"יש המון כסף פנוי שמחפש אלטרנטיבה, ולכן מימון הנדל"ן כל כך אטרקטיבי"

לא פחות מארבע חברות בענף המימון החוץ בנקאי לנדל"ן, החליטו בחודשים האחרונים "לצרף" את שוק ההון לרשימת המשקיעים שלהן. חברת מניף נכנסה בתחילת השנה לבורסה, לפי שווי של כ-650 מיליון שקל ונהנתה מביקושי יתר בהנפקה; גמלא הראל גייסה לאחרונה 122 מיליון שקל לפי שווי של 410 מיליון שקל, ושתי חברות נוספות בתחום נמצאות אף הן בשלבים שונים לקראת הנפקה: מכלול של השותפים אורי פז, איילת רוסק וירון בלנק, וברקת, הוותיקה, בשליטת רוני בירם וגיל דויטש, ובניהולו של עדי גזית.

  

ברקת הגישה בשבוע שעבר טיוטת תשקיף לגיוס כ-100 מיליון שקל לפי שווי של כ-300 מיליון שקל לפני הכסף. מכלול מתכוונת להנפיק לפי שווי של 600-700 מיליון שקל, ונמצאת לקראת השלמת תשקיף. ברקע הדברים עומדת מחלוקת של מכלול עם קרן פנינסולה, הקשורה לרצון של מכלול למזג אליה את קרן תמוז לפני ההנפקה.

עוד לפני ההנפקות הללו, שוק ההון כבר עמוק בתוך המימון החוץ-בנקאי לנדל"ן: מניף היא חברה בשליטת מבטח שמיר הציבורית, וכלל ביטוח היא בעלת עניין בה; גמלא הראל היא בבעלות משותפת של הראל וכלמוביל הציבורית; ו-35% ממניותיה של מכלול מוחזקות בידי כלל ביטוח. אך כמובן, זה לא כמו להכניס רגל לשוק ההון באופן ישיר, ולגייס מהציבור.

  

"גישה למקורות הון"

"ראינו את פוטנציאל הצמיחה של הפעילות הזו", מסביר מאור דואק, מנכ"ל מניף, שנכנסה בתחילת השנה לבורסה. מניף פועלת כבר 21 שנים בתחום המימון לנדל"ן, וכעת, מסביר דואק את הרציונל להחלטה להפוך ציבוריים, "הבנו שאנו צריכים גישה למקורות הון".

דואק מאמין שההנפקה של מניף, שהוכתרה בהצלחה, דרבנה את החברות הנוספות בענף ללכת בעקבותיה. "ההנפקה חשפה את המודלים והרווחיות בענף הזה, והשוק קיבל ביטחון להשקיע", הוא אומר.

 מאור דואק, מניף שירותים פיננסים / צילום: מניף שירותים פיננסים

את דבריו מחזק טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל, שאומר, ישר ולעניין: "אנחנו מגייסים כסף איפה שהכי נוח והכי זמין, והבורסה היום בגאות ומאוד נוח לגייס. אנחנו מנצלים את התקופה ששוק ההון חם".

"ההנפקות בתחום הן במכפילים הכי גבוהים שאני זוכר", אומר יאיר קפלן, עד לא מזמן סמנכ"ל בכיר בהכשרה ביטוח ומנהל ההשקעות הראשי בה, שבאחרונה מונה ליו"ר קרן מימון הנדל"ן אשכול, העוסקת במימון לקבוצות רכישה ובהשלמות הון יזמי. "היום", ממשיך קפלן, "אפשר להנפיק אג"ח בריביות של כ-2%, מה שמאפשר לבעלי חברות האשראי להוזיל מהותית את עלויות המימון, לקבל שווי שהם לא חלמו עליו, ולעשות אקזיט. זו הזדמנות טובה להנפיק והרבה חברות מנצלות את זה, כי מי יודע מה יהיה מחר?! כרגע יש בשוק המון כסף פנוי שמחפש אלטרנטיבה ואין הרבה אלטרנטיבות מעניינות, ולכן מימון הנדל"ן כל כך אטרקטיבי".

 טל תפוחי מנכל גמלא-הראל / צילום: שלומי יוסף

"בארה"ב זה 30% מהשוק"

"עבור משקיעים פרטיים ומוסדיים", מוסיף יגאל צמח, בעלים ומנכ"ל גשרים, קרן למימון מגובה נדל"ן, "זה אפיק מאוד אטרקטיבי, שמקבל תשואה חד-ספרתית בשקלים, עם בטוחה טובה, כך שהמגמה של כניסת שחקנים נוספים היא בלתי נמנעת. "בארצות הברית המימון החוץ-בנקאי לנדל"ן עומד על 30%, ובבריטניה - 40%. בארץ זה עומד על אחוזים בודדים, ולתחום נכנסות קרנות שממומנות על ידי בורסה, מוסדיים או משקיעים מתוחכמים שמקבלים תשואה דו-ספרתית (הכוונה מהשקעותיהם בכלל). הרבה שחקנים אוהבים לגוון בהלוואות לא סחירות. כל עוד הריביות נמוכות והכסף זמין, האפיק החוץ בנקאי כהשקעה יגדל וילך. אני מניח שהענף הזה יגיע ל-20% ממימון הנדל"ן בכלל, בתוך כמה שנים".

אם נשים רגע בצד את הארבע שנכנסות לבורסה, נראה שתחום המימון החוץ בנקאי לנדל"ן נמצא כבר זמן די רב במגמת עלייה. זה התחיל בשנים האחרונות, התעצם בתקופת הקורונה, כשגורמי נדל"ן התקשו לקבל מימון מהבנקים (אף שבנק ישראל דווקא העלה את שיעור המימון שענף הנדל"ן יכול לקבל מהבנקים ל-26% מכלל האשראי הבנקאי), ובחלוף הקורונה לא רק שזה לא שכך, אלא אפילו התעצם, ונראה שבכל יום נכנס לענף שחקן חדש. "הקרנות תודלקו על ידי זה ששוק הנדל"ן הפך להיות הזדמנותי", מסביר גורם בתחום. "במקביל, לבנקים הייתה מגבלה מבחינת היקף הכסף שהם יכולים לתת".

פערי הריבית מצטמצמים

"חלק מהגאות", אומר גורם אחר בענף, "נובעת מרגולציה מאוד כבדה על הבנקים מצד אחד, ולגיטימציה שקיבל התחום, מצד שני. לעומת הבנקים המסורבלים, הגופים החוץ-בנקאיים הם קלי רגליים".

"הגופים החוץ-בנקאיים", אומר קפלן מאשכול, "הרבה יותר מהירים וגמישים מהבנקים. בנק זו מערכת הרבה יותר ממוסדת, בירוקרטית, וגם הרגולציה הבנקאית שונה מאשר זו בשוק ההון. לקוח שצריך תשובה ביום שישי, יקבל אותה ביום שישי".

ומה לגבי פערי הריבית? בכל זאת, הריביות של הבנקים עדיין נמוכות יותר.
"הפערים האלה מצטמצמים", אומר קפלן. "וגם אם יש פערים בריבית, זה מתקזז עם מהירות התגובה, הגמישות והעלויות האחרות".

"העובדה שקבלן או יזם יכול להתחיל את העבודה מהר יותר, בזכות זה שקיבל מימון מהר יותר", אומר גורם באחת החברות בתחום, "מתבטאת בסוף גם בכסף. וזמן זה כסף. כך שגם אם הבנק מעניק ריבית נמוכה יותר, עדיין אם מביאים בחשבון את כל העלויות מסביב, שנובעות מהרגולציה ומהסרבול - זה משתלם פחות".

סיבה נוספת לגאות בענף, כפי שמציין גורם בתחום, היא ההתחדשות העירונית. "תמ"א 38/2", הוא מחדד, "הביא המון שחקנים חדשים. בהתחדשות עירונית אין מרכיב של קרקע, כל מה שאתה צריך לעשות זה רק להחתים את הדיירים. התוצאה היא שנכנסו לשוק הנדל"ן מאות שחקנים שהבנקים לא ידעו איך ‘לאכול אותם’, והם מצאו מענה אצל הגופים החוץ-בנקאיים. ההתחדשות העירונית גם הדליקה את כל עולם הנדל"ן, שהוא כיום הרבה יותר דינמי. השוק הפך להיות מאוד מבוזר, ואם אתה לא חברה בסדר גודל של שיכון ובינוי, אין לך את ההון העצמי שהבנק דורש".

תפוחי מגמלא הראל מציין עוד סיבה להתרחבות הענף: "תשומות הבנייה עלו, והיקפי הפרויקטים גדלים".

 עדי גזית מנכל ברקת / צילום: אלי דסה

"לא היה לנו אף דיפולט"

בין החברות בתחום המימון לנדל"ן יש הבדלים בפעילות: חלקן מעניקות בעיקר הלוואות מזנין (הלוואות להשלמת הון) כמו מניף וגמלא; חלקן מממנות בעיקר בעלי קרקע פרטיים ויזמים, כמו ברקת שמממנת למשל ב-1.7 מיליארד שקל את פרויקט כיכר המדינה; ושלישית, כמו מכלול, מגדירה את עצמה כחברה שעוסקת בכל מכלול הליווי הבנקאי: "מתמחה בהענקת מימון ליזמים וחברות נדל"ן למגורים, העוסקים בפרויקטי התחדשות עירונית, פרויקטי מחיר למשתכן, ועסקות קומבינציה".

"יש גורמים שנותנים הלוואות רק לגופים שהם טריפל A", אומר צמח מגשרים. "למשל, קרנות כמו יסודות, ויש כאלה שהולכות על עסקאות מורכבות יותר שמסוגלות לייצר עד 8% תשואה. אנחנו למשל, נכנסים גם לעסקאות של חצי מיליון שקל - אשראי לפרטיים שלא יכולים לקחת משכנתה בבנק, מכל מיני סיבות. נתנו כבר 70 הלוואות ולא היה לנו מקרה אחד של דיפולט".

מה עם משרדים, תממנו?
"אנחנו פחות נוטים לתת הלוואות למשרדים, ואם כן - נשתמש בערבים חיצוניים שייתנו לנו בטוחות. ממילא יש פחות פרויקטים חדשים למשרדים. רוב יזמי המשרדים עצרו את התוכניות שלהם".

בעוד שחלק מהבכירים בקרנות הם יוצאי הבנקים והגופים המוסדיים (כמו איילת רוסק ואורי פז ממכלול), אחרים הם יזמים לשעבר שמכירים את השוק מהצד היזמי. צמח למשל, היה מייסד ומנכ"ל חברת ברגרואין רזידנטיאל, שהקימה את מגדל מאייר ברוטשילד.

 איילת רוסק, מנכ"ל ובעלים, מכלול התחדשות עירונית / צילום: איל יצהר

"וואן בלוף שופ"

דואק מציין שלמרות שמניף מממנת בעיקר מגורים, לאחרונה הם גם מימנו רכישה של קרקע מסחרית באילת, וכעת הם במשא ומתן למימון פרויקט משרדים.

בכל מקרה, הוא מדגיש שהחברות בתחום "אינן לא מחליפות את הבנקים, אלא משלימות אותם", ומפריע לו שיש מי שמציגים זאת אחרת ו"לוטשים עיניים לעשות חוב בכיר".
תסביר.

"רבות מציגות את עצמן כוואן סטופ שופ, ולוטשות עיניים לעשות חוב בכיר (שזה האשראי שנותן הבנק). צר לי, זה וואן בלוף שופ, שמביא לכך שהיזם מקבל מוצר ללא גמישות ונמצא בסיכון גבוה. כל גוף צריך לתת מענה בסגמנט אחר. אך יש גופים שמעמידים ליזמים חוב בכיר ובמקביל מספקים להם מימון להון העצמי הנדרש לקבלת אותו ליווי, ומוצאים את עצמם בניגוד אינטרסים מובהק.

"למעשה, הגוף שמנהל את הליווי הפיננסי (ומכאן את תזרים הפרויקט) נותן ליזם ביד שמאל את ההון העצמי שהוא דורש ממנו ביד ימין. הגוף המלווה מוותר בכך על מרבית שכבת ההגנה שלו שמאפשרת לו לנהל פיננסית את העסקה ואת התזרים תוך הפעלת גמישות ויצירתיות. באופן הזה, לא רק שהגוף המלווה מגדיל את הסיכון שהוא לוקח על עצמו, אלא שהוא אף מגדיל את הסיכונים שהוא מטיל על היזם ועל הפרויקט כולו, באופן שעלול לסכן את השלמת הפרויקט ולהשליך על כל המעורבים בו, וביניהם הספקים ורוכשי הדירות.

"העניין מקבל משנה תוקף, לאור זאת שהעיוות מתפשט מהשוק החוץ בנקאי אל הבנקים. בנקים רבים, מתוך רצון לתת מענה לתחרות מצד גופים חוץ בנקאיים אלו, מתפתים לספק הלוואות הון עצמי, ולו באופן חלקי. כמו תמיד במקרים אלו, הפתרון יגיע מכיוון הרגולטור. השאלה אם התערבותו תגיע לפני או אחרי משברים בענף, שבהם ייפגעו גם רוכשי דירות".