המרכזים הלוגיסטיים הופכים "לזהב החדש" של תחום הנדל"ן המניב

תחום המרכזים הלוגיסטיים בישראל נמצא במגמת צמיחה, פועל יוצא של הגידול באוכלוסייה, ושל העלייה בקניות אונליין ובתנועת הסחורות. בד בבד, מגדילות חברות הנדל"ן המניב והתשתיות הנסחרות בבורסה את השקעותיהן בתחום.

בין היתר גרמה לכך החלטה של ענקית המסחר המקוון אמזון להיכנס לפעילות בישראל, ובהמשך משבר הקורונה, שהעלה דרמטית את היקפי המסחר המקוון, חידד את הצורך במקומות אחסון גדולים ומודרניים והוביל את הפעילות בתחום לנקודת רתיחה.

כפי שמציינת לדוגמה חברת הנדל"ן המניב אמות, שפעילות הלוגיסטיקה והתעשייה מהווה כבר כ-20% מפורטפוליו הנכסים שלה (17 נכסים), "בתחום הלוגיסטיקה נמשכו הביקושים הגבוהים לשטחי אחסנה, שאפיינו את שנת 2019, גם בשנת 2020". הללו, היא מוסיפה, "הושפעו ממגמת הגידול העקבי במסחר המקוון בשנים האחרונות, אשר מצריך אחסנה והפצה בהיקפים גדלים והולכים".

את הצמיחה בביקוש למרכזים לוגיסטיים ניתן לראות גם במחירי עסקאות שנחתמו על-ידי חברות ציבוריות בשנים האחרונות: חברת הנדל"ן המניב אמות רכשה את המרכז הלוגיסטי של טבע באזור התעשייה חבל מודיעין, תמורת כ-450 מיליון שקל, וסיכמה על הקמת מרכז לוגיסטי במודיעין לשופרסל, בהשקעה מוערכת של כ-330 מיליון שקל. חברת מגה אור מכרה נכס לוגיסטי במודיעין ליבואן הרכב רמי אונגר תמורת כ-470 מליון שקל, בעסקה שנחשבה כשיא מבחינת התשואה הנמוכה (כ-5%) שבה מומש הנכס.

בחודש מרץ האחרון הייתה זאת חברת ריט 1 שסיכמה על רכישת מרכז לוגיסטי בנאות חובב תמורת כ-80 מיליון שקל, ובאפריל חברת הכשרת הישוב שבשליטת עופר נמרודי השקיעה כ-65 מיליון שקל בהנפקת מניות שביצעה חברת המרכזים הלוגיסטיים שלה בפולין, MLP, שגייסה כ-105 מיליון שקל.

  

ג'נריישן תשקיע 70 מיליון שקל

כעת ניצב על הפרק שיתוף פעולה הנרקם בין חברת הלוגיסטיקה, ההובלה והשילוח הבורסאית, פרידנזון, ובין קרן ההשקעה בתשתיות ואנרגיה ג'נריישן קפיטל, שגם מניותיה נסחרות בבורסה.

השתיים חתמו על מזכר הבנות לא מחייב, שבמסגרתו תשקיע ג'נריישן כ-70 מיליון שקל תמורת מחצית (50%) מפעילות המתחמים הלוגיסטיים שבידי פרידנזון כיום (פרידנזון מרכזים לוגיסטיים), בעסקה המשקפת לפעילות זו (בניכוי חוב פיננסי הנע סביב כ-30 מיליון שקל) שווי של כ-120 מיליון שקל. 

לפי פרטי העסקה, את עיקר הסכום (יותר מ-50 מיליון שקל) תשקיע ג'נריישן לתוך החברה הבת של פרידנזון, מה שיסייע לשותפות להקים ולפתח מרכזים לוגיסטיים במתחמים הקיימים של פרידנזון, הממוקמים בסמיכות לנמלי הים באשדוד ובחיפה, "וכן לרכישת מתחמים חדשים ופיתוחם".

את יתרת הסכום בעסקה (כ-18 מיליון שקל) תשלם ג'נריישן לפרידנזון, הנושאת את שם בעלי השליטה בה - האחים דוד ורמי פרידנזון. לא מן הנמנע, כי בשלב מתקדם ובשל יותר של הפעילות, בעליה יפעלו להנפקתה בבורסה.

שיתוף הפעולה בין הצדדים, לפי העדכון בנושא, "יכלול פעילות אחסנה, ניהול, פיתוח, תפעול ואחזקה של מתחמים לוגיסטיים, כאשר פעילות החברה המשותפת תהא ביחס למתחמים קיימים, הממוקמים בעיקר בסמוך לנמלי ים בישראל (באשדוד ובחיפה), אשר נמצאים בהליכי תכנון ופיתוח ומשרתים את פעילות הנמלים, וכן מתחמים עתידיים אחרים".

נוסף לאחסנה, פרידנזון פועלת בתחומי ההובלה והשירותים הלוגיסטיים, השילוח הבינלאומי וכן התחבורה הירוקה, באמצעות הפעלת מערך השכרת אופניים בתל אביב (תל-אופן).

ג'נריישן, שיזמיה הם המנכ"ל ארז בלשה והיו"ר יוסי זינגר, משקיעה בתחומי התחבורה, תחנות כוח, אנרגיה מתחדשת, חלוקת גז טבעי ופעילות בתחומי המים, שפכים וסביבה, והיא נסחרת בשווי של כ-1.2 מיליארד שקל, אחרי שמנייתה התחזקה בקרוב ל-20% מתחילת השנה.

"יש לנו תוכניות פיתוח מאוד משמעותיות"

גידי אלטמן, יו"ר פרידנזון, אומר כי "התחום הלוגיסטי הוא בהחלט תחום מתפתח, באופן טבעי ומהרבה סיבות, ויש דרישה הולכת וגוברת למרכזים ולשירותים לוגיסטיים, כי הכלכלה צומחת, וצריך לאחסן חלק גדול מהסחורות שמיובאות מחו"ל, וכן יש גידול טבעי באוכלוסייה. נוכח הביקושים למרכזים לוגיסטיים, אנחנו מנצלים את המצב להכנסת שותף, והעסקה תאפשר לנו להתפתח באופן דרמטי בשנים הקרובות".

העסקה הנרקמת, שהשלמתה כפופה לבדיקות נאותות ולכמה תנאים מתלים, התגבשה חודשים ספורים לאחר שפרידנזון ביצעה שינוי בהחזקותיה באמצעות ספין אוף, עם הקמת חברה בת - פרידנזון מרכזים לוגיסטיים, שבה היא מחזיקה במלואה, המרכזת את כל נכסי מגזר האחסנה שלה.

פעילות זו, לפי פרידנזון , כוללת "שירותי אחסנה של מטעני הלקוחות בטרם העברתם לנמל המוצא, אחסנת ביניים למטענים בטרם העברתם ליעד הסופי בחו"ל וכן ניהול מלאי לקוחות טרם מסירת המטען ליעדו הסופי בישראל".

הפעילות מתבצעת משטחי אחסנה בהיקף מצרפי של קרוב ל-150 אלף מ"ר, שכאמור ממוקמים בסמוך לנמלי אשדוד וחיפה, והיא ייצרה לפרידנזון בשנה שעברה הכנסות של 46 מיליון שקל - עיקרן (43 מיליון שקל) מפעילותה באשדוד, והיתרה מחיפה, ורווח מגזרי של כ-3 מיליון שקל - כפול מ-2019. לקוחותיה של פרידנזון מגוונים, מתחומי המזון, נון פוד, תעשייה ועוד, וגם יש לה רישיון לעסוק בחומרים מסוכנים.

לדברי אלטמן, "יש לנו תוכניות פיתוח מאוד משמעותיות. פרידנזון מחזיקה במתחמים בחכירה מחברת נמלי ישראל (חנ"י), וגולת הכותרת שלנו היא באשדוד, שם אנחנו מחזיקים במתחם אסטרטגי וייחודי, של כ-100 דונם, שבו זכינו במרכז לפני כמה שנים ואשר בו עובר גם מסוף רכבת ויש לו גם שערים לכניסה לנמל, שכעת סגורים רוב הזמן.

"המתחם יושב במשבצת שאין כדוגמתה, וההערכה שלנו היא שעם פתיחת הנמל החדש באשדוד, השערים אצלנו ייפתחו יותר. אנחנו לקראת קבלת היתר לבנות בשטח באשדוד מרכז לוגיסטי חדש בהיקף של כ-10,000 מ"ר, ובהמשך נקים מרכז לוגיסטי בחיפה בהיקף דומה, ואחרי שנבנה המתחמים יניבו לנו הרבה יותר".

לראייתו, לפעילותה של פרידנזון בתחום יתרון, משום שהיא מציעה "וואן סטופ שופ" - "אנחנו מייבאים מוצרים מחו"ל, מאחסנים אותם וגם מובילים אותם, והמגמה של הרבה חברות היא להעביר את נושא הלוגיסטיקה לאאוטסורסינג ולחברות כמו פרידנזון, והיא תימשך ותתרחב".