מיליארד שקל בדרום תל אביב: "נושא עזיבת המשרדים הסתבר כלא נכון בלשון המעטה"

לאחר הצפות ערך מרשימות שהציגה לאחרונה חברת דלק רכב מהשקעותיה בתחומי הטכנולוגיה ואיכות הסביבה, היא בדרך לאקזיט נאה גם בפרויקט נדל"ן שבו היא מחזיקה לצד חברת הנדל"ן המניב ויתניה.

דלק רכב וויתניה עדכנו על הסכם שחתמו למכירת מגדל משרדים שייבנה בשנים הקרובות בדרום תל אביב, לידי בנק הפועלים, תמורת סכום עתק של קרוב ל-1 מיליארד שקל, שישולם "בהתאם לאבני דרך לאורך תקופת הפרויקט", ובסיומו ישמש כבניין המטה המרכזי של הפועלים. הפועלים יהיה הבנק המלווה של הפרויקט, ויקצה לצמד המוכרות מסגרת אשראי עד לסכום של כ-930 מיליון שקל להקמת המגדל.

במסגרת העסקה יקבל הפועלים לידיו מגדל של 40 קומות שייבנה בחלק המזרחי של המתחם, ובניין נוסף סמוך בן חמש קומות, בשטח בנוי כולל של כ-60 אלף מ"ר, נוסף על כ-1,150 מקומות חנייה.

עוד קיבל הפועלים אופציה לרכישת כ-6,000 מ"ר נוספים בפרויקט, עד שלוש שנים ממועד ההסכם, והצפי הוא כי השלמת הקמת המגדל ומסירתו לבנק תתבצע תוך 52 חודשים. בויתניה ודלק רכב ציינו, כי ההשלכות החשבונאיות של העסקה נבחנות.

  

עסקת ענק אחרי תקופה ארוכה של שקט

מדובר, ככל הידוע, באחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות שנעשו אי פעם בישראל, ובעסקת ענק המגיעה אחרי תקופה ארוכה של שקט בתחום המשרדים, שסבל מחולשה מאז השנה שעברה בהשפעת משבר הקורונה.

פרויקט לה גארדיה (או מתחם החרש), המוכר גם בשמו "ויתניה תל אביב", כולל שלושה שלבים, הכוללים שלושה מגדלים של כ-40 קומות כל אחד עם שטחי משרדים בהיקף כולל של כ-120 אלף מ"ר, נוסף על שטחי מסחר של כעשרת אלפים מ"ר, שטחי מלונאות ואולמות, כ-200 דירות וכן שטחי ציבור שיימסרו לעיריית תל אביב.

כיום כבר פועלים במתחם אולמות מכירה ותצוגה המשמשים את דלק רכב לפעילות הליבה שלה - יבוא רכבי מאזדה, פורד ו-BMW, ובשנת 2018 נחתם הסכם למכירת קרוב ל-9,000 מ"ר בפרויקט למשרד עו"ד גורניצקי וחלק מבעליו תמורת כ-113 מיליון שקל.

המתחם, שנרכש על-ידי ויתניה ודלק רכב בשנת 2008 (וב-2012 התווסף לו נכס צמוד), ממוקם ברחוב לה גארדיה פינת רחוב החרש, ובדוחותיה השנתיים ל-2020 של ויתניה הוערכו מלוא הזכויות בפרויקט בכ-1.2 מיליארד שקל.

חלק הקרקעות בפרויקט מוערך בכ-200 מיליון שקל, וכעת העסקה מול הפועלים כוללת רק כמחצית משטחי המשרדים הנכללים בו, כשבשוק הנדל"ן היו מי שהעריכו את עלות הקמת המגדל לבנק בכ-500-600 מיליון שקל - כך שהעסקה צפויה לייצר לויתניה ולדלק רכב רווח נאה של כמה מאות מיליוני שקלים.

בבנק הפועלים ציינו, כי בכוונת הבנק לרכז במגדל את יחידות ההנהלה הראשית שלו, מה שיאפשר "התייעלות בניצול שטחים, הפחתת היקף ההוצאות התפעוליות הלוגיסטיות השוטפות והגברת ממשקי עבודה וסינרגיה", וכי מועד המעבר אליו יהיה לקראת סוף שנת 2025.

במקביל, הבנק "בוחן חלופות ומקדם תוכניות להשבחת נכסים בתל אביב, המשמשים כיום את יחידות ההנהלה הראשית וצפויים להתפנות במסגרת המעבר".

"ככל שמתרחקים מהמשבר הרפואי, הביקושים חוזרים"

עפר זיו, מנכ"ל ויתניה, אמר כי המעבר הצפוי של הפועלים "מהווה חיזוק משמעותי למע"ר (מרכז עסקים ראשי) הדרומי המתפתח, ומסמן את תחילת הנדידה של הסיטי של תל אביב לאורך נתיבי איילון דרומה", אזור המציע לדבריו, "נגישות תחבורתית מיטבית".

האם העסקה הזו משקפת שינוי בשוק המשרדים, שעתידו היה מעורפל בהשפעת משבר הקורונה?
זיו: "כל נושא עזיבת המשרדים, שדובר עליו רבות לפני כשנה, הסתבר כלא נכון בלשון המעטה. משבר כלכלי אין, וככל שמתרחקים מהמשבר הרפואי של הקורונה רואים שהביקושים חזרו, ואנחנו מרגישים את זה אצלנו וגם אצל הקולגות. המודל ההיברידי בעבודה כבודו במקומו מונח, אבל הוא לא חלופה למקום עבודה מסודר מבחינת רווחת העובד, תחושת השייכות ועוד, הקיימים במשרד. זה מודל שלא יכול להחליף את המשרד, לכן התחזיות לגבי עתיד המשרדים מתבררות כלא נכונות".

כבר במצגת שפרסמה לצד דוחותיה הכספיים לרבעון הראשון ציינה ויתניה, כי "אחוזי הגבייה בנכסים המניבים חזרו לימי טרום משבר הקורונה", והנתונים שהציגה לחודש אפריל מראים על גבייה בהיקף מלא (99%-100%).

שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות ווליו בייס הוסיף, כי "מלבד העובדה ששוק המשרדים חי ובועט, כפי שהעסקה הזו מראה, היא גם מייצרת אמירה משמעותית של בנק הפועלים שהחליט להישאר בתל אביב, בעוד בנקים אחרים וחברות לא מעטות נוספות החליטו לצאת מהעיר".

רווחי עתק לדלק רכב מכמה עסקאות

כאמור, העסקה מול הפועלים, מצטרפת לכמה השקעות נוספות שהניבו לדלק רכב רווחי עתק - האחרון שבהן מהנפקתה של חברת איכות הסביבה ורידיס בבורסה בת"א ומכירת נתח ממניותיה תמורת כ-550 מיליון שקל.

מלבד הנפקת ורידיס, שהושלמה בשבועות האחרונים, דלק רכב שבשליטת המנכ"ל גיל אגמון נהנתה מהשקעות שביצעה בחברות טכנולוגיה מתחום האוטוטק, בראשן מובילאיי, וכל זאת לצד המשך השמירה על פעילות הליבה של החברה, בתחום יבוא רכבי מאזדה, פורד ו-BMW.

נוכח הכיוון החיובי בעסקיה, מניית דלק רכב השלימה בשנה האחרונה קפיצה של פי שלושה בערכה (כ-200%) והיא נסחרת בשווי שיא המשקף לחברה שווי של כ-4 מיליארד שקל.

גם מניית ויתניה נהנית בשנה החולפת מסנטימנט חיובי, והיא השלימה טיפוס של קרוב ל-60%, המשקף לחברה שווי נוכחי שחצה רף של 1 מיליארד שקל.

ויתניה מחזיקה כיום בכ-240 אלף נכסים מניבים (כולל חלק שותפים), עיקרם בתחום המשרדים, ובכ-260 אלף מ"ר נוספים הנמצאים בשלבי תכנון והקמה.

לויתניה מספר בעלי מניות, המחזיקים יחד כ-45% ממניותיה, בהם האחים דן וגד פרופר, משפחת חממה, אהוד סמסונוב (יו"ר), משפחת שמיע, משה תאומים, מודי כידון ועוד.