הפצצה של בנק ישראל: האם זה הצעד שיבלום את טירוף מחירי הדיור?

לנוכח טירוף המשכנתאות והעלייה בביקושים לדיור, מוציא בנק ישראל הבהרה דרמטית לבנקים, לפיה הוא לא מאשר להשתמש בהלוואות שנלקחות על דירה קיימת לצורך רכישת דירה נוספת.

ההבהרה נמצאת כעת במסגרת טיוטת שאלות ותשובות שנשלחה לבנקים, כמענה לשאלה, בנוסח הזה: "שאלה: האם בנק רשאי להעמיד הלוואה נוספת שתחשב כ'הון עצמי' לעניין חישוב TLV על הדירה הנרכשת? תשובה: לא, תאגיד בנקאי אינו רשאי להעמיד הלוואה נוספת ללווה המיועדת לשמש 'הון עצמי' לצורך רכישת דירה. כל אשראי נוסף שמעמיד התאגיד הבנקאי ללווה, יהיה מנותק מעסקת רכישת הדירה וייבחן על פי הקריטריונים הנהוגים בבנק ביחס לסוג האשראי הנוסף. למען הסר ספק, האמור חל הן על הלוואות צרכניות והן על הלוואות בשעבוד דירת מגורים אחרת".

מה בעצם באה ההוראה למנוע? נניח שיש לי דירה בשווי 2 מיליון שקל ואין עליה משכנתה. לכאורה, אני יכולה לקחת אשראי כמשכנתה "לכל מטרה" עד 50% על הדירה, כלומר מיליון שקל, ובעזרתו לרכוש דירה נוספת בשווי של עד 2 מיליון שקל. ההלוואה שנלקחה על הבית הראשון, משמשת כהון עצמי לדירה השנייה. מכיוון שהדירה השנייה היא דירה להשקעה, ניתן לקבל עליה גם כן משכנתה של עד 50%.

פרקטיקה זו מקובלת מאוד בשוק, ובנק ישראל ער לה. כך, בשנת הקורונה הוא העניק הקלה ואיפשר לקחת על דירה קיימת משכנתה לכל מטרה של עד 70%, אך הבהיר כי זו לא יכולה לשמש כהון עצמי לרכישת דירה נוספת. כעת, מקשיח בנק ישראל את עמדתו, ומציג התנגדות לפרקטיקה זו גם על משכנתאות לכל מטרה בגובה עד 50%.

בבנק ישראל טוענים כי מבחינתם כלל לא מדובר בשינוי מדיניות, אלא בהבהרה של כוונתם המקורית במגבלת ההון העצמי.

ההבהרה היא עדיין בגדר טיוטא, אך כבר כעת היא מעלה מספר נקודות שידרשו התייחסות. הראשונה היא הסדרת הלוואות גישור למשפרי דיור שרוכשים דירה חדשה חלף הדירה הקיימת, ולוקחים עליה משכנתה שמשמשת כהון עצמי לדירה החדשה, עד שימכרו את הקיימת. דבר זה קריטי בעיקר עבור מי שרוכש דירה "על הנייר", כלומר שעד מועד קבלת הדירה בפועל ישנה תקופה ארוכה שבה הוא ממשיך להתגורר בדירה הקיימת לפני מכירתה.

נקודה נוספת שצריך לקחת בחשבון היא שניתן לקחת אשראי מהבנק בשעבוד דירה קיימת, להצהיר שהוא למטרות אחרות - ובפועל להשתמש בו כהון עצמי לדירה. עם זאת, אשראי שכזה צריך להיות מותאם למטרה שלשמה הוא לכאורה נלקח - מה שגוזר סכומים מוגבלים יותר, ותקופת החזר קצרה יותר.

יובהר כי ההגבלה של בנק ישראל לא תמנע לקחת אשראי חוץ בנקאי בשעבוד הדירה, ולהשתמש בו כהון עצמי לדירה נוספת, שכן ההוראה איננה חלה על גופים חוץ בנקאיים. עם זאת חשוב לציין שהלוואות מגופים חוץ בנקאיים, ככלל, יקרים יותר מהלוואות בנקאיות. 

פרשנות נוספת, מקלה יותר, שנותנים בשוק המשכנתאות להוראה היא שלמעשה אין כאן איסור בשימוש בהון העצמי מדירה קיימת לצורך קבלת משכנתה חדשה, אלא שבמקרה זה היא לא תסווג כהלוואה לדיור, אלא כהלוואה לכל מטרה גם כן, מה שבפועל ייקר את עלות הכסף למשקיעים בכ-2%.

יונתן ברלינר יו"ר הוועדה המקצועית בהתאחדות יועצי המשכנתאות מסר בתגובה לדברים כי "לפני כחצי שנה ביטל בנק ישראל את מגבלת שליש הפריים, במטרה לתמוך בשוק הנדל"ן, אך למעשה תרם לתדלוק של השוק. כעת בנק ישראל מנסה לצנן בחזרה את הביקושים באמצעות פגיעה במשקיעים הקטנים ובמשפרי הדיור".

בהתאחדות יועצי המשכנתאות מתריעים כי הטיוטה כפי שהיא מנוסחת כעת, תפגע בראש ובראשונה במשפרי הדיור ובמשקיעים הקטנים שיאלצו לוותר על רכישת הדירה, או לחלופין לשלם לבנקים ריביות יקרות יותר בכ-1.5%, על אותן ההלוואות, שמעתה יסווגו כהלוואות ל'כל מטרה' במקום כ'הלוואות לדיור'.

מבנק ישראל נמסר כי "הפיקוח על הבנקים לא מתייחס לפרשנויות על טיוטה לדיון שהופצה לצורך התייעצות. נוכל להתייחס לאחר שיושלמו הדיונים ויגובש הנוסח הסופי".