המשכנתאות בשיא והמחירים מזנקים: איך בכל זאת אפשר לצנן את שוק הדיור

כניסתו של אביגדור ליברמן לאוצר לוותה בפרסום של בנק ישראל, לפיו בחודש מאי נלקחו 9.5 מיליארד שקל משכנתאות  - שיא חודשי. קצב לקיחת המשכנתאות השנתי מתקרב ל-100 מיליארד שקל. מדובר בהיקף שגבוה בכ-9% מהשיא שנרשם במרץ 2020, והוא ביטוי לצונאמי ששום ממשלה לא יכולה לעצור, ודאי לא ממשלה שצריכה לעסוק בריפוי המשק.

על פי נתוני בנק ישראל, 2021 בדרך להיות השנה השלישית ברצף שבה יירשם שיא משכנתאות - דבר המעיד על ביקושים גוברים לדירות, ומוכנות לקחת הלוואות גבוהות יותר, תוך עליית מחירים. לאור אלו, קיימת סבירות כי קצב עליות המחירים גובר, וזו אינה התראת אזהרה לשר האוצר - זו עובדה.

כפי שאמר ליברמן, מחירי הדירות הם מהנושאים המטרידים ביותר. אלא שעליו להכיר במגבלות כוחו, במיוחד כשהמשק נזקק לתקציב שיתמודד עם נזקי הקורונה, ולאור הניסיון של "מחיר למשתכן".

  

מגמה כלל-עולמית

ראייה מפוכחת של המציאות מראה, כי שוק הדירות בישראל הוא אחד מהיותר שפויים שבין מדינות ה-OECD. העלייה השנתית של מחירי הדירות בארה"ב עומדת על יותר מ-12% (לפי מדד מדד קייס שילר); בבריטניה כמעט 10% (מדד האליפקס); בחלק ניכר ממערב אירופה ובמיוחד סקנדינביה מחירי הדירות נעים גם סביב ה-10%, וגם ניו זילנד נמצאת בצמרת הגבוהה. בישראל? עליית המחירים השנתית מגיעה ל-4.5%. אבל בחודשים האחרונים קצב העליות מתקרב ל-10%, כמו בחו"ל. במילים אחרות, עליות המחירים הן מכה עולמית.

השאלה מה ליברמן יכול לעשות בנדון. פרסמנו בגלובס על רעיונות המסתובבים אצל פקידים ממשלתיים לגבי העלאה מחודשת של מס הרכישה, למשקיעים שרוכשים דירות באזור תל אביב. אלא שנראה שתמרוני מסים יכולים לשמש לא יותר מכדור הרגעה, והפתרון הנכון אליו צריך לשאוף הוא ייעול שוק הדיור בישראל. מצב שבו מדדי מחירי הדירות עולים במהירות ומדדי שכר הדירה עולים באיטיות רבה בהרבה - מעיד על שוק לא יעיל, שבו הציבור מעדיף להמשיך לרכוש דירות, על אף שעדיף לו לשכור.

שוק דיור לא יעיל

חלק מההסבר להתנהגות הזו הוא תרבותי - החברה הישראלי מעדיפה דירות בבעלות על פני שכירות. חלק אחר שבו ניתן לטפל הוא הסרת חסמים בתחום השכירות - וכאן יש רבים. החל ממערכת יחסים גרועה בין בעלי דירות לשוכרים, וכלה בבנייה מעטה מידי לשכירות ארוכת טווח. בשני הנושאים הללו טיפלו אמנם בשנים האחרונות, אך במידה מעטה מידי. כחלון העדיף להמשיך לעודד זוגות צעירים לרכוש דירות ב"מחיר למשתכן".
יתכן שכעת הגיע הזמן להתחיל לטפל בשוק השכירות ביתר רצינות, במיוחד לאור הניסיון הגרוע ממחיר למשתכן, והצורך של הממשלה לקצץ במשאבים.