בליץ העסקאות של שבירו: יותר ממיליארד שקל בחצי שנה

כשמסתכלים על הפורטפוליו של הקבלן והיזם רמי שבירו, אפשר לחשוב שהוא נע בין הקצוות של ענף הנדל"ן: מצד אחד, הוא הקבלן המוביל בפרויקטי מחיר למשתכן (יותר מ-4,000 דירות).

פרויקטים כאלה יש לו ברעננה, יבנה, ראש העין, רמת גן, קריית אונו, נתניה, באר יעקב, חיפה, הרצליה, ראשון לציון, ועוד; מצד שני, בחודשים האחרונים הוא ביצע כמה רכישות מעניינות בלוקיישנים הכי לוהטים בתל אביב. ניסיון לברר את העניין בסביבתו של שבירו, מבהיר כי ההתמקדות בתל אביב אינה מקרית, ובעצם נועדה, לפחות באופן חלקי, להחליף את פעילות מחיר למשתכן (או דיור במחיר מופחת), שלמעשה הגיעה לסיום בהיעדר מכרזים מצד המדינה.

בליץ העסקאות התל אביביות של שבירו החל בדצמבר האחרון, אז רכש את בית מילמן ברחוב טאגור ברמת אביב: מבנה הכולל מעונות סטודנטים ומסחר קטן בחזית, שהפך להיות חלק בלתי נפרד מהנוף של סביבת האוניברסיטה. שבירו רכש אותו מקופת הפנסיה של עובדי הסוכנות היהודית תמורת 338 מיליון שקל, והוא מתעתד להקים על השטח מגדל מגורים, לצד מעונות סטודנטים (מחויבות הנובעת מהעסקה) ומסחר.

 בית מילמן ברמת אביב. מגורים, מסחר ומעונות סטודנטים / צילום: איל יצהר

בעיסקה שנייה, בינואר האחרון, רכש שבירו מקבוצת חג'ג' את חלקם בפרוייקט משותף ברחוב אינשטיין. תמורת זאת שילם 262 מיליון שקל. זמן קצר לאחר מכן, בוצעה עיסקה נוספת באותו רחוב: יחד עם חן ואיתי גינדי, הוא רכש את חלקה של גזית גלוב במגרש של 5.3 דונם, הכולל זכויות ל-212 יחידות דיור ו-8000 מ"ר מסחר.

בעסקה האחרונה רכשו שבירו והגינדים קרקע של 4.7 דונם בגוש הגדול, שעליה שילמו 469 מיליון שקל, לאחר שהציעו בהתמחרות בין כמה קבוצות את המחיר הגבוה ביותר - כ-60% מעל הערכת השמאי, שעמדה על 286 מיליון שקל. הקרקע נכנסה לכינוס נכסים בשל ריבוי בעלים, לצורך פירוק שיתוף, ויש בה זכויות ל-92 דירות ושטחי מסחר הניתנים להמרה ליחידות דיור, וסה"כ ל-110 יחידות דיור - שנוכח מחירי הקרקע הגבוהים יצטרכו להימכר לפחות ב-70 אלף שקל למ"ר - מחיר שמאפיין את המקומות הנחשקים בעיר.

 המגרש שרכש שבירו ביחד עם חן ואיתי גינדי בגוש הגדול / צילום: איל יצהר

בסביבתו של שבירו אומרים שהעסקאות האחרונות בתל אביב אינן יוצאות דופן במהלך העסקים השוטף של החברה, מבחינת היקפן; אלא שניתנה להן תהודה גדולה מהרגיל, בשל העובדה שהן בתל אביב, ו"זה יותר סקסי". הם מציינים גם ש"בא לו עכשיו להיכנס לתל אביב". בניגוד ליזמים אחרים, שנמנעים מעסקאות בתל אביב בשל המחיר הגבוה של הקרקעות.

מקורביו של שבירו אומרים שהוא לא מתכוון לזנוח את מה שעשה עד כה, וימשיך לבנות בפריפריה של תל אביב, במקומות כמו רמת גן, קריית אונו, הרצליה ונתניה, וכן ראשון לציון ורחובות. אך לצד זה בכוונתו להעמיק אחיזה בתל אביב. מיטיב לומר זאת בפה מלא שותפו לשלוש העסקאות האחרונות, איתי גינדי: "רכשנו בחודשים האחרונים כ-550 יחידות ועוד כ-15 אלף מ"ר מסחר ברחוב איינשטיין סמוך לים, אבל רכשנו יחד גם מחוץ לתל אביב".

מה לכם ולשבירו?
"אנחנו חברים עוד לפני שאנחנו שותפים עסקיים", אומר גינדי.
על תכנון הפרויקט ברחוב איינשטין יופקד אדריכל העל משה צור, והפרוייקט יכלול בין השאר בריכה אולימפית, מתחם ספא ומתחמי פנאי נוספים.

ומה באשר למחיר הגבוה ששילמו על הקרקע?
גינדי לא מתרגש. "אנחנו יודעים מה אנחנו עושים", הוא אומר.

"מדובר באחת מחטיבות הקרקע הנדירות שקיימות היום בישראל, 500 מטר מחוף הים והטיילת, בצמוד לתחנת רכבת של הקו הירוק שיחבר את הפרויקט לכל גוש דן. נבנה יחד פרויקט בסטנדרט שלא נבנה בשנים האחרונות בתל אביב".

האם תמשיכו לרכוש יחד מגרשים בתל אביב?
"כן. יש לנו תוכניות להקים פרויקטים גדולים ויוקרתיים יחד".

קרוב ל-10,000 יחידות דיור עד כה

חברת רמי שבירו הוקמה בשנת 1995, ובעלי מניותיה הם שבירו ואשתו, רונית. לחברה כיום כ-5,100 יחידות דיור בתכנון ובביצוע, והיא מסרה עד כה קרוב ל-10,000 יחידות דיור וכן מרכזים מסחריים ומשרדים.

שבירו הוא דור המשך בענף הבניין. אביו, יעקב, שהיה לוחם באצ"ל, החל לבנות כאן בשנות ה-40. "בגלגולה הקודם של החברה, בתחילת שנות ה-40", כך נכתב עליה בטקסט שיווקי, "ייסד יעקב שבירו, עולה חדש מעיראק, שנמנה עם לוחמי האצ"ל ולימים השתלב בתפקידי פיקוד בצה"ל ואף לחם בקרבות מלחמת העצמאות - חברת בנייה. בתום המלחמה החל יעקב לבנות עם שני אחיו בנייני מגורים בתל אביב. לימים החליט הבן הצעיר, רמי, להמשיך את דרכו של אביו ופנה ללימודי הנדסת בניין, הוסמך כקבלן מורשה והחל לעבוד בשטח בבניית בניינים, תוך שהוא רוכש ניסיון עשיר בתחום.
"רמי נישא לרונית, עורכת דין במקצועה, והשניים החליטו להקים יחדיו בראשית שנות ה-90 את גלגולה הנוסף של חברת שבירו, כפי שהיא מוכרת ונקראת כיום - רמי שבירו הנדסה, בנייה והשקעות".

שבירו מתגורר בהרצליה פיתוח. אשתו רונית מטפלת בייעוץ המשפטי של החברה. בין חבריו הטובים הקבלנים דורון וגיא לוי - דורון אף מתגורר בבית הצמוד לזה של שבירו - וצחי נחמיאס, בעל השליטה במגה אור, כוכב עולה בשוק ההון, שנכנס באחרונה לשליטה בדסק"ש.

החברה, כאמור, בונה בנייני מגורים בכל הפריפריה הקרובה של תל אביב: אם זה במעגל הראשון של הערים הסמוכות לתל אביב, כמו רמת גן ובני ברק; אם באזור השרון, כמו הרצליה (הרצליה המערבית), כפר סבא (כפר סבא הירוקה), רעננה (נוה זמר), ונתניה (שכונת האגמים); ואם זה דרומית לתל אביב: ראשל"צ, יבנה, רחובות ובאר יעקב.

מלבד מגורים יש לחברה גם נכסים מניבים, בתחום המסחר בעיקר, אך גם משרדים. למשל, החברה הקימה את הקניון בכפר סבא הירוקה, ולצידו משרדים. כמו גם מרכז מסחרי בנוה זמר ברעננה. בראיון בשנת 2015 אמרה רונית שבירו, כי בשטחים שבהם הם בונים יחידות דיור רבות הם ינסו לספח מגרשים צמודים ולהקים בהם מרכזים מסחריים, כדי לספק את צורכי הדיירים בשכונה. כעת יצטרפו לרשימת הנכסים המניבים גם מעונות הסטודנטים של בית מילמן.

בדצמבר האחרון רכש שבירו יחד עם הגינדים קרקע בשטח של 10 דונם בראשון לציון, המיועדת למסחר ותעסוקה, תמורת 55 מיליון שקל. הקבוצה של שבירו והגינדים הייתה היחידה שהתמודדה במכרז.

בצד אלה, שבירו עוסק כבר כמה שנים בפרויקטים של דיור להשכרה: כך למשל, באפריל האחרון הוא זכה במכרז של "דירה להשכיר" במבואות הדרומיים של חיפה, להקמת פרויקט של 335 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח למשך 20 שנה. 25% מהדירות מיועדות לדיור בשכר דירה מופחת לזכאים ו-75% מהדירות מיועדות להשכרה בשוק החופשי. בפרויקט מתוכננים בניינים בני שבע קומות כל אחד ומגדל בן 20 קומות. בסה"כ צפויה השכונה לכלול כ-1,800 יח"ד, על פני שטח כולל של כ-2,444 מ"ר.

גם ביבנה, בשכונת נאות שמיר, יש לשבירו מגורים להשכרה. דירות של 6 חדרים מוצעות שם לשכירות תמורת פחות מ-5,000 שקל לחודש. מקורביו אומרים כי הוא מאמין בתחום הדיור להשכרה, וכי הוא מעריך שהענף הזה יתפוס תאוצה.

מסה של פרויקטים שמוזילה עלויות

כאמור, שבירו הוא הקבלן המוביל במחיר למשתכן, ויש לו פרויקטים בכל הארץ. העובדה שלחברה יש מסה של פרויקטים כאלה מאפשרת לה להוזיל עלויות ולהרוויח בפרויקטים אלה, בניגוד ליזמים הנמנעים ממחיר למשתכן בטענה כי שולי הרווח בתוכנית קטנים יחסית.

החברה מבצעת את כל הפרויקטים שלה בעצמה כקבלן ראשי, וגורמים בענף יודעים לספר, ששבירו, כמו גם יזמים אחרים שיש להם פעילות ביצוע עצמאית, הפיק רווחים גדולים מפעילות במסגרת מחיר למשתכן.

אולי בגלל שהוא בונה הרבה, בחלק מהפרויקטים שלו חזר דפוס מסוים: טענות מצד זוכים כי החברה שיווקה בשוק החופשי בעיקר את הדירות הקטנות בפרויקט, שאותן ניתן למכור בקלות יחסית, בעוד את הדירות הגדולות והיקרות השאיר בעיקר לזוכי מחיר למשתכן. אלא שמכיוון שמחיריהן גבוהים יותר, הזוכים לא יכלו לכאורה לממש את הזכייה, שכן המחיר היה גבוה מדי עבורם.

טענות כאלה עלו בפרויקט שלו בגליל ים בהרצליה, וגם ביבנה. בסביבתו של שבירו טוענים שהדבר לא נכון, וכי תמהיל הדירות לשיווק בשוק החופשי כולל את כל סוגי הדירות - גדולות וקטנות. מעבר לכך, נטען, לא החברה היא שקובעת את התמהיל, אלא הרשות המקומית ומשרד השיכון, בהתאם לביקוש ולצרכים באותו אזור. כן טוענים בסביבתו, כי החברה תמיד מוסרת את הדירות מהר יותר מכל הקבלנים האחרים, בפער ניכר בזמנים.
ביבנה זה הגיע לכך שראש העיר, צבי גוב-ארי, פרסם לפני כשנתיים הודעה לזוכי מחיר למשתכן בעיר. "הובא לידיעתי", כך כתב, "כי חברת רמי שבירו אינה עומדת בהחלטות ועדת המשנה לתכנון ובנייה... מצב זה עשוי להביא בימים הקרובים להליך של ביטול היתרי הבנייה בהגרלות... זאת במידה והיזם לא יפעל לאלתר לעמידה בתנאים כפי שסוכמו, שעיקרן: בחירת הדירות המשווקות בשוק החופשי יקבעו בתיאום עם עיריית יבנה. בניגוד לסיכום, היזם בחר על דעת עצמו ובניגוד להחלטת הוועדה דירות 4 ו-5 חדרים, אשר יועדו עבור זוכי מחיר למשתכן".

מעיריית יבנה נמסר לגלובס בתגובה, כי "משנודע לעירייה, העניין הוסדר. הוועדה המקומית התערבה בזמנו, הוועדה אישרה תוספת יחידות דיור קטנות במסגרת הקלות (שבס, כחלון). בנוסף, הוועדה הכתיבה ליזם אילו דירות לשווק לשוק החופשי. כיום השכונה מאוכלסת ברובה (כ-1,700 משפחות מתוך כ-2,700) וממשיכה להתאכלס".

הפרויקטים בהרצליה וביבנה עלו לכותרות גם בעקבות תאונות קשות שהתרחשו בהם. בפרויקט בגליל ים אירעה בספטמבר 2019 תאונה קטלנית שבה נהרג פועל בניין מסין. נגד חברת רמי שבירו ונגד החברה הסינית שביצעה את הפרויקט הוגש כתב אישום בגין גרימת מוות ברשלנות. שבירו עצמו נעצר ונחקר בפרשה - והייתה זו הפעם הראשונה שבה יזם נעצר בעקבות מותו של עובד - ולא הוגש נגדו כתב אישום. באתר נאות שמיר ביבנה נהרגו ארבעה עובדים במהלך פירוק מנוף. במקרה זה סגרה הפרקליטות את התיק בלי להגיש כתבי אישום שכן אין בישראל תשתית חוקית לפירוק והרכבה של מנופים.

העסקאות הגדולות של רמי שבירו בחודשים האחרונים

דצמבר 2020: בית מילמן ברחוב טאגור ברמת אביב, תמורת 338 מיליון שקל
דצמבר 2020: קרקע בשטח של 10 דונם בראשון לציון, המיועדת למסחר ותעסוקה, תמורת 55 מיליון שקל, ביחד עם חן ואיתי גינדי
פברואר 2021: מגרש בשטח 5.3 דונם ברחוב איינשטיין בתל אביב, תמורת 262 מיליון שקל, ביחד עם חן ואיתי גינדי
אפריל 2021: זכה במכרז של חברת "דירה להשכיר" בחיפה, 2.5 דונם להקמת 335 יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך, תמורת 118 מיליון שקל
מאי 2021: קרקע בשטח 4.7 דונם בגוש הגדול, תמורת 469 מיליון שקל, ביחד עם חן ואיתי גינדי

תעודת זהות
רמי שבירו

אישי: בן 53, נשוי ואב לשלושה ילדים, ומתגורר בהרצליה פיתוח. למד הנדסת בניין
מקצועי: ביחד עם אשתו הוא הבעלים של חברת רמי שבירו.
עוד משהו: אשתו עו"ד רונית שבירו מטפלת בייעוץ המשפטי של החברה.

חברת רמי שבירו

תחום עיסוק: ייזום ובנייה של בנייני מגורים
היסטוריה: הוקמה ב-1995
עוד משהו: החברה בנתה עד היום קרוב ל-10,000 דירות וכן מרכזים מסחריים, ויש לה כ-4,000 דירות במסגרת פרויקט מחיר למשתכן.