לא רק מחירי הדירות: זו המכה הגדולה שמסתתרת בנתוני הלמ״ס

הבשורות הרעות לרוכשי הדירות לא מגיעות רק מעליות המחירים. מאחרי הגב מתגנב לו מדד תשומות הבנייה ועולה בקצב ששנים לא נראה, מה שעלול לגרום לעליית מחירי הדירות החדשות בעשרות אלפי שקלים נוספים. בשורה רעה נוספת מגיעה מענף השיפוצים, שכן גם חומרי העבודה מתייקרים בקצב מואץ. ומכיוון שלעניין זה אין בשורות טובות, רוכשי הדירות צריכים להיות חכמים, ולדעת להתפשר.

מה זה מדד תשומות הבנייה?

מדובר במדד שמודד את שינויי העלויות לקניית "סל" קבוע של חומרי בנייה, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים ולשיפוצים, ובפועל הוא מייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. לאור זאת, זה משליך באופן ישיר על רוכשי הדירות. מכיוון שרכישת דירה חדשה הוא תהליך שעשוי להימשך אפילו 3 שנים ויותר, יתר החוב של הרוכשים מוצמדת למדד תשומות הבנייה או למדד המחירים לצרכן, כשהיזמים מנסים כמובן להצמיד אותו למדד הגבוה יותר באותה עת, והרוכשים משתדלים להצמיד למדד השני. עדיין יש להבין, כי מחיר הדירה שהרוכשים ישלמו לבסוף, יהיה שונה מזה שנחתם בחוזה המכר.

בכמה המדד עולה?

המדד עלה באוקטובר ב-0.2% ומתחילת השנה רשם המדד עלייה של 4.8%. משמעות הדבר שמי שרכשו דירה בסוף השנה שעברה ב-2 מיליון שקל, ושילמו במועד החתימה על החוזה 400 אלף שקל, כבר מחויבים בתוספת של 76,800 שקל, ועוד היד נטויה להמשך הדרך, משום שבשוק לא סבורים שהגענו לסוף העליות.

מה הסיבה, והאם זה ילווה אותנו עוד זמן רב?

הסיבה העיקרית ההשבתה הגלובאלית של ייצור חומרי הבנייה בתקופת הקורונה, והחזרה של משקים רבים לפעול בחודשים האחרונים, מה שמייצר ביקושים רבים, על היצע קטן במיוחד, והתוצאה היא עליית מחיר בנוסף, ענף ההובלה הימית נתון לקשיים רבים, מה שמייקר את ההובלה במידה ניכרת.

ההערכה, כי גורמים אלה ילוו את העולם במשך זמן, בהתאם לקצב ההתפשטות והבלימה של מגיפת הקורונה. מומחים מצביעים על התוכנית של נשיא ארה"ב ג'ו ביידן לשפץ ולהקים מחדש תשתיות רבות כעל מה שעלול לייקר מאוד את חומרי הבנייה בעוד מספר שנים.

האם יש ענף בנייה רגיש יותר מאחרים?

כן. תמ"א 38. בתמ"א 38/1 של חיזוק דירות קיימות ובנייה מעליהן. במסגרת התמ"א הזו, הקבלן מחזק ומשפץ דירות קיימות ובונה על הגג מספר קטן של דירות חדשות. זה חושף אותו לעלויות גבוהות של תשומות בנייה שעליהן לא יקבל שום תגמול, ויתכן שגם לא הביא אותן בחשבון כשערך את חישוביו המוקדמים לגבי היתכנות הפרויקט. הדרך היחידה שבה יוכל לפצות את עצמו תהיה העלאת מחיר הדירות החדשות שהוא מוכר.

בתמ"א 38/2 של הריסה והקמת מחדש קיימת בעיה דומה: הקבלן בונה מבנה שעל רוב הדירות שבו הוא מחוייב בספיגת עליות המחירים, והאמצעי היחיד שיש ברשותו לשמור על רמת הרווחיות זה להעלות את מחירי הדירות שהוא מוכר בשוק החופשי.

גם יזם של פינוי-בינוי עלול לחוש על עצמו את כובד המדד, אבל במידה פחותה, כי רוב גדול של הדירות שהוא בונה יימכרו בשוק החופשי.

מה ניתן לעשות?

בעיקר להצטייד בראש פתוח ובמחשבון, כי במציאות הקיימת שבה יש תנופה של עסקאות ועליות מחירים, לא ניתן לעשות הרבה.

ראשית, היכולת להתמקח עם היזם נמוכה מאוד. ניתן לדרוש ממנו להצמיד את מחיר הדירה למדד המחירים לצרכן, שגם החל להעלות ראש בתקופה האחרונה, אך לא בקצב של מדד תשומות הבנייה. אולי אם היזם רוצה להיפטר ממלאי הדירות שברשותו במהירות, הוא יסכים לדרישה.

שנית, אין בנמצא מסלול השקעה שצמוד למדד תשומות הבנייה, כך שאין אפשרות להצמיד את הכסף של הרוכשים למדד.

עוד אפשרות היא לשלם כמה שיותר תשלומים בשלב מוקדם של הבנייה, ובאופן זה להקטין את החשיפה. אמצעי זה הוא הפופולרי ביותר בקרב הרוכשים.

נושא אחר הוא עניין ה"פריסייל", כלומר הליכי המכירה המוקדמת, שבהם היזמים מציעים הנחות של עשרות אלפי שקלים ויותר לרוכשי הדירות, בתמורה למכירת דירה כ-3 שנים לפני אכלוסה המתוכנן.

כאן צריך לשאול בצורה ברורה, עד כמה ההנחה הזו כדאית. כי אם היזם מציע הנחה של 100 אלף שקל משווי הדירה, ומדד תשומות הבנייה ממשיך לעלות במידה ניכרת, ועוד עתיד לעלות בשנים שלאחר מכן - לא בטוח שהרוכש חסך הרבה - אם בכלל (אלא אם הוא משלם תשלום נכבד בשלב מוקדם לקבלן). חוסר הוודאות שאליו נסחף הקונה בשיטת ה"פריסיל" גדול היום מתמיד, והדבר היחיד שניתן לומר לזכות הפריסייל הוא, שבמצב של עליית מחירים הוא חוסך לעצמו את הרכיב הזה. רק בסוף הדרך הרוכש יוכל לדעת עד כמה מוצלחת הייתה בחירתו, אבל זה כבר הופך את תהליך הרכישה לסוג של הימור, שרוב רוכשי הדירות אינם מעוניינים בו.

אבל למה להכניס את הראש לכל החישובים והשיקולים המסובכים הללו? כשמדד תשומות הבנייה ממריא, הפתרון הטוב ביותר של הרוכש היא לרכוש דירה יד שנייה. זה אולי יכלול ויתור על סטנדרט גבוה ועכשווי של תכנון וגימור, אבל בתמורה תקבלו דירה שהמחיר שלה מהתחלה ועד הסוף.

אמנם תהיו חשופים ככל הנראה לעליית חומרי הבנייה, כי תירצו לערוך בדירה שיפוצים. ואולם החשיפה להתייקרות תהיה נמוכה בהרבה מאשר בדירה חדשה, ועם קבלן השיפוצים ניתן להתמקח הרבה יותר מאשר עם היזם.