סוף לשיטת "אבא עשיר אבא עני": מה עומד מאחורי הצעד החדש של בנק ישראל?

ההבהרה שפרסם בנק ישראל היום, לפיה בנק לא יכול להעמיד הלוואה שתירשם כמשכנתה נוספת על דירה מסוימת, ולאחר מכן תשמש כהון עצמי לרכישת דירה נוספת אולי לא תכבה את שוק הנדל"ן, אבל תסמן כנראה צעד נוסף לקראת סיום ההקלות שיזם הבנק המרכזי ללווי משכנתה בעקבות הקורונה, ובמיוחד תגובה לכך שהטבות שכוונו לאוכלוסיה במצוקה - מנוצלות על ידי גורמים שונים להתעשרות.

זה קורה, ולא רק בישראל. מגפת הקורונה הולידה הטבות והקלות פיננסיות ואחרות על ידי הממשלות והבנקים המרכזיים ברחבי העולם, שעיקרם הורדת שיעורי מס והורדת ריביות, כדי לסייע לאלה שנקלעו לקשיים.

בנק ישראל פעל להקל על לווי המשכנתאות במספר דרכים: מתן אפשרות לדחות את תשלומי החזרי המשכנתאות, מתן אפשרות מוגדלת לקחת הלוואות לכל מטרה על חשבון הדירה (עד 70% משווי הדירה, במקום עד 50% משווי הדירה שהיו נהוגים עד אז).

דחיית המשכנתאות בוטלה, ובתמורה ביטל בנק ישראל חלק מהגבלת תמהיל המשכנתאות בריביות הפריים, שהוטלו לפני 10 שנים. אמנם צעד זה לא נומק בצורך לסייע ללווים בעקבות הקורונה, ואולם העיתוי שלו היה כזה, ועש גם שמסבירים, כי זהו התחליף לאפשרויות לדחיית משכנתאות שבינתיים בוטלו.

ואילו מצד הממשלה, הוריד שר האוצר לשעבר ישראל כ"ץ את מס הרכישה למשקיעים, בצעד שאינו קשור לקורונה. בסך הכל מכלול הצעדים תידלק את המשקיעים, שהבחינו בשלל אפשרויות לנצל את המצב לטובתם.

התוצאה: כמות המשקיעים שרכשו דירות ברבעון הראשון של השנה, הייתה הגבוהה ביותר ב-6 השנים האחרונות, ועל פי הנתונים הלא רשמיים מהרבעון השני - השתתפותם בשוק רק עולה.

ברחבי העולם נתקלים בתופעה דומה: צעדי מס וריביות שננקטו להקלה על נפגעי הקורונה מנוצלים על ידי משקיעים לצבור עוד ועוד נכסים, מה שגם תורם לעליית מחירי הדירות.

בבנק ישראל מסתכלים על המשקיעים, וכנראה שאומרים שם שלא לזה התכוון המשורר. הכוונה במיוחד למעריצי רוברט קיוסאקי ושיטת ה"אבא עשיר אבא עני" שלו. שיטה זו, שקנתה לה קהל אוהדים רב בקרב המשקיעים הישראלים, גורסת שדירתו הראשונה של אדם, יכולה לשמש גם כבסיס לדירתו השנייה, בכך שניתן למשכן אותה לצורך גיוס הון עצמי לרכישת הדירה השנייה, את הדירה השנייה ניתן לשעבד לטובת הדירה השלישית, וכך הלאה.

אז כדי לבלום את התופעה הטיל הבנק המרכזי וטו על האפשרות שהלוואה שנלקחת על חשבון דירה אחת, תשמש כפלטפורמה ליצירת פירמידה של השקעות בנדל"ן.

השאלה עד כמה הצעד הזה אפקטיבי. משקיעים מתוחכמים דיים, כדי להסוות השקעות נדל"ן והלוואות שמוצגות כהון עצמי - די אם פלוני ייקח הלוואה לכל מטרה על חשבון הדירה, ויקנה דירה על שם אחיו, במשכנתה מבנק אחר, כדי שקשה יהיה לתפוס אותו.

בעיה שעלולה להיווצר היא עבור משפרי דיור שמעוניינים לרכוש דירה בטרם הם מוכרים את דירתם, ולצורך השגת ההון עבור התשלום הראשון, הם לוקחים הלוואה על חשבון דירתם הקיימת. מדובר בציבור לא גדול, אבל מצד שני לא זניח, ויש להאמין כי בנק ישראל ימצא את הדרך לפטור אותו מהגזירה.

השאלה, האם הצעד באמת ירגיע את שוק הנדל"ן, ולהערכתי התשובה שלילית. ההערכות שמשקיעי הנדל"ן הם הגורמים לעליות המחירים אינן משוללות יסוד, אבל גם לא מוכחות. הנה למשל הזוגות הצעירים רשמו ברבעון הראשון של 2021 שיא של 12 שנים לפחות ברכישת דירות, וזה כשמחיר למשתכן שוקעת; משפרי הדיור מגבירים גם כן את הופעתם בשוק, ולבוא ולטעון שרק המשקיעים אשמים, זו פשטנות במקרה הטוב והפניית גב לבעיות שורשיות של השוק במקרה הרע.