשונות גדולה שנוצרה כתוצאה ממידע שהתבסס על חרושת שמועות, שחלק ניכר מהן לא היו נכונות.

הדבר בלט במיוחד בשכונות שהתאפיינו באוכלוסייה סוציו אקונומית חלשה, שמן הסתם מקורות המידע שלה היו מועטים יותר ואמינים פחות מאשר בשכונות אמידות יותר. בעקבות פרסום המידע, פיזור המחירים ירד במידה ניכרת. פרסום הנתונים באתר רשות המסים הוכח כחיוני לשוק הנדל"ן.

פרופ' בן שחר מודה שכשעתר לפני עשור לבית המשפט לגילוי המידע על עסקאות הנדל"ן, הוא לא חשב שעל המידע שתפרסם רשות המסים יוטלו מגבלות כלשהן. התקרית מלפני חודש הפריעה מאוד למכון שבראשו הוא עומד לבצע ניתוחי עסקאות, והתוצאה הסופית, הוא מזהיר, עלולה להיות הפרעה לזרימת המידע בשוק, שגם כך מגלה בתקופה האחרונה ערנות גדולה.